От эскроу в теории к нюансам на практике
В июле текущего года рынок недвижимости претерпел кардинальные изменения: девелоперы лишились возможности привлекать деньги дольщиков для реализации новых проектов. Кто выиграет, кто проиграет от нововведений?
С 1 июля российские застройщики перешли на проектное финансирование: они больше не могут непосредственно привлекать деньги дольщиков для новых проектов, средства хранятся на эскроу-счетах до сдачи объекта в эксплуатацию. Посредниками в сделках между застройщиками и их клиентами выступают банки. С одной стороны, финансовые институты обеспечивают сохранность средств дольщиков, с другой лишают их возможности приобретать квартиры по низким ценам на стадии котлована.
Истекшие с момента введения новых правил месяцы позволяют сделать первые выводы о том, как отреагировал на них российский рынок недвижимости.
За отсутствие рисков, как известно, нужно платить. По данным ЦБ, озвученным в ноябре в рамках парламентских слушаний в Госдуме, разброс процентных ставок для девелоперов на начальном этапе составляет от 12% до 14%. Эти дополнительные расходы ложатся на плечи покупателей, которым приходится откладывать улучшение жилищного положения до лучших времен или приобретать недвижимость по стремительно растущим (на стоимость проектного кредита) ценам.
По задумке законодателей, новая схема должна свести на нет ставшее популярным за прошедший период понятие «обманутые дольщики». Непростую дорогу к более цивилизованному рынку без долгостроев облегчили льготами. Право достраиваться по договору долевого участия (ДДУ) получили те объекты, строительная готовность которых к 1 июля составила более 30% при условии наличия свыше 10% заключенных договоров. Проектам комплексного освоения территорий (КОТ) и системообразующим компаниям предложили еще более лояльные правила перехода.
Тем не менее, до означенного «часа Х» рынок пребывал в состоянии ажиотажа и негативных ожиданий. Покупатели направляли средства на покупку жилья по текущим ценам, не дожидаясь повышения. Девелоперы вели активную маркетинговую политику и стремительно наращивали строительную готовность, чтобы попасть в число льготников. В ход шли и схемы покупки жилья через заключение договоров с аффилированными лицами для последующей реализации этой недвижимости посредством договоров по переуступке. В итоге к августу только 7% от общего числа застройщиков стали использовать счета эскроу, сообщил вице-премьер России В. Мутко на встрече с представителями Национального исследовательского Московского государственного строительного университета. Остальные либо достраивали по старым правилам, либо заморозили продажу объектов до достижения строительной готовности.
К середине осени ситуация улучшилась ненамного. По данным ДОМ.РФ, к концу третьего квартала по новой схеме реализовывалось уже 16% проектов — это 19,2 млн квадратных метров жилья. 60% льготных объектов продолжали возводиться по старым правилам. А вот 24% объема недвижимости, или 28,1 млн кв. м, остались в подвешенном состоянии. Треть этих проектов собирались возвести на собственные средства, остальные две трети претендовали на проектное финансирование в банках или льготные условия Минстроя, отмечалось в отчете Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» за 3-й квартал 2019 года.
Банки, в свою очередь, до сих пор не горят желанием выдавать деньги под сомнительные, с их точки зрения, проекты, опасаясь риска неплатежей. Возрастает временной период и объем трудозатрат на подготовку застройщиками доказательной базы о достаточной маржинальности проектов.
Вопросы вызывает и сам кредитный продукт для застройщиков. В спешке, банки попросту не успели разработать нормативно-правовую базу, разобраться во всех тонкостях девелоперского бизнеса и подготовить специалистов на местах. В итоге бизнес получил не специализированный кредитный продукт, а адаптированную, причем слабо, версию инвестиционного кредита.
Например, компания, которая занимается производством железобетонных конструкций решила расширить собственное производство. Что важно – именно собственное решение подтолкнуло компанию обратиться в банк. В результате текущей деятельности в течение определенного времени компания накопила некое количество средств для вхождения в проект и обращается в банк за остальной частью финансирования. После окончания периода строительства и запуска нового производства проходит еще какое-то время пока новый проект выходит на самоокупаемость. В конце концов, он начинает приносить прибыль. Т.е. источником погашения и обслуживания долговых обязательств являются потоки, генерируемые самим проектом, чаще всего после его пуска в эксплуатацию, а обеспечением проекта служат активы и имущество, вовлеченные в проект.
