Бриллианты туризма: чем привлекателен для инвесторов бизнес в сегменте посуточной аренды жилья
Внутренний туризм в России входит в новую фазу. По данным Росстата, в 2025 году турпоток превысил 92 млн человек, что на 2 млн больше, чем годом ранее. От летнего сезона 2026 года в Минэкономразвития ожидают роста на 4%, но цели нацпроекта «Туризм и индустрия гостеприимства» на 2030 год — довести число поездок по стране до 140 млн и увеличить вклад туризма в ВВП с 3,1% по итогам 2025 года до 5%. Иначе говоря, рынок уже не показывает взрывного роста, но все еще расширяется быстрее, чем перестраивается инфраструктура.
Какой же сегмент трэвела в нынешних условиях наиболее привлекателен для инвестора? Сдвиги в предпочтениях туристов и развитие инфраструктуры меняют карту спроса: появляются гастротуры, усиливается интерес к культурному и экотуризму, сокращается средняя длительность поездок. Но есть и стабильно растущие сегменты. Так, спрос на посуточную аренду не первый год сохраняет двузначные темпы роста — это усиливает инвестиционную привлекательность всего сегмента проживания, к которому относятся не только объекты недвижимости, но и связанные с арендой сервисы.
Рынок туризма опирается на три ключевых сегмента: транспорт, проживание и сопутствующие услуги. По оценке Центра стратегических разработок, его размер 7,1 трлн руб. валовой добавленной стоимости 2025 года, из которых 2,2 трлн приходится на проживание, 1,7 трлн — на транспорт и 3,2 трлн — на сопутствующие услуги.
Размер сегмента — не единственный критерий для инвестиций. Транспорт является кровеносной системой отрасли, однако с точки зрения частного бизнеса это самый сложный блок. Он капиталоемкий, низкомаржинальный и исторически сконцентрирован в руках нескольких игроков. Крупные перевозчики развивают прямые каналы продаж и вытесняют посредников из своей экономики, поэтому рост турпотока не обязательно превращается в рост доходности платформ и сервисов вокруг билетов.
Сектор сопутствующих услуг выигрывает от роста внутреннего туризма, но остается крайне фрагментированным. Рестораны, экскурсии, развлечения, спа, трансферы и билетные сервисы слишком разнородны, чтобы объединить их под одним брендом или в одном приложении. Низкое онлайн-проникновение дает пространство для роста агрегаторов, но требует специализированных решений и локальных партнерств. Рост в этой сфере сохранится, но останется точечным и нишевым.
На этом фоне проживание выглядит наиболее цельным и инвестиционно понятным сегментом. Оно масштабно, неплохо монетизируется и именно здесь цифровизация меняет рынок, становясь одним из основных драйверов роста. При этом проживание остается основным продуктом в путешествии, а транспорт и сопутствующие услуги лишь дополнением к нему.
Эксперты оценивают две смежные части рынка проживания — коллективные средства размещения (организации гостиничного типа) и краткосрочную аренду (в квартирах, апартаментах, гостевых и частных домах) без учета дополнительных услуг и питания — в 1 139 млрд и 428 млрд руб. соответственно. В сумме это почти 1,6 трлн руб. Привлекательность сегмента объясняется не только размером: поставщиков много — рынок не монополизирован, а доходы средств размещения растут быстрее числа гостей. Это создает сетевой эффект, когда с одной стороны миллионы пользователей, а с другой стороны сотни тысяч поставщиков пользуются услугами агрегаторов, и популярность сервисов продолжает расти. Разрозненность предложения позволяет площадкам по онлайн-бронированию самим формировать ценовую политику внутри цены для конечного клиента, в то время как в транспорте (ЖД и авиа) сервисный сбор идет сверху цены и законодательно ограничен 10%. Рыночные же комиссии посредников в сегменте проживания достигают 15–25%.
При этом структурный дефицит предложения остается. По данным Росстата, в России действует более 38 000 гостиниц с общим фондом свыше 1,2 млн номеров. Это довольно низкая обеспеченность на душу населения для страны с растущим внутренним туризмом. Для сравнения: в Испании, по данным ОЭСР, средняя обеспеченность составляет 84 койко-места на 1000 жителей, а в среднем по ЕС — 89, что в разы выше, чем в России.
