Почему не стоит ждать падения рынка новостроек?
Наше будущее стало неопределенным задолго до коронавируса. Виной тому — бурное развитие технологий, глобализация и политическая нестабильность. Многие из нас выбирают неверный путь, фокусируясь на текущих проблемах и решая краткосрочные задачи. Однако это путь в никуда — он лишает долгосрочной финансовой устойчивости. В то время как стратегический форсайт дает нам возможность вовремя уловить происходящие изменения, адаптироваться к ним и даже влиять на них. В ситуации неопределенности таится огромный потенциал. Недаром говорят, что кризис — это время возможностей. В прошлый раз мы рассмотрели рынок инвестиций с точки зрения институциональных инвесторов. Сегодня рассмотрим ситуацию на рынке жилой недвижимости с позиции частных инвесторов.
Большинство экономических кризисов, включая те, которые были созданы искусственно, развиваются по схожим правилам, вызывая логичный ажиотаж на многие вещи, начиная с гречки и заканчивая золотом. Не стал исключением и рынок жилья, переживший скачок спроса в начале этого года.
Последовавший за ним карантин лишь на время приостановил спрос, и то не полностью. Есть три основные причины, делающие недвижимость надежной, защищенной и доступной инвестицией.
Рост числа сделок с новостройками произошел еще до локдауна. По оценкам агентства «Метриум», по итогам марта покупатели квартир в строящихся жилых комплексах Москвы подписали ДДУ на 15% больше, чем в феврале. Но затем экстраординарные меры властей частично закрыли возможность для любых розничных сделок, в том числе и с недвижимостью. В апреле-мае реализованный спрос просел почти на 30%. Сохранить его хотя бы частично удалось только тем застройщикам и агентствам, которые смогли оперативно переключиться на продажи онлайн. В московском регионе у ряда крупных застройщиков доля онлайна выросла с 15% в марте до почти 100% в апреле и мае, как, например, у компании «РГ-Девелопмент».
Покупать онлайн оказалось удобно не только холодильники и пылесосы, но и квартиры. А развитие современных сервисов позволило быстро и практически без проблем регистрировать все необходимые документы. Так что есть все основания полагать, что доля интернет-продаж сохранится на заметном уровне и в ближайшем будущем.
Немаловажным фактором поддержки спроса стало субсидирование процентов по ипотеке со стороны государства до 6,5% (при этом некоторые банки дают ставку даже ниже 6%) и в целом снижение ипотечных ставок до рекордных 7,28%. В итоге, как только карантин был снят, объем выданных банками ипотечных кредитов в июне вырос до 276 млрд рублей. Как видно из данных ЦБ, это сопоставимо с показателями традиционно активной осени и на несколько десятков процентов больше, чем за тот же месяц в прошлые два года. Поэтому дефицита спроса, а значит, и значительного снижения цен на новостройки не произойдет и в ближайшее время.
Надеяться покупатели могут разве что максимум на 10-процентное снижение цен, и то лишь в завуалированной форме скидок и акций. Некоторые сегменты, например, бизнес-класс на вторичном рынке, могут просесть в цене еще больше — до 20%. В целом «вторичка», не имеющая такого мощного стимула в виде льготной ипотеки, имеет куда больше шансов потерять в цене.
Сегодня недвижимость конкурирует за накопления граждан только с банковскими депозитами. Эти два абсолютно понятных продукта — первое, что приходит на ум у того, кто хочет сохранить денежную подушку безопасности. Но в мае, по данным ЦБ, средняя ставка по долгосрочным депозитам составила рекордные 4,9% годовых, а по вкладам «до востребования» приблизилась к 4%. Возможность потерять деньги в случае отзыва банковской лицензии и повышенный налог на процентный доход по вкладам свыше 1 млн рублей делают этот инструмент еще менее интересным.
В то же время сам российский менталитет в этот раз окажется абсолютно прав в своей склонности к вложениям в недвижимость. Только от сдачи квартиры в аренду в Москве можно получать доход в 6–8% годовых. В целом грамотный проект в хорошей локации при покупке на котловане дает прирост стоимости до 30%. А с учетом капитализации квартиры за счет развития городской инфраструктуры прибыль может быть и больше.
Последним аргументом против покупки новостройки был риск стать «обманутым дольщиком». Но и он существенно снижен в связи с переходом на систему эскроу-счетов больше года назад. Уже сейчас из общения с клиентами мы видим рост их доверия к застройщикам.