Проектное же финансирование в том виде, в котором его навязали - это финансирование текущей деятельности застройщика. Практически, для застройщика - это оборотные средства. Требование наличия собственных средств в проекте – это самое проблемное. Компании, которые, буквально вчера, работали по другим правилам, привлекая деньги дольщиков напрямую и тем самым удешевляя стоимость конечного продукта, оказались совершенно не приспособлены к накоплению собственного капитала. В лучшем случае – это сумма уставного капитала застройщика и балансовая прибыль. При рентабельности в 10-15% полученная прибыль направлялась застройщиком на запуск и развитие новых проектов. Но теперь и она «съедается» банковскими процентами.
Аналогия с европейским рынком, которую постоянно проводят законодатели будет применима лет через 20-30. При этом, зарубежная практика предусматривает возможность поэтапного раскрытия эскроу, чего российскому строительному бизнесу ждать не менее двух лет. ЦБ достаточно категоричен в этом вопросе. В своих заявлениях представители Центробанка оперируют защитой средств дольщиков.
Но давайте разберемся, действительно ли эскроу-счета могут сохранить деньги граждан?
Во-первых, в стране есть объекты, которые нужно достроить по старым правилам. Не удивительно, что при реализации новой схемы работы предусмотреть все узкие моменты в теории было трудно. Поэтому многие осторожные девелоперы решили пока строить на свои деньги с последующей продажей готовых квартир. Тем более, что при сегодняшней цене кредитных денег разница в себестоимости квадратного метра будет невелика. Но такой подход могут позволить себе далеко не все. Ситуация на рынке складывается таким образом, что не только слабые игроки, но и вполне успешные в прошлом компании могут не выдержать давления перемен. С августа 2019 года банкротами признаны уже 90 застройщиков.
Во-вторых, нахождение денег на счетах -эскроу никак не связано с гарантией того, что объект строительства будет сдан в эксплуатацию. Безусловно, деньги никуда не исчезнут из банка. Но сама процедура возврата есть только на бумаге. На практике все может выглядеть совершенно иначе. Кроме того, непонятно, как ситуация будет складываться у ипотечников. На сегодняшний день нет четкого понимания, будут ли банки возвращать, уже погашенные проценты. Квартир люди не лишаться, но часть собственных денег потерять могут.
Сомнительно все и для компаний, которые смогут устоять на переходном этапе. Девелоперы могут оказаться в такой ситуации, когда средства на эскроу-счета от покупателей поступили, кредитная ставка уже оплачена, а финансирование под проект еще не получено из-за бюрократических проволочек. Картина выглядит не так плачевно, если учесть, что при аккумулировании на счетах эскроу средств, соответствующих на 100% сумме проектного финансирования, банки снижают ставку примерно до 5%. Впрочем, как поясняется на сейте ЦБ, «в каждом конкретном случае ставка устанавливается индивидуально и зависит от параметров финансируемого объекта». В это же время банк зарабатывает на ипотеке, проценте за проект от девелопера и обороте денег на эскроу-счетах. Пока стройка простаивает в ожидании завершения периода согласований с банком, застройщик теряет существенную часть прибыли.
Более того, что делать, если все квартиры в проекте проданы еще задолго до сдачи объекта в эксплуатацию? (Такая ситуация вполне может коснуться тех, кто занимается возведением малоэтажных домов. Тут и строительный цикл короче и объектов в разы меньше по сравнению с МКД). Тогда, сумма, которую банк пускает в свой оборот, уже с лихвой может покрыть и стоимость самого проекта, и цену кредитных денег. А застройщик при этом вынужден строить в кредит и продолжать платить установленные 5%.