По оценке IBC Real Estate, в 2025 году в России было введено 8400 новых гостиничных номеров — это рекорд с 2018 года, но на фоне уже существующей базы рост остается скромным. Многие туристы по-прежнему выбирают гостиницы за предсказуемый сервис, безопасность и удобство, но цифровые технологии и рост проникновения интернета активно меняют предпочтения, повышая интерес к краткосрочной аренде, особенно в популярных регионах с дефицитом качественных номеров.
Рынок краткосрочной аренды — один из самых быстрорастущих сегментов трэвела и, по расчетам ЦСР, к 2030 году его объем может превысить 1,2 трлн руб. (в 2025 году составил около 381 млрд руб., по оценкам «Авито»). Рост объясняется не только дефицитом номерного фонда. У нее есть конкурентные преимущества. Во-первых, цена: квартира в среднем обходится на 20–30% дешевле гостиничного номера. Во-вторых, удобство для семей: одна квартира способна заменить два номера. В-третьих, наличие кухни и бытовой техники, что многие ценят, особенно во время длительных поездок. Наконец, посуточная аренда может предложить размещение там, где отель просто никогда не появится — либо по экономическим причинам, либо из-за ограничений локации.
Потенциал сектора подтверждают данные Росстата: общий жилой фонд страны в 2024 году составлял 73,3 млн помещений, при этом на онлайн-площадках посуточной аренды было представлено менее 1% этих объектов. Это означает, что в орбиту туристического бизнеса можно вовлечь значительно больше доступного жилья — масштаб возможностей особенно заметен на фоне активного роста сегмента малометражных квартир.
63% внутренних туристов в России бронируют жилье и билеты с помощью онлайн-агрегаторов, показывает опрос ВЦИОМ. И эта цифра будет расти: чем моложе турист, тем охотнее он использует онлайн-платформы. При этом мировая практика показывает, что сервисы, построенные вокруг бронирования жилья, монетизируются заметно лучше, чем платформы с высокой долей транспортных услуг.
Так, Booking Holdings при общем объеме бронирования (GBV) $186,1 млрд по итогам 2025 года показал $26,9 млрд выручки (14,5% take rate, доля выручки в обороте), Airbnb — $12,2 млрд выручки с $91,3 млрд GBV (take rate — около 13,4%). Для сравнения: у Trip.com, исторически сфокусированного на авиабилетах, take rate составляет всего 5,6% при сопоставимом объеме транзакций в $160 млрд. То есть его маржинальность в два—три раза ниже. Стоит добавить, что доля выручки в обороте напрямую влияет на рентабельность по EBITDA этих бизнесов. Так EBITDA от GBV у Booking Holdings и Airbnb составила в 2025 году 5,4% и 4,8% против 1,7% у Trip.com.
О привлекательности платформ говорят не только операционные метрики, но и действия инвесторов. Например, в феврале 2025 года испанская HBX Group, владелец бренда Hotelbeds, вышла на биржу с оценкой около 2,84 млрд евро. В январе 2025 года платформа бронирования отелей и авто TravelPerk привлекла $200 млн при оценке $2,7 млрд — почти вдвое больше, чем в предыдущем инвестраунде. А в travel-tech в целом продолжается консолидация: по данным Skift, за 2025 год на рынке прошло более 230 сделок M&A.
В России сегмент онлайн-бронирования жилья только набирает обороты. Сейчас около половины сделок в этой сфере совершается онлайн, а оборот онлайн-сервисов в этом сегменте оценивается в сотни миллиардов рублей. По прогнозу ЦСР, к 2030 году доля онлайн-бронирований может достичь 64% от общего объема рынка или 2,2 трлн руб. Но это все равно ниже уровня ряда развитых стран, где он может доходить до 80–90%. Ключевыми драйверами роста остаются усиление интереса к региональному туризму, дефицит номерного фонда и продолжающаяся цифровизация рынка. Платформы упрощают доступ владельцам жилья и повышают удобство для гостей, агрегаторы масштабируют предложение и оптимизируют ценообразование. Добавление агрегаторами новых продуктов из смежных сегментов упрощает пользователям планирование поездок, а лояльность к площадкам увеличивает совокупную выручку последних.
