Рынок жилья можно назвать лакмусовой бумажкой потребительского поведения, ведь при выборе квартиры включаются всевозможные потребительские стереотипы. При этом жилье (даже в аренду) – довольно дорогое приобретение, которое не раз приходится обдумывать. Здесь проявляются и поколенческие особенности: взаимодействуя друг с другом, представителям разных поколений приходится менять свои представления о рынке, а значит, менять и сам рынок. 

Кто в доме хозяин?

За последние 5 лет рынок жилья поменялся кардинально. Главными на нём стали не арендодатели, а арендаторы. В целом ориентация на покупателя сейчас характерна практически для любого рынка. И такой поворот на крайне закостенелом рынке жилья может говорить лишь об одном – в ближайшее время мы не вернемся к рынку собственников, а значит, необходимо что-то менять. Потому что, когда рынок принадлежит арендаторам, собственникам приходится подстраиваться, чтобы всем было комфортно. Сейчас мы всё чаще видим, как арендодатель танцует вокруг квартиросъемщика в попытках ему угодить. 

Первые признаки перехода к такой ситуации на рынке стали заметны после кризиса 2014 года. Из-за падения курса рубля упал доход большей части населения – тогда и начался постепенный отток арендаторов. В особенности это коснулось иностранцев, им стало просто невыгодно продолжать работать в России.  Когда экспаты начали дружно съезжать из квартир в центре Москвы и Санкт-Петербурга, уезжать из России, площади стали освобождаться, дешеветь и простаивать. Но это произошло не одномоментно, а заняло пару лет. Собственникам пришлось переосмысливать подход к арендаторам, много помещений пустовало из-за завышенных цен. 

Первое время многие арендодатели ждали, что вот-вот снова найдётся тот самый клиент, например, иностранная компания, которая снимала эту квартиру за 5 тысяч долларов. Но желающих снять жилье за прежние деньги не находилось. Приходилось либо снижать свои аппетиты, либо всеми путями идти навстречу арендатору. Чтобы тот человек, который, как правило, делает эмоциональное приобретение, вошёл в эту сделку. Если собственник начнет ставить слишком много условий, которые на самом деле не соответствуют цене и качеству сдаваемого помещения, арендатор просто уйдёт к другому. На мой взгляд, главное, что изменилось за последние 5 лет – это отношение к арендатору. Больше нельзя подходить к вопросу сдачи жилья наплевательски, потому что конкуренция за хороших жильцов сильно растёт. 

Новый уровень гостеприимства

Поворот в сторону рынка арендатора влияет и на качество предоставляемых хозяином квартиры “услуг”. Появился определённый уровень требований по отношению к квартирам, их качеству, ремонту, удобству. Большой толчок к такому развитию дает появление онлайн-ресурсов по кратковременной аренде жилья, например, Airbnb. Сейчас мир становится всё более компактным – люди всё чаще путешествуют и смотрят на мир. У них появилась возможность снимать по-настоящему удобное и эстетически красивое жилье. Airbnb показал, что можно ездить за рубеж и останавливаться не только в отелях, но и в классных дорогих квартирах, которые могут выглядеть именно так. У многих людей – как арендаторов, так и арендодателей – появилось чувство вкуса. Потому что интернет позволяет увидеть красивые дизайны, хорошие планировки, всякие приятности, вещи удобные для того, чтобы арендатор заехал туда, жил и комфортно себя чувствовал. 

Новый уровень гостеприимства отражается не только в стремлении визуально угодить арендатору. Важное место занимает и общение с арендодателем, которое большинство арендаторов хотели бы максимально сократить. Каждую “проверку” собственности арендатор воспринимает как вторжение на свою территорию. Новому поколению хочется чувствовать себя на съемной квартире как дома, поэтому намного проще привлечь к контролю состояния жилья и другим вопросам технического характера посредников, которые в отличие от владельца квартиры не будут думать о жилье как о своём собственном. Это приводит к развитию новых сервисов в сфере услуг – например, клининга и доверительного управления собственностью. 

