Механизм запущен: как меняется рынок недвижимости после пандемии
Пандемия COVID-19 застала врасплох весь мир: сдерживающие вирус ограничения остановили целые отрасли, и экономические последствия этих мер будут ощущаться еще несколько лет. Влияние пандемии на рынок жилья оказалось настолько существенным, что, хоть он и устоял, девелоперам придется в ближайшее время реализовывать проекты совершенно по-новому. Люди, оказавшиеся взаперти в своих квартирах, теперь будут предъявлять новые требования к жилью.
Рынок жилья выстоял
Статистика не врет. Девелоперская активность на фоне пандемии заметно сократилась. Только за первое полугодие российские строительные компании ввели на 11% меньше квадратных метров, чем годом ранее. Причина — вынужденный простой на строительных площадках во время коронавирусных ограничений. Неспроста вопрос возобновления работ на стройках Москвы и Подмосковья был в ежедневной новостной повестке федеральных СМИ.
Коронавирус парализовал и активность людей на рынке жилья. Росреестр за первое полугодие отметил снижение числа сделок на первичном рынке на 40% по сравнению с 2019-м и на 65% на вторичном. Более того, даже в премиальном сегменте, который наименее подвержен кризисным явлениям, также наблюдался спад.
Однако спустя пару месяцев стало понятно, что россияне сохранили намерение покупать недвижимость. Спрос на ипотеку быстро восстановился, а по итогам июня (когда в большинстве регионов и в Москве ограничения были отменены) количество выданных кредитов превысило аналогичный показатель прошлого года: 116,4 тыс. по сравнению с 96,3 тыс.
Нам, девелоперам, пришлось быстро реагировать на новый вызов, чтобы не потерять бизнес и клиентов на фоне того, что число ипотечных сделок на первичном рынке в московском регионе упало почти на 20% по сравнению с первым полугодием 2019 года. На мой взгляд, в этой ситуации важнее всего было поддержать людей и спрос с их стороны. Мы не замораживали стройки и не отказывались от своих проектов, а пошли по пути субсидирования ипотеки для покупателей. Более того, мы увеличили период беспроцентной рассрочки с двух до трех лет. В итоге темпы продаж по нашим проектам не изменились, а по итогам июня и июля зафиксировано перевыполнение планов продаж по всем показателям: и по количеству лотов, и по проданным квадратным метрам.
Пространство: личное и общественное
Из-за пандемии тысячи людей по всему миру на несколько месяцев оказались буквально заперты в своих квартирах. Эта ситуация стала вызовом для девелоперов, поскольку очевидно, что она изменила отношение покупателей к продукту. При выборе жилья на передний план вышла не площадь квартиры («больше — лучше»), а грамотная планировка пространства. Многие были вынуждены работать удаленно и, более того, продолжат трудиться в таком формате. Что толку иметь большую гостиную с кухней, если ты не можешь уединиться в рабочее время и спокойно пообщаться с коллегами?
Я считаю, что в ближайшее время спросом будут пользоваться квартиры, позволяющие найти площадь для отдельного кабинета или рабочего места. Работающие удаленно члены семьи, оказавшиеся на карантине в одной квартире, должны иметь возможность уединяться и заниматься своими делами.
Также стоит ожидать увеличения доли квартир с отделкой. Этот процесс начался раньше: по данным риелторов, за пять месяцев 2020 года на квартиры с отделкой в столице приходилось 39% проданных лотов по сравнению с 33% годом ранее. По нашим прогнозам, эта цифра будет расти: перспектива вновь оказаться на карантине в съемной квартире с неотделанной бетонной коробкой в собственности все еще реальна. Да и экономия, на которую обычно рассчитывают люди, покупая жилье без отделки, в нынешних условиях сомнительна. Ведь опытный девелопер не просто качественно выполняет отделку для конкретной квартиры, экономя время и нервы покупателя, — он закупает отделочные материалы на весь проект у проверенных поставщиков, что позволяет сделать ремонт дешевле, качественнее и быстрее. Для надежного девелопера это прежде всего не статья дополнительных доходов, а возможность повысить спрос на проект за счет улучшения его качества.
Наряду с качественным личным пространством после самоизоляции в особой цене и общественные функции. Этот тренд тоже не нов, девелоперы не первый год стараются наполнить свои проекты разнообразной инфраструктурой. Когда все общественные зоны закрыты или предъявляют массу ограничений при посещении, доступность собственной инфраструктуры является преимуществом. Застройщикам жилья пора идти по пути многофункциональности и внедрять в свои проекты бизнес-лаунджи, рестораны, фитнес-центр, спа, гостиничные зоны и коворкинги, которые были бы доступны жителям комплексов. Таким образом, люди, буквально спустившись на лифте, смогут вести и деловые переговоры, и встречаться с друзьями. В этом вопросе Ant Development опирается на многолетний международный опыт нашего холдинга. Мы почувствовали этот тренд и внедрили его в наших проектах задолго до пандемии. Теперь же эта тенденция будет прослеживаться у всех девелоперов, поскольку спрос очевидно изменился.