Не меньше вопросов вызывает и стоимость кредитных денег, которые уже одобрены банком, но еще не используются девелопером. Общеизвестно, что строительные работы производятся по графику, и каждый этап требует вливания определенного объема средств. Стройка финансируется частями, а платить застройщику приходится за весь объем денег, выделенных банком на проект, еще до их использования. Таким образом, между согласованием банком заявки и последующей выдачей кредита проходит немало времени, в течение которого девелопер вынужден строить за свой счет. Поэтому после окончания строительства на счетах может остаться неосвоенная, но оплаченная часть кредита: ведь банк не компенсирует инвестированные в проект собственные средства компании.
Таким образом, ни отрасль, ни застройщики, ни покупатели реальной выгоды от перехода на проектное финансирование не получают. В отличие от банков, которые получают деньги и от граждан, и от застройщиков с возможностью их оперативного использования в своих целях.
Кроме кардинальной смены законодательства, строительный бизнес тормозит и вполне закономерное сокращение платежеспособного спроса на фоне отсутствия предпосылок для экономического роста. По данным Росстата, увеличение реальных располагаемых денежных доходов населения впервые за 3 квартала текущего года составило всего 3% в сравнении с тем же периодом 2018 года. Снижение ипотечных ставок также не дало желаемого результата. Самые развитые рынки недвижимости Москвы и Подмосковья фиксируют снижение числа сделок по сравнению с прошлым годом на первичном рынке жилья после 1 июля. С учетом снижения числа застройщиков, а соответственно и предложения, ситуация не изменится в ближайшие 2-3 года.
Сегодня необходимо создать предпосылки для скорейшего безболезненного перехода всех участников рынка к новым реалиям работы. Для начала желательно разработать памятки, где будет регламентирована последовательность процедур взаимодействия с банками. Они помогут сэкономить драгоценное для застройщиков время, которое до сих пор тратится на бюрократические проволочки. Поэтапное раскрытие эскроу-счетов и пересмотр процентной ставки на каждом этапе проектного финансирования должны сделать новые условия работы более справедливыми и выгодными для девелоперов. В конечном итоге именно от них в большей степени зависит, насколько реальной окажется Стратегия развития Минстроя по объемам и доступности жилья в России.
Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Экспертиза
С 1 июля российские застройщики перешли на проектное финансирование: они больше не могут непосредственно привлекать деньги дольщиков для новых проектов, средства хранятся на эскроу-счетах до сдачи объекта в эксплуатацию. Посредниками в сделках между застройщиками и их клиентами выступают банки. С одной стороны, финансовые институты обеспечивают сохранность средств дольщиков, с другой лишают их возможности приобретать квартиры по низким ценам на стадии котлована.
Истекшие с момента введения новых правил месяцы позволяют сделать первые выводы о том, как отреагировал на них российский рынок недвижимости.
Трудности перехода
За отсутствие рисков, как известно, нужно платить. По данным ЦБ, озвученным в ноябре в рамках парламентских слушаний в Госдуме, разброс процентных ставок для девелоперов на начальном этапе составляет от 12% до 14%. Эти дополнительные расходы ложатся на плечи покупателей, которым приходится откладывать улучшение жилищного положения до лучших времен или приобретать недвижимость по стремительно растущим (на стоимость проектного кредита) ценам.
По задумке законодателей, новая схема должна свести на нет ставшее популярным за прошедший период понятие «обманутые дольщики». Непростую дорогу к более цивилизованному рынку без долгостроев облегчили льготами. Право достраиваться по договору долевого участия (ДДУ) получили те объекты, строительная готовность которых к 1 июля составила более 30% при условии наличия свыше 10% заключенных договоров. Проектам комплексного освоения территорий (КОТ) и системообразующим компаниям предложили еще более лояльные правила перехода.
Тем не менее, до означенного «часа Х» рынок пребывал в состоянии ажиотажа и негативных ожиданий. Покупатели направляли средства на покупку жилья по текущим ценам, не дожидаясь повышения. Девелоперы вели активную маркетинговую политику и стремительно наращивали строительную готовность, чтобы попасть в число льготников. В ход шли и схемы покупки жилья через заключение договоров с аффилированными лицами для последующей реализации этой недвижимости посредством договоров по переуступке. В итоге к августу только 7% от общего числа застройщиков стали использовать счета эскроу, сообщил вице-премьер России В. Мутко на встрече с представителями Национального исследовательского Московского государственного строительного университета. Остальные либо достраивали по старым правилам, либо заморозили продажу объектов до достижения строительной готовности.