Давайте не встречаться

То, что арендаторы стали сильнее дорожить своим личным пространством, а арендодатели – больше уважать желания своих квартиросъемщиков, приводит к новому формату взаимодействия и в финансовой части сделки. Не последнюю роль здесь сыграло и развитие технологий, ведь ещё 10 лет назад переводы в 2 клика с мобильного телефона казались чем-то недоступным. Сейчас мы пользуемся ими постоянно. Поэтому для арендатора намного удобнее и проще перевести арендную плату хозяину в назначенный срок через мобильный банк, а не ждать его в гости и передавать наличные.

Мир постепенно уходит в интроверсию – даже разговор по телефону лишний раз проще перенести в мессенджер. Встречаться с арендодателем раз в месяц для современного арендатора – это слишком часто. Даже встретиться с друзьями раз в месяц бывает сложно – мир ускоряется, в больших городах много времени уходит на дорогу, работу, спорт. Поэтому перевод становится удобным обеим сторонам, а визиты с проверкой собственности, более редкими. 

Также, всё более распространённым становится принятие решений об аренде жилья вообще без просмотра – люди хотят принимать решения дистанционно, посмотрев максимально подробные видео и фото. Времени становится меньше, и часто квартиросъемщик готов один раз приехать и, в идеале, на этой же встрече сразу подписать договор с хозяином квартиры. Пока это не является повсеместным трендом, но такие сделки происходят всё чаще. 

Снять нельзя купить

Сейчас на рынок жилья выходит новое поколение арендаторов, которые повзрослели в новом мире – мире, где всё меняется в несколько раз быстрее, чем раньше, а потому и решения приходится принимать быстрее. Спрос на аренду квартир в последние годы постепенно увеличивается, и на это влияют 2 ключевых фактора – молодые люди не хотят привязываться к месту и им всё сложнее планировать долгосрочные покупки/вложения.

Если раньше мы могли легко представить себе, что через пять лет точно будем находиться здесь, через десять тоже, то сейчас никто не знает, что ждёт его в ближайшие пару лет. Люди предпочитают не загадывать так далеко, потому что есть вероятность того, что они вообще будут жить в другой стране. Люди всё чаще меняют работу, в любой момент может измениться и состав семьи, а аренда позволяет быть намного более гибким. Например, когда в семье появляется второй ребёнок, можно в один момент в течение месяца переехать куда-то, где достаточно комнат, рядом есть парк для прогулок, школа или детский сад. В то же время даже представить себе, сколько по времени займёт покупка новой квартиры и ремонт в ней, достаточно сложно. Это совершенно другая история, которая намного более трудозатратна. 

Кроме того, есть, финансовый фактор. Потому что покупка квартиры в собственность сейчас – это очень невыгодная сделка. Сейчас аренда недвижимости составляет 3% доходности, то есть, те, кто сдаёт своё жильё изначально входят в невыгодную для себя сделку. Потому что, если продать жильё и вложить эти деньги куда-то в другое место – например, в банк, ПИФы, акции, в коммерческую или зарубежную недвижимость – доходность будет существенно больше. Кроме того, от недвижимости сложно избавляться. Если деньги понадобятся срочно, продавать квартиру придётся с серьёзным дисконтом. В то же время другие продукты, например, акции, можно просто, чётко, быстро превратить в деньги. 

Ни для кого не секрет, что сейчас на рынке жилой недвижимости стагнация. Почему же люди все ещё приобретают квартиры в собственность? На мой взгляд, чаще всего они просто понимают, признают для себя, что они плохие инвесторы. Покупка недвижимости кажется им приемлемым вариантом и потому, что смогут ограничить себя в лишних растратах и сохранить больше, если ежемесячно будут должны оплачивать ипотеку. У людей всё ещё боязнь хранить деньги в банках, под подушкой, но в то же время есть боязнь и более рисковых вложений. Но всё это будет меняться, потому что уже сейчас молодые люди скорее стараются снимать жильё, а вкладываться в другие средства.

В целом главной тенденцией трансформации рынка жилья сейчас является его превращение из дефицитного товара, в услугу, которую могут предложить многие. Арендатор выбирает не только товар, но и сервис, который сопутствует этому приобретению. Поэтому даже на рынке недвижимости важно правильно общаться со своим потенциальным квартиросъемщикам и быть готовым пойти на компромисс. Новые поколения и технологии приходят на рынок жилой недвижимости и будут менять его ещё сильнее с каждым годом, но ориентация на потребителя, его привычки и желания – ключ к успешному взаимодействию и получению большей прибыли.