Ручное управление
Следующий тренд вытекает из предыдущего. С учетом многофункциональности жилых комплексов и развитых жилых зон девелопер больше не может себе позволить выходить из проекта по окончании строительства. Чтобы построенная инфраструктура после передачи управляющим организациям не начинала жить своей жизнью, заявленные бутики не превращались в мини-маркеты, а охраняемая территория — в бабушку-консьержку, участие девелоперов в сервисном обслуживании проектов нужно усиливать, и своим примером мы будем задавать этот тренд. Оптимальным решением, которое я вижу, является необходимость для девелоперов продолжать управлять самостоятельно уже сданными жилыми комплексами, поддерживая заявленный уровень жизни, и это будет формировать репутацию девелоперов. Именно такой подход будет создавать долгосрочные отношения клиента и девелопера, а в дальнейшем обеспечит лояльность покупателей. Ведь именно хорошая репутация обеспечивает будущее любой компании, в том числе и девелоперской, если, конечно, это не девелопер одного проекта. Но с внедрением проектного финансирования таких игроков становится все меньше.
Сохранные инвестиции
Ну и наконец, именно в пандемию люди вспомнили, что недвижимость во все времена остается надежным инструментом сохранения и преумножения сбережений. Например, в Великобритании после долгой самоизоляции люди стали активно интересоваться приобретением домов с собственной инфраструктурой, в том числе за пределами исторического центра. Похожая тенденция сейчас наблюдается и в США. И там, и там цены на жилье начали расти, а люди хотят сохранить свои накопления, вложив в недвижимость.
Россия не стала исключением. Спрос на жилье после кратковременного падения вновь вырос. А премиальный сегмент в этом плане имеет преимущество: в кризис такая недвижимость растет в цене из-за значительной валютной составляющей строительства. Поэтому если рубль дешевеет, то доллар дорожает, соответственно, дорожает и объект. Разумеется, на ранних стадиях строительства цены наиболее привлекательные. Но качественные проекты, задающие тренды, будут оставаться ликвидными долгие годы после ввода, и цена на них продолжит расти. Поэтому они подходят для инвестирования и на более поздних стадиях строительства. И наши проекты по всему миру это подтверждают.
Если опираться исключительно на внутреннюю статистику нашей компании, то сегодня около трети сделок – инвестиционные. Мы прогнозируем, что эта цифра останется на том же уровне. В целом доля инвестиционных сделок на рынке может расти. Пандемия коронавируса — событие беспрецедентное в современной истории. Она обнажила многие проблемы девелоперского рынка. Но в то же время нынешняя ситуация — это возможность честно взглянуть на игроков этого рынка, продукты и увидеть новые векторы дальнейшего развития.
Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Экспертиза
Рынок жилья выстоял
Статистика не врет. Девелоперская активность на фоне пандемии заметно сократилась. Только за первое полугодие российские строительные компании ввели на 11% меньше квадратных метров, чем годом ранее. Причина — вынужденный простой на строительных площадках во время коронавирусных ограничений. Неспроста вопрос возобновления работ на стройках Москвы и Подмосковья был в ежедневной новостной повестке федеральных СМИ.
Коронавирус парализовал и активность людей на рынке жилья. Росреестр за первое полугодие отметил снижение числа сделок на первичном рынке на 40% по сравнению с 2019-м и на 65% на вторичном. Более того, даже в премиальном сегменте, который наименее подвержен кризисным явлениям, также наблюдался спад.
Однако спустя пару месяцев стало понятно, что россияне сохранили намерение покупать недвижимость. Спрос на ипотеку быстро восстановился, а по итогам июня (когда в большинстве регионов и в Москве ограничения были отменены) количество выданных кредитов превысило аналогичный показатель прошлого года: 116,4 тыс. по сравнению с 96,3 тыс.
Нам, девелоперам, пришлось быстро реагировать на новый вызов, чтобы не потерять бизнес и клиентов на фоне того, что число ипотечных сделок на первичном рынке в московском регионе упало почти на 20% по сравнению с первым полугодием 2019 года. На мой взгляд, в этой ситуации важнее всего было поддержать людей и спрос с их стороны. Мы не замораживали стройки и не отказывались от своих проектов, а пошли по пути субсидирования ипотеки для покупателей. Более того, мы увеличили период беспроцентной рассрочки с двух до трех лет. В итоге темпы продаж по нашим проектам не изменились, а по итогам июня и июля зафиксировано перевыполнение планов продаж по всем показателям: и по количеству лотов, и по проданным квадратным метрам.
Пространство: личное и общественное
Из-за пандемии тысячи людей по всему миру на несколько месяцев оказались буквально заперты в своих квартирах. Эта ситуация стала вызовом для девелоперов, поскольку очевидно, что она изменила отношение покупателей к продукту. При выборе жилья на передний план вышла не площадь квартиры («больше — лучше»), а грамотная планировка пространства. Многие были вынуждены работать удаленно и, более того, продолжат трудиться в таком формате. Что толку иметь большую гостиную с кухней, если ты не можешь уединиться в рабочее время и спокойно пообщаться с коллегами?