Безусловно, рынок недвижимости еще далек до полного восстановления. О стабильном возврате как предложения, так и спроса к показателям начала года можно будет говорить лишь осенью. После возвращения большинства горожан из отпусков вернется не отложенный, как сейчас, а органичный спрос. Пока же в целом ситуация почти не меняется и какие-то выводы делать рано. Кроме одного: вероятнее всего, темпы роста рынка — и в объемах, и в денежных показателях — могут несколько снизиться. Но любая коррекция цен на новостройки, если она и произойдет, не выйдет за пределы нескольких месяцев, тогда как на более инертном вторичном рынке она может продлиться дольше года.
Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Экспертиза
Большинство экономических кризисов, включая те, которые были созданы искусственно, развиваются по схожим правилам, вызывая логичный ажиотаж на многие вещи, начиная с гречки и заканчивая золотом. Не стал исключением и рынок жилья, переживший скачок спроса в начале этого года.
Последовавший за ним карантин лишь на время приостановил спрос, и то не полностью. Есть три основные причины, делающие недвижимость надежной, защищенной и доступной инвестицией.
Рост числа сделок с новостройками произошел еще до локдауна. По оценкам агентства «Метриум», по итогам марта покупатели квартир в строящихся жилых комплексах Москвы подписали ДДУ на 15% больше, чем в феврале. Но затем экстраординарные меры властей частично закрыли возможность для любых розничных сделок, в том числе и с недвижимостью. В апреле-мае реализованный спрос просел почти на 30%. Сохранить его хотя бы частично удалось только тем застройщикам и агентствам, которые смогли оперативно переключиться на продажи онлайн. В московском регионе у ряда крупных застройщиков доля онлайна выросла с 15% в марте до почти 100% в апреле и мае, как, например, у компании «РГ-Девелопмент».
Покупать онлайн оказалось удобно не только холодильники и пылесосы, но и квартиры. А развитие современных сервисов позволило быстро и практически без проблем регистрировать все необходимые документы. Так что есть все основания полагать, что доля интернет-продаж сохранится на заметном уровне и в ближайшем будущем.
Немаловажным фактором поддержки спроса стало субсидирование процентов по ипотеке со стороны государства до 6,5% (при этом некоторые банки дают ставку даже ниже 6%) и в целом снижение ипотечных ставок до рекордных 7,28%. В итоге, как только карантин был снят, объем выданных банками ипотечных кредитов в июне вырос до 276 млрд рублей. Как видно из данных ЦБ, это сопоставимо с показателями традиционно активной осени и на несколько десятков процентов больше, чем за тот же месяц в прошлые два года. Поэтому дефицита спроса, а значит, и значительного снижения цен на новостройки не произойдет и в ближайшее время.
Надеяться покупатели могут разве что максимум на 10-процентное снижение цен, и то лишь в завуалированной форме скидок и акций. Некоторые сегменты, например, бизнес-класс на вторичном рынке, могут просесть в цене еще больше — до 20%. В целом «вторичка», не имеющая такого мощного стимула в виде льготной ипотеки, имеет куда больше шансов потерять в цене.
Сегодня недвижимость конкурирует за накопления граждан только с банковскими депозитами. Эти два абсолютно понятных продукта — первое, что приходит на ум у того, кто хочет сохранить денежную подушку безопасности. Но в мае, по данным ЦБ, средняя ставка по долгосрочным депозитам составила рекордные 4,9% годовых, а по вкладам «до востребования» приблизилась к 4%. Возможность потерять деньги в случае отзыва банковской лицензии и повышенный налог на процентный доход по вкладам свыше 1 млн рублей делают этот инструмент еще менее интересным.
В то же время сам российский менталитет в этот раз окажется абсолютно прав в своей склонности к вложениям в недвижимость. Только от сдачи квартиры в аренду в Москве можно получать доход в 6–8% годовых. В целом грамотный проект в хорошей локации при покупке на котловане дает прирост стоимости до 30%. А с учетом капитализации квартиры за счет развития городской инфраструктуры прибыль может быть и больше.
Последним аргументом против покупки новостройки был риск стать «обманутым дольщиком». Но и он существенно снижен в связи с переходом на систему эскроу-счетов больше года назад. Уже сейчас из общения с клиентами мы видим рост их доверия к застройщикам.
Безусловно, рынок недвижимости еще далек до полного восстановления. О стабильном возврате как предложения, так и спроса к показателям начала года можно будет говорить лишь осенью. После возвращения большинства горожан из отпусков вернется не отложенный, как сейчас, а органичный спрос. Пока же в целом ситуация почти не меняется и какие-то выводы делать рано. Кроме одного: вероятнее всего, темпы роста рынка — и в объемах, и в денежных показателях — могут несколько снизиться. Но любая коррекция цен на новостройки, если она и произойдет, не выйдет за пределы нескольких месяцев, тогда как на более инертном вторичном рынке она может продлиться дольше года.
