Швейцарская недвижимость: сколько стоит и стоит ли?
Швейцария уже давно стала символом экономической стабильности и объектом инвестирования для тех, кто рассчитывает не на сиюминутный доход, а на долгосрочную прибыльность и надежность вложения капиталов. Рассмотрим рынок недвижимости в этой стране с двух сторон: с точки зрения резидентов Швейцарии и привлекательности и доступности для иностранных инвесторов.
Что делает недвижимость привлекательной?
Стоимость земли в Швейцарии, как и везде, зависит в том числе от расстояния до центров экономической активности и предписанного законодательством целевого использования этой земли. Также важно, расположена ли земля в курортной зоне. Возьмем, например, земли вокруг Цюриха как крупнейшего в Швейцарии центра бизнеса и финансовой активности. 10 лет назад на так называемом «золотом побережье» Цюрихского озера в одном из смелых по цене проектов заявлялась стоимость 20 000 CHF за 1 кв. м. Скепсис улетучился, когда проект был раскуплен еще до начала застройки. В 2021 году в том же районе реализуются проекты с ценой 28 000 CHF за 1 кв. м, которые также быстро раскупаются.
Может показаться, что потенциал роста земли в цене уже исчерпан, но в этом оазисе ажиотаж не утихает, хотя базовая ставка подоходного налога в кантоне Цюрих не из низких. Этот регион известен тем, что резиденты здесь —владельцы «старых состояний» с соответствующей репутацией. Поскольку пространство не резиновое, то покупатели смотрят по сторонам. Около 15 лет назад началась активная застройка и рост цен на противоположном побережье Цюрихского озера, которое не в пример «золотому», известному своими роскошными закатами, величалось «блошиным». По утрам здесь слепящее солнце, а во второй половине дня жители видят лишь отраженным озером свет. Поэтому в прежние времена цены на побережьях отличались на 30–40%. Но сейчас они идут на сближение. Однако практически не меняется фактор транспортной доступности. Радиусом комфорта считается 15 минут езды на общественном транспорте (который, к слову, великолепно устроен) до центра Цюриха. Жилые резиденции для сдачи в аренду, построенные на таком расстоянии, дороже и быстрее всего продадутся. Чем дальше — тем дешевле. В 15–30 минутах на поезде от Цюриха цены будут в диапазоне 5000–10 000 CHF за кв. м.
Есть фактор низких налогов. В знаменитом кантоне Цуг с уровнем налогов почти вдвое ниже, чем в кантоне Цюрих, цены на землю и недвижимость зашкаливают. Сейчас в пограничном кантоне Швиц нужно существенно углубиться от границы с кантоном Цюрих, чтобы цена порадовала. Далее идет великолепный по красоте курортный кантон Люцерн также с низкими налогами и расстоянием до Цюриха 50 минут. Это только вопрос времени, когда цены будут и там приближаться к Цюриху. Все эти кантоны расположены довольно высоко над уровнем моря, там много солнца, завораживающие идиллические холмы. Но существуют и депрессивные кантоны — например, кантон Аргау. Он расположен в низине и с октября по март практически не выходит из тумана. Терапия светом от депрессии здесь особенно востребована. Выход эмоциям жители Аргау дают в процессе вождения, поэтому соседи называют их Achtung Gefahr —«Внимание, опасность» (на автомобильных номерах кантон обозначается как AG). Цены на недвижимость в Аргау прекрасные и при этом не растут: швейцарцы — прагматики и понимают, что там мрачновато. Есть и сельскохозяйственные кантоны, такие как Тургау. Дома здесь относительно большие, и не на 500–700 кв. м земли, а на более чем 1000 кв. м. Вино местного производства стоит в супермаркете всего 3 CHF, и цены на недвижимость привлекательные. Но светской жизни как таковой нет. Это регион спортивных, трезвых и деловых фермеров и трактористов.
Когда швейцарцы инвестируют, чтобы заработать?
