Как собственники жилья могут влиять на управляющие компании
Квартирный вопрос важен не только для москвичей. Настроение многих собственников жилья и членов их семей после получения очередной платежной квитанции от управляющей компании почему-то ухудшается. Несколько кейсов в работе, возникших по поручениям не связанных друг с другом лиц, побудили углубиться в злоупотребления управляющих компаний и механизм взаимодействия, борьбы с ними.
Есть ли методы борьбы с огромными счетами за коммунальные услуги? И есть ли у жильцов реальная возможность формировать решения общих собраний собственников, а также назначать управляющую компанию, способную удовлетворять их интересы не за космические денежные суммы? Попробуем разобраться.
В обязанности управляющей компании (УК) входят услуги по содержанию и ремонту мест общего пользования и коммуникаций жилого дома, взаимодействие с государственными и подрядными организациями. По сути, она должна обеспечивать наш комфорт проживания как в пределах квартиры (коммуникации воды и газа, например), так и за пределами квартиры — лифтовые, лестничные, дворовые и многие другие пространства. Жилищный кодекс регулирует отношения между жильцами многоквартирных домов и УК: УК избирается на общем собрании собственников, управление начинается с даты заключения договора.
Если жильцам не нравится работа УК — как она обеспечивает вывоз мусора с территории, ремонтирует лифты и т. д., они могут сменить ее на новую. По общим законодательным правилам, переизбрание УК может случаться не чаще одного раза в год. Но это правило не применяется, если УК не выполняет условия договора или сменяется способ управления домом (создается ТСН).
Сперва можно пожаловаться в аварийно-диспетчерскую службу, оставив жалобу по поводу плохо оказываемых коммунальных услуг, например, если температура воды ниже или выше предполагаемой нормы, убираются в доме плохо.
Если жалобы в диспетчерскую службу ни привели к запрошенному результату, можно пожаловаться руководителю УК. Ответить он должен в течение 10 рабочих дней. Если вдруг он молчит или отвечает, но проблема остается нерешенной, то можно идти в жилищную инспекцию. Причем, для жалобы можно воспользоваться онлайн-ресурсом ГИС ЖКХ. Ответ должен прийти не позднее 30 дней.
Теоретически можно параллельно писать жалобы и в Роспотребнадзор для усиления жалобного эффекта, если нарушены права потребителя: например, УК не дает информации о масштабе и сроках исправления недостатков.
Чем дольше управляющая компания молчит и бездействует, тем выше шансы заинтересованных жильцов привлечь внимание прокуратуры к нерешаемой проблеме.
В суд можно и нужно обращаться, когда управляющая компания и вовсе отказывается устранять недостатки или не хочет возмещать ущерб жильцам, когда сумма компенсации занижена.
Не появилась бы эта колонка, если бы не многочисленные повторяющиеся случаи из жизни клиентов. Став жильцами элитных ЖК, они сперва платили за коммунальные услуги 20 000 рублей, но со временем цифры в платежках выросли в 4–5 раз. Внимательно проверив описание всех разновидностей услуг, предоставляемых управляющей компанией по платежке, жильцы сильно удивились. Выяснилось, что в одном ЖК, например, с существующими 20 лифтами обслуживается каким-то чудесным образом 29 лифтов. В другом ЖК мусор вывозится с территории не один раз в день, а целых два, но никто этого не видит. Не сомневайтесь, что сотрудники управляющей компании всегда найдут обоснование завышенных цифр в платежном поручении. Вопрос в другом: что делать, чтобы не использовать такие методы борьбы с УК, как прокуратура или суд, а все-таки предупредить любые махинации со стороны УК и не оспаривать платежки по факту уже свершившихся махинаций.
Часто жильцов обвиняют в пассивности применительно к созыву, проведению, участию в общих собраниях собственников (ОСС), в которых можно решать вопрос переизбрания УК. Пассивность ли это или замысел созвать жильцов на общее собрание в доме, где более пятисот квартир, утопичен? Очевидно, что подобное технически не выполнимо. Бумажные протоколы, в которых следует проголосовать по пунктам повестки, сначала сложно вручить лично в руки владельцу квартиры, а дальше также сложно вернуть обратно заполненные бюллетени в «корзинку» для подсчета голосов.
При этом мы часто сталкиваемся со случаями поддельных подписей участников голосования в протоколах. Ответ на вопрос, каким чудесным образом попали подписи жильцов, даже не знающих о проведении ОСС, в бюллетени, напрашивается сам собой. Понятно, что вмешался злой умысел в исполнении конкретных физических лиц — представителей УК. И здесь мы сталкиваемся с проблемой доказывания поддельных подписей и, соответственно, с проблемой проведения почерковедческих экспертиз огромного количества подписей.
Возможным выходом из ситуации нарушений со стороны УК могло бы стать образование совета дома, который мог бы стать эффективно и оперативно действующим посредником между УК и ТСН. Присутствие такого органа могло бы привести к снижению интереса сотрудников УК к обману жильцов, но это не точно. Однако и создание совета дома требует предварительного проведения общего собрания собственников (ОСС). А с проведением ОСС, как было упомянуто ранее, как правило, возникают реальные сложности. А есть ли альтернатива физическому присутствию на собрании и проставлению реальных подписей от руки шариковой ручкой?