Я считаю, что в ближайшее время спросом будут пользоваться квартиры, позволяющие найти площадь для отдельного кабинета или рабочего места. Работающие удаленно члены семьи, оказавшиеся на карантине в одной квартире, должны иметь возможность уединяться и заниматься своими делами.
Также стоит ожидать увеличения доли квартир с отделкой. Этот процесс начался раньше: по данным риелторов, за пять месяцев 2020 года на квартиры с отделкой в столице приходилось 39% проданных лотов по сравнению с 33% годом ранее. По нашим прогнозам, эта цифра будет расти: перспектива вновь оказаться на карантине в съемной квартире с неотделанной бетонной коробкой в собственности все еще реальна. Да и экономия, на которую обычно рассчитывают люди, покупая жилье без отделки, в нынешних условиях сомнительна. Ведь опытный девелопер не просто качественно выполняет отделку для конкретной квартиры, экономя время и нервы покупателя, — он закупает отделочные материалы на весь проект у проверенных поставщиков, что позволяет сделать ремонт дешевле, качественнее и быстрее. Для надежного девелопера это прежде всего не статья дополнительных доходов, а возможность повысить спрос на проект за счет улучшения его качества.
Наряду с качественным личным пространством после самоизоляции в особой цене и общественные функции. Этот тренд тоже не нов, девелоперы не первый год стараются наполнить свои проекты разнообразной инфраструктурой. Когда все общественные зоны закрыты или предъявляют массу ограничений при посещении, доступность собственной инфраструктуры является преимуществом. Застройщикам жилья пора идти по пути многофункциональности и внедрять в свои проекты бизнес-лаунджи, рестораны, фитнес-центр, спа, гостиничные зоны и коворкинги, которые были бы доступны жителям комплексов. Таким образом, люди, буквально спустившись на лифте, смогут вести и деловые переговоры, и встречаться с друзьями. В этом вопросе Ant Development опирается на многолетний международный опыт нашего холдинга. Мы почувствовали этот тренд и внедрили его в наших проектах задолго до пандемии. Теперь же эта тенденция будет прослеживаться у всех девелоперов, поскольку спрос очевидно изменился.
Ручное управление
Следующий тренд вытекает из предыдущего. С учетом многофункциональности жилых комплексов и развитых жилых зон девелопер больше не может себе позволить выходить из проекта по окончании строительства. Чтобы построенная инфраструктура после передачи управляющим организациям не начинала жить своей жизнью, заявленные бутики не превращались в мини-маркеты, а охраняемая территория — в бабушку-консьержку, участие девелоперов в сервисном обслуживании проектов нужно усиливать, и своим примером мы будем задавать этот тренд. Оптимальным решением, которое я вижу, является необходимость для девелоперов продолжать управлять самостоятельно уже сданными жилыми комплексами, поддерживая заявленный уровень жизни, и это будет формировать репутацию девелоперов. Именно такой подход будет создавать долгосрочные отношения клиента и девелопера, а в дальнейшем обеспечит лояльность покупателей. Ведь именно хорошая репутация обеспечивает будущее любой компании, в том числе и девелоперской, если, конечно, это не девелопер одного проекта. Но с внедрением проектного финансирования таких игроков становится все меньше.
Сохранные инвестиции
Ну и наконец, именно в пандемию люди вспомнили, что недвижимость во все времена остается надежным инструментом сохранения и преумножения сбережений. Например, в Великобритании после долгой самоизоляции люди стали активно интересоваться приобретением домов с собственной инфраструктурой, в том числе за пределами исторического центра. Похожая тенденция сейчас наблюдается и в США. И там, и там цены на жилье начали расти, а люди хотят сохранить свои накопления, вложив в недвижимость.
Россия не стала исключением. Спрос на жилье после кратковременного падения вновь вырос. А премиальный сегмент в этом плане имеет преимущество: в кризис такая недвижимость растет в цене из-за значительной валютной составляющей строительства. Поэтому если рубль дешевеет, то доллар дорожает, соответственно, дорожает и объект. Разумеется, на ранних стадиях строительства цены наиболее привлекательные. Но качественные проекты, задающие тренды, будут оставаться ликвидными долгие годы после ввода, и цена на них продолжит расти. Поэтому они подходят для инвестирования и на более поздних стадиях строительства. И наши проекты по всему миру это подтверждают.
Если опираться исключительно на внутреннюю статистику нашей компании, то сегодня около трети сделок – инвестиционные. Мы прогнозируем, что эта цифра останется на том же уровне. В целом доля инвестиционных сделок на рынке может расти. Пандемия коронавируса — событие беспрецедентное в современной истории. Она обнажила многие проблемы девелоперского рынка. Но в то же время нынешняя ситуация — это возможность честно взглянуть на игроков этого рынка, продукты и увидеть новые векторы дальнейшего развития.