К середине осени ситуация улучшилась ненамного. По данным ДОМ.РФ, к концу третьего квартала по новой схеме реализовывалось уже 16% проектов — это 19,2 млн квадратных метров жилья. 60% льготных объектов продолжали возводиться по старым правилам. А вот 24% объема недвижимости, или 28,1 млн кв. м, остались в подвешенном состоянии. Треть этих проектов собирались возвести на собственные средства, остальные две трети претендовали на проектное финансирование в банках или льготные условия Минстроя, отмечалось в отчете Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» за 3-й квартал 2019 года.
Обманчивый кредит
Банки, в свою очередь, до сих пор не горят желанием выдавать деньги под сомнительные, с их точки зрения, проекты, опасаясь риска неплатежей. Возрастает временной период и объем трудозатрат на подготовку застройщиками доказательной базы о достаточной маржинальности проектов.
Вопросы вызывает и сам кредитный продукт для застройщиков. В спешке, банки попросту не успели разработать нормативно-правовую базу, разобраться во всех тонкостях девелоперского бизнеса и подготовить специалистов на местах. В итоге бизнес получил не специализированный кредитный продукт, а адаптированную, причем слабо, версию инвестиционного кредита.
Например, компания, которая занимается производством железобетонных конструкций решила расширить собственное производство. Что важно – именно собственное решение подтолкнуло компанию обратиться в банк. В результате текущей деятельности в течение определенного времени компания накопила некое количество средств для вхождения в проект и обращается в банк за остальной частью финансирования. После окончания периода строительства и запуска нового производства проходит еще какое-то время пока новый проект выходит на самоокупаемость. В конце концов, он начинает приносить прибыль. Т.е. источником погашения и обслуживания долговых обязательств являются потоки, генерируемые самим проектом, чаще всего после его пуска в эксплуатацию, а обеспечением проекта служат активы и имущество, вовлеченные в проект.
Проектное же финансирование в том виде, в котором его навязали - это финансирование текущей деятельности застройщика. Практически, для застройщика - это оборотные средства. Требование наличия собственных средств в проекте – это самое проблемное. Компании, которые, буквально вчера, работали по другим правилам, привлекая деньги дольщиков напрямую и тем самым удешевляя стоимость конечного продукта, оказались совершенно не приспособлены к накоплению собственного капитала. В лучшем случае – это сумма уставного капитала застройщика и балансовая прибыль. При рентабельности в 10-15% полученная прибыль направлялась застройщиком на запуск и развитие новых проектов. Но теперь и она «съедается» банковскими процентами.
Аналогия с европейским рынком, которую постоянно проводят законодатели будет применима лет через 20-30. При этом, зарубежная практика предусматривает возможность поэтапного раскрытия эскроу, чего российскому строительному бизнесу ждать не менее двух лет. ЦБ достаточно категоричен в этом вопросе. В своих заявлениях представители Центробанка оперируют защитой средств дольщиков.
Но давайте разберемся, действительно ли эскроу-счета могут сохранить деньги граждан?
Во-первых, в стране есть объекты, которые нужно достроить по старым правилам. Не удивительно, что при реализации новой схемы работы предусмотреть все узкие моменты в теории было трудно. Поэтому многие осторожные девелоперы решили пока строить на свои деньги с последующей продажей готовых квартир. Тем более, что при сегодняшней цене кредитных денег разница в себестоимости квадратного метра будет невелика. Но такой подход могут позволить себе далеко не все. Ситуация на рынке складывается таким образом, что не только слабые игроки, но и вполне успешные в прошлом компании могут не выдержать давления перемен. С августа 2019 года банкротами признаны уже 90 застройщиков.