По нормам Жилищного кодекса общее собрание собственников возможно проводить в форме очного, заочного, очно-заочного голосования. По данным мэрии, на октябрь 2023 года 99% многоквартирных домов Москвы подключились к онлайн-сервису «Электронный дом». Онлайн-ресурс был призван упростить и оптимизировать процессы, связанные с содержанием и управлением жилыми зданиями. Здесь можно проводить общедомовые собрания в режиме онлайн, а, значит, и поменять управляющую компанию, договориться о проведении капитального ремонта в подъезде или организовать системы видеонаблюдения. Возможности онлайн-платформы зависят от того, каков статус пользователя — собственник или плательщик коммунальных услуг.
«Электронный дом» доступен только жителям Москвы. Для всех иных российских регионов и их жителей работает онлайн-платформа ГИС ЖКХ — государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства.
Платформы были разработаны специально для удобства проведения голосований. Казалось бы, такое электронное голосование поможет и в борьбе с недобросовестными представителями УК, к тому же, подписи здесь не подделать. Однако до сих пор технические сложности реализации активности граждан не оправдывают надежды на онлайн-ресурс. Приведу несколько примеров проблемных мест онлайн-платформ:
Понаблюдав за несколькими онлайн-голосованиями в многоквартирных домах наших клиентов, делаю вывод, что до сих пор приоритетным способом голосования остается очно-заочное бумажное голосование, в котором, однако, невозможно избежать махинаций со стороны управляющих компаний.
Что делать? Прежде всего, быть активным собственником и не молчать в ответ на произвол управляющих компаний, внимательно читать платежные документы о коммунальных платежах и инициировать голосования о переизбрании УК, если она настойчиво нарушает интересы домовладельцев и ухудшает жизнь собственников. Знакомиться с онлайн-ресурсами и регистрироваться на электронной платформе в качестве собственника, чтобы в любой момент стать решающим голосом общего собрания собственников. Быть внимательным к «нововведениям» со стороны УК и искать пути решения проблемных вопросов сообща с другими домовладельцами.
Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Экспертиза
Есть ли методы борьбы с огромными счетами за коммунальные услуги? И есть ли у жильцов реальная возможность формировать решения общих собраний собственников, а также назначать управляющую компанию, способную удовлетворять их интересы не за космические денежные суммы? Попробуем разобраться.
Зачем жильцам управляющая компания
В обязанности управляющей компании (УК) входят услуги по содержанию и ремонту мест общего пользования и коммуникаций жилого дома, взаимодействие с государственными и подрядными организациями. По сути, она должна обеспечивать наш комфорт проживания как в пределах квартиры (коммуникации воды и газа, например), так и за пределами квартиры — лифтовые, лестничные, дворовые и многие другие пространства. Жилищный кодекс регулирует отношения между жильцами многоквартирных домов и УК: УК избирается на общем собрании собственников, управление начинается с даты заключения договора.
Если жильцам не нравится работа УК — как она обеспечивает вывоз мусора с территории, ремонтирует лифты и т. д., они могут сменить ее на новую. По общим законодательным правилам, переизбрание УК может случаться не чаще одного раза в год. Но это правило не применяется, если УК не выполняет условия договора или сменяется способ управления домом (создается ТСН).
Куда жаловаться на действия или бездействия УК
Сперва можно пожаловаться в аварийно-диспетчерскую службу, оставив жалобу по поводу плохо оказываемых коммунальных услуг, например, если температура воды ниже или выше предполагаемой нормы, убираются в доме плохо.
Если жалобы в диспетчерскую службу ни привели к запрошенному результату, можно пожаловаться руководителю УК. Ответить он должен в течение 10 рабочих дней. Если вдруг он молчит или отвечает, но проблема остается нерешенной, то можно идти в жилищную инспекцию. Причем, для жалобы можно воспользоваться онлайн-ресурсом ГИС ЖКХ. Ответ должен прийти не позднее 30 дней.
Теоретически можно параллельно писать жалобы и в Роспотребнадзор для усиления жалобного эффекта, если нарушены права потребителя: например, УК не дает информации о масштабе и сроках исправления недостатков.
Чем дольше управляющая компания молчит и бездействует, тем выше шансы заинтересованных жильцов привлечь внимание прокуратуры к нерешаемой проблеме.
В суд можно и нужно обращаться, когда управляющая компания и вовсе отказывается устранять недостатки или не хочет возмещать ущерб жильцам, когда сумма компенсации занижена.