Если швейцарцы не планируют жить сами, а инвестируют в недвижимость для получения стабильного дохода, они вкладываются в строительство доходных домов и обращают внимание прежде всего на рентабельность. Для этого приходится отойти от самых «золотых» локаций с дорогой землей в средние, где затраты на землю существенно меньше. В итоге стоимость реализации проекта рядом с Цюрихом и где-то в отдалении будет существенно отличаться. В близости к Цюриху доходность во франках в среднем составит 2% после всех затрат, а 3–4% — это максимум ожиданий.
Чтобы получить 6%, нужно отъехать подальше. За 9% нужно двигаться на границу с Германией или даже за нее. Затраты на землю и на возведение объекта делятся примерно 50/50. Поскольку расходы на персонал в Швейцарии — самая большая составляющая затрат, то любой кирпич, поднятый рукой швейцарца, или гайка, им закрученная, образует повышенную стоимость.
Как иностранцам инвестировать в швейцарскую недвижимость, чтобы заработать и отдохнуть?
Гражданам других стран, обладающим швейцарским видом на жительство, можно покупать недвижимость любого типа — доходные дома, дачные дома, дома проживания, коммерческие объекты. Их права в отношении недвижимости в основном приравнены к правам граждан Швейцарии.
Для иностранцев, не проживающих в Швейцарии, существует два варианта покупки недвижимости — коммерческая недвижимость по всей стране или дачные дома и апартаменты в определенных кантонах. Под недвижимостью, используемой в коммерческих целях, подразумеваются офисы (так называемые постоянные деловые учреждения для коммерческого или производственного предприятия), торговые площади, рестораны, отели, врачебные кабинеты. Возможно также приобретение жилой квартиры в коммерческом комплексе, если получится обосновать, что она необходима инвестору для ведения бизнеса и ее нецелесообразно отделять от коммерческой зоны.
Что касается дачных домов и апартаментов, то в 16 кантонах (среди них Швиц, Люцерн, Тичино, Аппенцелль-Ауссерроден) не требуется получать разрешение на покупку. Однако существуют пороговые значения для размеров недвижимости: участок должен быть менее 1000 кв. м, а чистая жилая площадь — менее 200 кв. м. Также есть годовые квоты на количество таких домов и квартир — в каждом кантоне они свои. В последние годы квот вполне хватает для желающих приобрести дачу в Швейцарии.
Проводить сделки с недвижимостью иностранцы могут через швейцарский инвестиционный фонд, учрежденный и управляемый швейцарским гражданином, либо через целевую местную компанию, созданную для владения и управления недвижимостью. В рамках существующих квот принятие иностранных инвестиций приветствуется, а согласования с кантональной администрацией проводятся вполне эффективно. Но во всех случаях нужно проконсультироваться со специалистом, чтобы знать и учитывать все условия действующего законодательства.
Почему для иностранных инвесторов интересно вкладываться в швейцарскую бизнес-недвижимость? Во-первых, швейцарский франк сохраняет свою ценность в длительном периоде времени, и его стоимость относительно других твердых валют растет. Франк настолько стабилен, что за владение им берутся деньги. Отрицательная ставка -0,75% за хранение франка просто на счете в банке — уже несколько лет обычная реальность. Недвижимость в Швейцарии является стабильно растущим в цене, ограниченным по объему предложения, а потому ценным активом. Грамотно подобранные инвестиции в недвижимость в производственном, отельном или медицинском секторах позволяют решить сразу две задачи: выиграть от стабильности швейцарского франка на этапе продажи актива, возвращая себе деньги в твердой валюте, сохранившей стоимость, а до этого момента получать доход, основанный на стабильности швейцарской экономики в течение всего периода владения. Доходность в сегменте коммерческой недвижимости составляет от 2 до 8% годовых.
Стоит учесть и имиджевые выгоды. Швейцарский отельный бизнес и медицина высоко ценятся на международном уровне. Соответственно, инвестор реабилитационного центра или госпиталя одновременно с получением дохода поднимает уровень доверия к своему основному бизнесу и профессиональную репутацию в мировом комьюнити. А совладелец отеля, безусловно, добавляет в портфолио life style актив, который становится его визитной карточкой. В Швейцарии всегда есть актуальные предложения в обоих секторах. Инвесторы из Индии, арабских стран и Юго-Восточной Азии наравне с европейскими успешно вкладывают деньги в такие проекты. Подробный разбор инвестиций в отельный и медицинский бизнес в Швейцарии будет сделан в следующей публикации.
Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Экспертиза
Что делает недвижимость привлекательной?
Стоимость земли в Швейцарии, как и везде, зависит в том числе от расстояния до центров экономической активности и предписанного законодательством целевого использования этой земли. Также важно, расположена ли земля в курортной зоне. Возьмем, например, земли вокруг Цюриха как крупнейшего в Швейцарии центра бизнеса и финансовой активности. 10 лет назад на так называемом «золотом побережье» Цюрихского озера в одном из смелых по цене проектов заявлялась стоимость 20 000 CHF за 1 кв. м. Скепсис улетучился, когда проект был раскуплен еще до начала застройки. В 2021 году в том же районе реализуются проекты с ценой 28 000 CHF за 1 кв. м, которые также быстро раскупаются.
Может показаться, что потенциал роста земли в цене уже исчерпан, но в этом оазисе ажиотаж не утихает, хотя базовая ставка подоходного налога в кантоне Цюрих не из низких. Этот регион известен тем, что резиденты здесь —владельцы «старых состояний» с соответствующей репутацией. Поскольку пространство не резиновое, то покупатели смотрят по сторонам. Около 15 лет назад началась активная застройка и рост цен на противоположном побережье Цюрихского озера, которое не в пример «золотому», известному своими роскошными закатами, величалось «блошиным». По утрам здесь слепящее солнце, а во второй половине дня жители видят лишь отраженным озером свет. Поэтому в прежние времена цены на побережьях отличались на 30–40%. Но сейчас они идут на сближение. Однако практически не меняется фактор транспортной доступности. Радиусом комфорта считается 15 минут езды на общественном транспорте (который, к слову, великолепно устроен) до центра Цюриха. Жилые резиденции для сдачи в аренду, построенные на таком расстоянии, дороже и быстрее всего продадутся. Чем дальше — тем дешевле. В 15–30 минутах на поезде от Цюриха цены будут в диапазоне 5000–10 000 CHF за кв. м.
Есть фактор низких налогов. В знаменитом кантоне Цуг с уровнем налогов почти вдвое ниже, чем в кантоне Цюрих, цены на землю и недвижимость зашкаливают. Сейчас в пограничном кантоне Швиц нужно существенно углубиться от границы с кантоном Цюрих, чтобы цена порадовала. Далее идет великолепный по красоте курортный кантон Люцерн также с низкими налогами и расстоянием до Цюриха 50 минут. Это только вопрос времени, когда цены будут и там приближаться к Цюриху. Все эти кантоны расположены довольно высоко над уровнем моря, там много солнца, завораживающие идиллические холмы. Но существуют и депрессивные кантоны — например, кантон Аргау. Он расположен в низине и с октября по март практически не выходит из тумана. Терапия светом от депрессии здесь особенно востребована. Выход эмоциям жители Аргау дают в процессе вождения, поэтому соседи называют их Achtung Gefahr —«Внимание, опасность» (на автомобильных номерах кантон обозначается как AG). Цены на недвижимость в Аргау прекрасные и при этом не растут: швейцарцы — прагматики и понимают, что там мрачновато. Есть и сельскохозяйственные кантоны, такие как Тургау. Дома здесь относительно большие, и не на 500–700 кв. м земли, а на более чем 1000 кв. м. Вино местного производства стоит в супермаркете всего 3 CHF, и цены на недвижимость привлекательные. Но светской жизни как таковой нет. Это регион спортивных, трезвых и деловых фермеров и трактористов.
Когда швейцарцы инвестируют, чтобы заработать?
Если швейцарцы не планируют жить сами, а инвестируют в недвижимость для получения стабильного дохода, они вкладываются в строительство доходных домов и обращают внимание прежде всего на рентабельность. Для этого приходится отойти от самых «золотых» локаций с дорогой землей в средние, где затраты на землю существенно меньше. В итоге стоимость реализации проекта рядом с Цюрихом и где-то в отдалении будет существенно отличаться. В близости к Цюриху доходность во франках в среднем составит 2% после всех затрат, а 3–4% — это максимум ожиданий.