Во-вторых, нахождение денег на счетах -эскроу никак не связано с гарантией того, что объект строительства будет сдан в эксплуатацию. Безусловно, деньги никуда не исчезнут из банка. Но сама процедура возврата есть только на бумаге. На практике все может выглядеть совершенно иначе. Кроме того, непонятно, как ситуация будет складываться у ипотечников. На сегодняшний день нет четкого понимания, будут ли банки возвращать, уже погашенные проценты. Квартир люди не лишаться, но часть собственных денег потерять могут.
Сомнительно все и для компаний, которые смогут устоять на переходном этапе. Девелоперы могут оказаться в такой ситуации, когда средства на эскроу-счета от покупателей поступили, кредитная ставка уже оплачена, а финансирование под проект еще не получено из-за бюрократических проволочек. Картина выглядит не так плачевно, если учесть, что при аккумулировании на счетах эскроу средств, соответствующих на 100% сумме проектного финансирования, банки снижают ставку примерно до 5%. Впрочем, как поясняется на сейте ЦБ, «в каждом конкретном случае ставка устанавливается индивидуально и зависит от параметров финансируемого объекта». В это же время банк зарабатывает на ипотеке, проценте за проект от девелопера и обороте денег на эскроу-счетах. Пока стройка простаивает в ожидании завершения периода согласований с банком, застройщик теряет существенную часть прибыли.
Более того, что делать, если все квартиры в проекте проданы еще задолго до сдачи объекта в эксплуатацию? (Такая ситуация вполне может коснуться тех, кто занимается возведением малоэтажных домов. Тут и строительный цикл короче и объектов в разы меньше по сравнению с МКД). Тогда, сумма, которую банк пускает в свой оборот, уже с лихвой может покрыть и стоимость самого проекта, и цену кредитных денег. А застройщик при этом вынужден строить в кредит и продолжать платить установленные 5%.
Не меньше вопросов вызывает и стоимость кредитных денег, которые уже одобрены банком, но еще не используются девелопером. Общеизвестно, что строительные работы производятся по графику, и каждый этап требует вливания определенного объема средств. Стройка финансируется частями, а платить застройщику приходится за весь объем денег, выделенных банком на проект, еще до их использования. Таким образом, между согласованием банком заявки и последующей выдачей кредита проходит немало времени, в течение которого девелопер вынужден строить за свой счет. Поэтому после окончания строительства на счетах может остаться неосвоенная, но оплаченная часть кредита: ведь банк не компенсирует инвестированные в проект собственные средства компании.
Таким образом, ни отрасль, ни застройщики, ни покупатели реальной выгоды от перехода на проектное финансирование не получают. В отличие от банков, которые получают деньги и от граждан, и от застройщиков с возможностью их оперативного использования в своих целях.
Как выжить в нелегкое время
Кроме кардинальной смены законодательства, строительный бизнес тормозит и вполне закономерное сокращение платежеспособного спроса на фоне отсутствия предпосылок для экономического роста. По данным Росстата, увеличение реальных располагаемых денежных доходов населения впервые за 3 квартала текущего года составило всего 3% в сравнении с тем же периодом 2018 года. Снижение ипотечных ставок также не дало желаемого результата. Самые развитые рынки недвижимости Москвы и Подмосковья фиксируют снижение числа сделок по сравнению с прошлым годом на первичном рынке жилья после 1 июля. С учетом снижения числа застройщиков, а соответственно и предложения, ситуация не изменится в ближайшие 2-3 года.
Сегодня необходимо создать предпосылки для скорейшего безболезненного перехода всех участников рынка к новым реалиям работы. Для начала желательно разработать памятки, где будет регламентирована последовательность процедур взаимодействия с банками. Они помогут сэкономить драгоценное для застройщиков время, которое до сих пор тратится на бюрократические проволочки. Поэтапное раскрытие эскроу-счетов и пересмотр процентной ставки на каждом этапе проектного финансирования должны сделать новые условия работы более справедливыми и выгодными для девелоперов. В конечном итоге именно от них в большей степени зависит, насколько реальной окажется Стратегия развития Минстроя по объемам и доступности жилья в России.
