Дачник и закон: как вернуть к жизни рынок загородной недвижимости
Кризис 2008 года сильнее всего ударил по развитию загородного рынка недвижимости, который до сих пор не может полностью оправиться. Сегодня застройщикам нужно создавать новые предложения, которые могли бы отвечать всем стандартам качества проживания в городской среде, но при этом учитывать желания людей быть подальше от городской суеты. Нужны не просто новые форматы, а мультиформатные решения.
Темпы развития строительства предлагают рынку более современные, а значит более разнообразные форматы застройки. Сегодня коттеджный поселок вполне может сочетать и частные дома, и малоэтажную застройку, и таунхаусы, которые образуют единую комфортную среду проживания со своей инфраструктурой и уникальной атмосферой. Однако для массового развития сегмента необходимо четкое законодательное регулирование вопросов управления имуществом общего доступа и обслуживания единой для всего поселка инфраструктурой.
К 2024 году в России необходимо завершить строительство не менее 120 млн. кв.м жилья. Из них 40 млн кв.м придется на малоэтажное строительство. А доля ИЖС в строительстве жилья, по данным Минстроя РФ, на сегодняшний день уже превышает требования нацпроекта, и спрос на него в пятилетней перспективе оценивается в 3 млн домов, или 450 млн кв.м. Эти цифры открывают рынку более разнообразные форматы застройки в пределах единого коттеджного поселка. Мультиформатность позволяет работать над повышением ликвидности и маржинальности проектов.
Одним из основных тормозящих факторов в развитии поселков, где наряду с коттеджами имеются малоэтажные многоквартирные дома и таунхаусы, существует проблема долгов перед управляющими или эксплуатирующими компаниями. Собираемость платежей находится в среднем на уровне 60-70%. Все это негативно отражается на части жителей «мультиформатных» поселков, тех, кто приобрел жилье в малоэтажном многоквартирном доме. Недобор средств напрямую сказывается на комфорте проживания, так как УК вынуждены сокращать расходы на содержание поселков.
Верховный суд РФ установил, что содержание общего имущества коттеджного поселка регулируется по аналогии нормам Жилищного Кодекса РФ и может осуществляться через функционал Товариществ собственников жилья (ТСЖ). При этом, коттеджный поселок должен соответствовать критериям, указанным в части 2 статьи 136 ЖК РФ. Однако эти критерии не учитывают, что в состав поселка будут входить многоквартирные дома и блокированная застройка. Соответственно, механизмы управления ими с помощью ТСЖ низкоэффективны, а временами неприменимы.
Камнем преткновения становится имущество общего пользования. Дело в том, что, приобретая дом, человек не приобретает право собственности на долю в инфраструктуре. В то время как, покупая квартиру, он приобретает и право собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома.
В случае с мультиформатным коттеджным поселком, определение ТСЖ не соответствует ни целям деятельности, ни критериям его создания, описанным в ст. 135 ЖК РФ. В итоге, все это неизбежно приводит к проблемам при решении ТСЖ вопросов, выходящих за рамки управления многоквартирными домами.
Так, проблемы взыскания платы с неопределенностью состава имущества общего пользования мультиформатного коттеджного поселка. Единый перечень такого имущества на законодательном уровне отсутствует. На практике это имущество часто зарегистрировано за застройщиком или обслуживающей организацией. В результате взыскание долгов сопровождается длительными судебными спорами.
Еще одна проблема выливается из того факта, что членство в ТСЖ базируется на исключительно добровольном волеизъявлении. Но по нормам ЖК РФ собственник, не являющийся членом ТСЖ, несет бремя содержания общего имущества и обязан по договору перечислять соответствующие платежи ТСЖ. Однако в случае с мультиформатным коттеджным поселком обязать собственника, который к тому же не является членом ТСЖ, заключить с ТСЖ договор при отсутствии общего имущества, практически невозможно.
Для поддержания достойного уровня комфорта в таких поселках требуется не ТСЖ, а форма управления, способствующая высокоэффективному выстраиванию отношений между жителями поселка и обслуживающей организацией. Решить проблему достаточно просто. Жилищный кодекс РФ необходимо дополнить четким определение «мультиформатный коттеджный поселок» и распространить нормы ЖК РФ, которые применяются при управлении многоквартирными домами. Эти действия позволят УК повысить платежную дисциплинуи эффективно управлять имуществом мультиформатных поселков.
Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Экспертиза
Темпы развития строительства предлагают рынку более современные, а значит более разнообразные форматы застройки. Сегодня коттеджный поселок вполне может сочетать и частные дома, и малоэтажную застройку, и таунхаусы, которые образуют единую комфортную среду проживания со своей инфраструктурой и уникальной атмосферой. Однако для массового развития сегмента необходимо четкое законодательное регулирование вопросов управления имуществом общего доступа и обслуживания единой для всего поселка инфраструктурой.
Город за городом
К 2024 году в России необходимо завершить строительство не менее 120 млн. кв.м жилья. Из них 40 млн кв.м придется на малоэтажное строительство. А доля ИЖС в строительстве жилья, по данным Минстроя РФ, на сегодняшний день уже превышает требования нацпроекта, и спрос на него в пятилетней перспективе оценивается в 3 млн домов, или 450 млн кв.м. Эти цифры открывают рынку более разнообразные форматы застройки в пределах единого коттеджного поселка. Мультиформатность позволяет работать над повышением ликвидности и маржинальности проектов.
Одним из основных тормозящих факторов в развитии поселков, где наряду с коттеджами имеются малоэтажные многоквартирные дома и таунхаусы, существует проблема долгов перед управляющими или эксплуатирующими компаниями. Собираемость платежей находится в среднем на уровне 60-70%. Все это негативно отражается на части жителей «мультиформатных» поселков, тех, кто приобрел жилье в малоэтажном многоквартирном доме. Недобор средств напрямую сказывается на комфорте проживания, так как УК вынуждены сокращать расходы на содержание поселков.
ТСЖ vs УК
Верховный суд РФ установил, что содержание общего имущества коттеджного поселка регулируется по аналогии нормам Жилищного Кодекса РФ и может осуществляться через функционал Товариществ собственников жилья (ТСЖ). При этом, коттеджный поселок должен соответствовать критериям, указанным в части 2 статьи 136 ЖК РФ. Однако эти критерии не учитывают, что в состав поселка будут входить многоквартирные дома и блокированная застройка. Соответственно, механизмы управления ими с помощью ТСЖ низкоэффективны, а временами неприменимы.
Камнем преткновения становится имущество общего пользования. Дело в том, что, приобретая дом, человек не приобретает право собственности на долю в инфраструктуре. В то время как, покупая квартиру, он приобретает и право собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома.
В случае с мультиформатным коттеджным поселком, определение ТСЖ не соответствует ни целям деятельности, ни критериям его создания, описанным в ст. 135 ЖК РФ. В итоге, все это неизбежно приводит к проблемам при решении ТСЖ вопросов, выходящих за рамки управления многоквартирными домами.
Так, проблемы взыскания платы с неопределенностью состава имущества общего пользования мультиформатного коттеджного поселка. Единый перечень такого имущества на законодательном уровне отсутствует. На практике это имущество часто зарегистрировано за застройщиком или обслуживающей организацией. В результате взыскание долгов сопровождается длительными судебными спорами.
Еще одна проблема выливается из того факта, что членство в ТСЖ базируется на исключительно добровольном волеизъявлении. Но по нормам ЖК РФ собственник, не являющийся членом ТСЖ, несет бремя содержания общего имущества и обязан по договору перечислять соответствующие платежи ТСЖ. Однако в случае с мультиформатным коттеджным поселком обязать собственника, который к тому же не является членом ТСЖ, заключить с ТСЖ договор при отсутствии общего имущества, практически невозможно.
Для поддержания достойного уровня комфорта в таких поселках требуется не ТСЖ, а форма управления, способствующая высокоэффективному выстраиванию отношений между жителями поселка и обслуживающей организацией. Решить проблему достаточно просто. Жилищный кодекс РФ необходимо дополнить четким определение «мультиформатный коттеджный поселок» и распространить нормы ЖК РФ, которые применяются при управлении многоквартирными домами. Эти действия позволят УК повысить платежную дисциплинуи эффективно управлять имуществом мультиформатных поселков.