В этих условиях сегменты посуточной аренды и коллективных средств размещения сохранят роль основных катализаторов развития отрасли, открывая дополнительные возможности для инвестиций и повышения доступности жилья в каждой поездке и для любого путешествия. А довольно быстрый переход бронирования в онлайн повышает инвестиционную привлекательность агрегаторов и платформ.
Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Экспертиза
Какой же сегмент трэвела в нынешних условиях наиболее привлекателен для инвестора? Сдвиги в предпочтениях туристов и развитие инфраструктуры меняют карту спроса: появляются гастротуры, усиливается интерес к культурному и экотуризму, сокращается средняя длительность поездок. Но есть и стабильно растущие сегменты. Так, спрос на посуточную аренду не первый год сохраняет двузначные темпы роста — это усиливает инвестиционную привлекательность всего сегмента проживания, к которому относятся не только объекты недвижимости, но и связанные с арендой сервисы.
Три кита туристического рынка
Рынок туризма опирается на три ключевых сегмента: транспорт, проживание и сопутствующие услуги. По оценке Центра стратегических разработок, его размер 7,1 трлн руб. валовой добавленной стоимости 2025 года, из которых 2,2 трлн приходится на проживание, 1,7 трлн — на транспорт и 3,2 трлн — на сопутствующие услуги.
Размер сегмента — не единственный критерий для инвестиций. Транспорт является кровеносной системой отрасли, однако с точки зрения частного бизнеса это самый сложный блок. Он капиталоемкий, низкомаржинальный и исторически сконцентрирован в руках нескольких игроков. Крупные перевозчики развивают прямые каналы продаж и вытесняют посредников из своей экономики, поэтому рост турпотока не обязательно превращается в рост доходности платформ и сервисов вокруг билетов.
Сектор сопутствующих услуг выигрывает от роста внутреннего туризма, но остается крайне фрагментированным. Рестораны, экскурсии, развлечения, спа, трансферы и билетные сервисы слишком разнородны, чтобы объединить их под одним брендом или в одном приложении. Низкое онлайн-проникновение дает пространство для роста агрегаторов, но требует специализированных решений и локальных партнерств. Рост в этой сфере сохранится, но останется точечным и нишевым.
На этом фоне проживание выглядит наиболее цельным и инвестиционно понятным сегментом. Оно масштабно, неплохо монетизируется и именно здесь цифровизация меняет рынок, становясь одним из основных драйверов роста. При этом проживание остается основным продуктом в путешествии, а транспорт и сопутствующие услуги лишь дополнением к нему.
Перспективное размещение
Эксперты оценивают две смежные части рынка проживания — коллективные средства размещения (организации гостиничного типа) и краткосрочную аренду (в квартирах, апартаментах, гостевых и частных домах) без учета дополнительных услуг и питания — в 1 139 млрд и 428 млрд руб. соответственно. В сумме это почти 1,6 трлн руб. Привлекательность сегмента объясняется не только размером: поставщиков много — рынок не монополизирован, а доходы средств размещения растут быстрее числа гостей. Это создает сетевой эффект, когда с одной стороны миллионы пользователей, а с другой стороны сотни тысяч поставщиков пользуются услугами агрегаторов, и популярность сервисов продолжает расти. Разрозненность предложения позволяет площадкам по онлайн-бронированию самим формировать ценовую политику внутри цены для конечного клиента, в то время как в транспорте (ЖД и авиа) сервисный сбор идет сверху цены и законодательно ограничен 10%. Рыночные же комиссии посредников в сегменте проживания достигают 15–25%.
При этом структурный дефицит предложения остается. По данным Росстата, в России действует более 38 000 гостиниц с общим фондом свыше 1,2 млн номеров. Это довольно низкая обеспеченность на душу населения для страны с растущим внутренним туризмом. Для сравнения: в Испании, по данным ОЭСР, средняя обеспеченность составляет 84 койко-места на 1000 жителей, а в среднем по ЕС — 89, что в разы выше, чем в России.
По оценке IBC Real Estate, в 2025 году в России было введено 8400 новых гостиничных номеров — это рекорд с 2018 года, но на фоне уже существующей базы рост остается скромным. Многие туристы по-прежнему выбирают гостиницы за предсказуемый сервис, безопасность и удобство, но цифровые технологии и рост проникновения интернета активно меняют предпочтения, повышая интерес к краткосрочной аренде, особенно в популярных регионах с дефицитом качественных номеров.