Чтобы получить 6%, нужно отъехать подальше. За 9% нужно двигаться на границу с Германией или даже за нее. Затраты на землю и на возведение объекта делятся примерно 50/50. Поскольку расходы на персонал в Швейцарии — самая большая составляющая затрат, то любой кирпич, поднятый рукой швейцарца, или гайка, им закрученная, образует повышенную стоимость.
Как иностранцам инвестировать в швейцарскую недвижимость, чтобы заработать и отдохнуть?
Гражданам других стран, обладающим швейцарским видом на жительство, можно покупать недвижимость любого типа — доходные дома, дачные дома, дома проживания, коммерческие объекты. Их права в отношении недвижимости в основном приравнены к правам граждан Швейцарии.
Для иностранцев, не проживающих в Швейцарии, существует два варианта покупки недвижимости — коммерческая недвижимость по всей стране или дачные дома и апартаменты в определенных кантонах. Под недвижимостью, используемой в коммерческих целях, подразумеваются офисы (так называемые постоянные деловые учреждения для коммерческого или производственного предприятия), торговые площади, рестораны, отели, врачебные кабинеты. Возможно также приобретение жилой квартиры в коммерческом комплексе, если получится обосновать, что она необходима инвестору для ведения бизнеса и ее нецелесообразно отделять от коммерческой зоны.
Что касается дачных домов и апартаментов, то в 16 кантонах (среди них Швиц, Люцерн, Тичино, Аппенцелль-Ауссерроден) не требуется получать разрешение на покупку. Однако существуют пороговые значения для размеров недвижимости: участок должен быть менее 1000 кв. м, а чистая жилая площадь — менее 200 кв. м. Также есть годовые квоты на количество таких домов и квартир — в каждом кантоне они свои. В последние годы квот вполне хватает для желающих приобрести дачу в Швейцарии.
Проводить сделки с недвижимостью иностранцы могут через швейцарский инвестиционный фонд, учрежденный и управляемый швейцарским гражданином, либо через целевую местную компанию, созданную для владения и управления недвижимостью. В рамках существующих квот принятие иностранных инвестиций приветствуется, а согласования с кантональной администрацией проводятся вполне эффективно. Но во всех случаях нужно проконсультироваться со специалистом, чтобы знать и учитывать все условия действующего законодательства.
Почему для иностранных инвесторов интересно вкладываться в швейцарскую бизнес-недвижимость? Во-первых, швейцарский франк сохраняет свою ценность в длительном периоде времени, и его стоимость относительно других твердых валют растет. Франк настолько стабилен, что за владение им берутся деньги. Отрицательная ставка -0,75% за хранение франка просто на счете в банке — уже несколько лет обычная реальность. Недвижимость в Швейцарии является стабильно растущим в цене, ограниченным по объему предложения, а потому ценным активом. Грамотно подобранные инвестиции в недвижимость в производственном, отельном или медицинском секторах позволяют решить сразу две задачи: выиграть от стабильности швейцарского франка на этапе продажи актива, возвращая себе деньги в твердой валюте, сохранившей стоимость, а до этого момента получать доход, основанный на стабильности швейцарской экономики в течение всего периода владения. Доходность в сегменте коммерческой недвижимости составляет от 2 до 8% годовых.
Стоит учесть и имиджевые выгоды. Швейцарский отельный бизнес и медицина высоко ценятся на международном уровне. Соответственно, инвестор реабилитационного центра или госпиталя одновременно с получением дохода поднимает уровень доверия к своему основному бизнесу и профессиональную репутацию в мировом комьюнити. А совладелец отеля, безусловно, добавляет в портфолио life style актив, который становится его визитной карточкой. В Швейцарии всегда есть актуальные предложения в обоих секторах. Инвесторы из Индии, арабских стран и Юго-Восточной Азии наравне с европейскими успешно вкладывают деньги в такие проекты. Подробный разбор инвестиций в отельный и медицинский бизнес в Швейцарии будет сделан в следующей публикации.