Жильцы могли бы повлиять на действия УК, если бы не…
Не появилась бы эта колонка, если бы не многочисленные повторяющиеся случаи из жизни клиентов. Став жильцами элитных ЖК, они сперва платили за коммунальные услуги 20 000 рублей, но со временем цифры в платежках выросли в 4–5 раз. Внимательно проверив описание всех разновидностей услуг, предоставляемых управляющей компанией по платежке, жильцы сильно удивились. Выяснилось, что в одном ЖК, например, с существующими 20 лифтами обслуживается каким-то чудесным образом 29 лифтов. В другом ЖК мусор вывозится с территории не один раз в день, а целых два, но никто этого не видит. Не сомневайтесь, что сотрудники управляющей компании всегда найдут обоснование завышенных цифр в платежном поручении. Вопрос в другом: что делать, чтобы не использовать такие методы борьбы с УК, как прокуратура или суд, а все-таки предупредить любые махинации со стороны УК и не оспаривать платежки по факту уже свершившихся махинаций.
Часто жильцов обвиняют в пассивности применительно к созыву, проведению, участию в общих собраниях собственников (ОСС), в которых можно решать вопрос переизбрания УК. Пассивность ли это или замысел созвать жильцов на общее собрание в доме, где более пятисот квартир, утопичен? Очевидно, что подобное технически не выполнимо. Бумажные протоколы, в которых следует проголосовать по пунктам повестки, сначала сложно вручить лично в руки владельцу квартиры, а дальше также сложно вернуть обратно заполненные бюллетени в «корзинку» для подсчета голосов.
При этом мы часто сталкиваемся со случаями поддельных подписей участников голосования в протоколах. Ответ на вопрос, каким чудесным образом попали подписи жильцов, даже не знающих о проведении ОСС, в бюллетени, напрашивается сам собой. Понятно, что вмешался злой умысел в исполнении конкретных физических лиц — представителей УК. И здесь мы сталкиваемся с проблемой доказывания поддельных подписей и, соответственно, с проблемой проведения почерковедческих экспертиз огромного количества подписей.
Возможным выходом из ситуации нарушений со стороны УК могло бы стать образование совета дома, который мог бы стать эффективно и оперативно действующим посредником между УК и ТСН. Присутствие такого органа могло бы привести к снижению интереса сотрудников УК к обману жильцов, но это не точно. Однако и создание совета дома требует предварительного проведения общего собрания собственников (ОСС). А с проведением ОСС, как было упомянуто ранее, как правило, возникают реальные сложности. А есть ли альтернатива физическому присутствию на собрании и проставлению реальных подписей от руки шариковой ручкой?
Плюсы и минусы онлайн-платформ
По нормам Жилищного кодекса общее собрание собственников возможно проводить в форме очного, заочного, очно-заочного голосования. По данным мэрии, на октябрь 2023 года 99% многоквартирных домов Москвы подключились к онлайн-сервису «Электронный дом». Онлайн-ресурс был призван упростить и оптимизировать процессы, связанные с содержанием и управлением жилыми зданиями. Здесь можно проводить общедомовые собрания в режиме онлайн, а, значит, и поменять управляющую компанию, договориться о проведении капитального ремонта в подъезде или организовать системы видеонаблюдения. Возможности онлайн-платформы зависят от того, каков статус пользователя — собственник или плательщик коммунальных услуг.
«Электронный дом» доступен только жителям Москвы. Для всех иных российских регионов и их жителей работает онлайн-платформа ГИС ЖКХ — государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства.
Платформы были разработаны специально для удобства проведения голосований. Казалось бы, такое электронное голосование поможет и в борьбе с недобросовестными представителями УК, к тому же, подписи здесь не подделать. Однако до сих пор технические сложности реализации активности граждан не оправдывают надежды на онлайн-ресурс. Приведу несколько примеров проблемных мест онлайн-платформ:
- Инициировать онлайн-голосование может любой, но этот «любой» должен быть зарегистрирован на платформе, иметь свой личный кабинет. Такая регистрация происходит непосредственно через управляющую компанию.
- Для регистрации и, соответственно, участия в голосовании необходимы паспортные данные или СНИЛС каждого домовладельца, а также данные об объекте собственности. Их также вносят через управляющую компанию.
- Невозможно добавить голос собственника, который не внес данные о своей собственности в ЕГРН.
- Техническая оснащенность собственника и осведомленность об онлайн-возможностях. Есть ощущение, что электронные ресурсы не доступны для людей старшего поколения, их мнение будто остается не учтенным.
Понаблюдав за несколькими онлайн-голосованиями в многоквартирных домах наших клиентов, делаю вывод, что до сих пор приоритетным способом голосования остается очно-заочное бумажное голосование, в котором, однако, невозможно избежать махинаций со стороны управляющих компаний.
Что делать? Прежде всего, быть активным собственником и не молчать в ответ на произвол управляющих компаний, внимательно читать платежные документы о коммунальных платежах и инициировать голосования о переизбрании УК, если она настойчиво нарушает интересы домовладельцев и ухудшает жизнь собственников. Знакомиться с онлайн-ресурсами и регистрироваться на электронной платформе в качестве собственника, чтобы в любой момент стать решающим голосом общего собрания собственников. Быть внимательным к «нововведениям» со стороны УК и искать пути решения проблемных вопросов сообща с другими домовладельцами.