Рынок краткосрочной аренды — один из самых быстрорастущих сегментов трэвела и, по расчетам ЦСР, к 2030 году его объем может превысить 1,2 трлн руб. (в 2025 году составил около 381 млрд руб., по оценкам «Авито»). Рост объясняется не только дефицитом номерного фонда. У нее есть конкурентные преимущества. Во-первых, цена: квартира в среднем обходится на 20–30% дешевле гостиничного номера. Во-вторых, удобство для семей: одна квартира способна заменить два номера. В-третьих, наличие кухни и бытовой техники, что многие ценят, особенно во время длительных поездок. Наконец, посуточная аренда может предложить размещение там, где отель просто никогда не появится — либо по экономическим причинам, либо из-за ограничений локации.
Потенциал сектора подтверждают данные Росстата: общий жилой фонд страны в 2024 году составлял 73,3 млн помещений, при этом на онлайн-площадках посуточной аренды было представлено менее 1% этих объектов. Это означает, что в орбиту туристического бизнеса можно вовлечь значительно больше доступного жилья — масштаб возможностей особенно заметен на фоне активного роста сегмента малометражных квартир.
Особенности сервисов бронирования
63% внутренних туристов в России бронируют жилье и билеты с помощью онлайн-агрегаторов, показывает опрос ВЦИОМ. И эта цифра будет расти: чем моложе турист, тем охотнее он использует онлайн-платформы. При этом мировая практика показывает, что сервисы, построенные вокруг бронирования жилья, монетизируются заметно лучше, чем платформы с высокой долей транспортных услуг.
Так, Booking Holdings при общем объеме бронирования (GBV) $186,1 млрд по итогам 2025 года показал $26,9 млрд выручки (14,5% take rate, доля выручки в обороте), Airbnb — $12,2 млрд выручки с $91,3 млрд GBV (take rate — около 13,4%). Для сравнения: у Trip.com, исторически сфокусированного на авиабилетах, take rate составляет всего 5,6% при сопоставимом объеме транзакций в $160 млрд. То есть его маржинальность в два—три раза ниже. Стоит добавить, что доля выручки в обороте напрямую влияет на рентабельность по EBITDA этих бизнесов. Так EBITDA от GBV у Booking Holdings и Airbnb составила в 2025 году 5,4% и 4,8% против 1,7% у Trip.com.
О привлекательности платформ говорят не только операционные метрики, но и действия инвесторов. Например, в феврале 2025 года испанская HBX Group, владелец бренда Hotelbeds, вышла на биржу с оценкой около 2,84 млрд евро. В январе 2025 года платформа бронирования отелей и авто TravelPerk привлекла $200 млн при оценке $2,7 млрд — почти вдвое больше, чем в предыдущем инвестраунде. А в travel-tech в целом продолжается консолидация: по данным Skift, за 2025 год на рынке прошло более 230 сделок M&A.
Куда идет рынок
В России сегмент онлайн-бронирования жилья только набирает обороты. Сейчас около половины сделок в этой сфере совершается онлайн, а оборот онлайн-сервисов в этом сегменте оценивается в сотни миллиардов рублей. По прогнозу ЦСР, к 2030 году доля онлайн-бронирований может достичь 64% от общего объема рынка или 2,2 трлн руб. Но это все равно ниже уровня ряда развитых стран, где он может доходить до 80–90%. Ключевыми драйверами роста остаются усиление интереса к региональному туризму, дефицит номерного фонда и продолжающаяся цифровизация рынка. Платформы упрощают доступ владельцам жилья и повышают удобство для гостей, агрегаторы масштабируют предложение и оптимизируют ценообразование. Добавление агрегаторами новых продуктов из смежных сегментов упрощает пользователям планирование поездок, а лояльность к площадкам увеличивает совокупную выручку последних.
В этих условиях сегменты посуточной аренды и коллективных средств размещения сохранят роль основных катализаторов развития отрасли, открывая дополнительные возможности для инвестиций и повышения доступности жилья в каждой поездке и для любого путешествия. А довольно быстрый переход бронирования в онлайн повышает инвестиционную привлекательность агрегаторов и платформ.