Во что инвестировать сегодня: реальные активы против финансовых инструментов
Депозит под 16% лучше любой недвижимости? Не все так однозначно: бывают периоды, когда высокодоходные депозиты действительно кажутся единственным безопасным способом разместить капитал. Июнь 2026 года — один из таких периодов. Ключевая ставка ЦБ РФ в настоящее время составляет 14,5%, депозиты в крупнейших банках стабильно держатся выше уровня инфляции (5,58% годовых по итогам апреля), длинные ОФЗ дают в среднем от 14% до 15% годовых, корпоративные облигации первого эшелона — от 16% до 17%.
Ну зачем вообще в такой ситуации выбирать что-то, кроме финансовых инструментов с фиксированной доходностью?
«Однако условные 20 млн рублей, размещенные на депозите сегодня, останутся 20 млн рублей и через год, и через три, и через пять. Номинал депозита не изменяется и не индексируется. В долгосрочной перспективе депозит не защищает и от инфляции, а лишь компенсирует ее»
Это фундаментальное свойство всех финансовых инструментов с фиксированной доходностью. Именно оно делает их непригодными для решения долгосрочной задачи — сохранения и приумножения капитала на горизонте 5–10 лет.
Минэкономразвития России прогнозирует среднюю ставку 2026 года на уровне 14–14,5%, банковские аналитики ожидают ее снижения до 12% к концу года, а к 2027 году Банк России в базовом сценарии видит ключевую ставку на уровне 8–10%. Если планы Минэка не изменятся, депозит, открытый сегодня под 14%, уже через 18 месяцев придется пролонгировать под 9–10%, а еще через год — уже под 7–8%. Реальная доходность депозита сжимается синхронно со ставкой, и инвестор никак не может на это повлиять. Сам капитал, все те же 20 млн рублей, остается номинально неизменным, а реально дешевеет с каждым годом из-за реальной инфляции.
Инвесторы в ОФЗ парируют, что могут зафиксировать высокую доходность на годы вперед. Технически это так: купив сегодня ОФЗ с погашением в 2030 году с купоном 15% годовых, инвестор будет получать этот купон (эту доходность) до самого погашения. Но при погашении ОФЗ инвестор получит номинал, обесцененный инфляцией за весь период владения. Инвестирование в корпоративные облигации заменяет страновой риск (риск дефолта России по ОФЗ) кредитным риском компании, разместившей облигации. Премия +2% или +3% к доходности ОФЗ для эмитентов с рейтингом AAA — это плата за вероятность дефолта компании-эмитента. Природа корпоративных облигаций та же, что у ОФЗ, — фиксированный номинал, фиксированный купон, отсутствие защиты от инфляции. Помимо этого, облигации волатильны, их стоимость может измениться в течение дня и привести к потерям инвесторов.
Покупая ОФЗ или отправляя свои деньги в ссылку на депозит, инвестор не владеет ничем реальным. Депозит, ОФЗ и корпоративная облигация — это право требования к другой стороне (банку, государству, компании) на выплату денег в будущем. Их стоимость определяется не активом, а способностью контрагента платить и покупательной способностью рубля, в котором эти выплаты номинированы.
Коммерческая недвижимость работает в принципиально другой логике. Инвестор покупает не обязательство выплатить ему деньги, а физический объект, который обеспечивает денежный поток за счет индексируемой аренды.
Денежный поток инвестора напрямую не зависит от ставки ЦБ. Например, арендная ставка офисного блока класса А в Москве формируется балансом спроса и предложения. По данным NF Group за 2025 год, средневзвешенная ставка в Москве в пределах МКАД составляет около 40 957 руб./кв. м/год, а в деловом центре «Москва-Сити» — 79 712 руб./кв. м/год. Эти цифры реагируют не на решения финансового мегарегулятора, а на дефицит качественного предложения, активность арендаторов и общий экономический фон. Стандартный договор аренды офиса класса А предусматривает ежегодную индексацию арендной платы — обычно 7–10% в год или на фактический уровень официальной инфляции. Таким образом, рентный поток растет автоматически и практически гарантированно.
Тело капитала привязано к материальному активу. В Москве стоимость метра офисного помещения на старте продаж сегодня приближается к 490 000 руб./кв. м с НДС. Эта цена отражает себестоимость строительства, стоимость земли и баланс спроса и предложения. На горизонте 5–10 лет она движется вверх когерентно росту арендной платы, индексируемой ежегодно. Облигация при погашении возвращает номинал, обесцененный инфляцией. При выходе из инвестиции офис в Москве продается по рыночной цене, которая вырастает вместе со ставкой аренды.
Таким образом, 20 млн рублей, вложенные в офисный блок со стартовой арендной доходностью 10% и ежегодной индексацией арендной платы 7%, через пять лет сделают инвестора собственником объекта, который будет стоить около 28 млн рублей.
А что насчет простоя? Принято считать, что у недвижимости есть «риск простоя», которого нет у депозита или облигации. Действительно, при определенных негативных событиях есть риск, что помещение будет какое-то время незанятым. Но все объекты разные, поэтому вероятность наступления и длительность простоя целиком и полностью зависят от качества объекта, локации и формата офисного блока. Инвестор вполне способен самостоятельно минимизировать этот риск — через выбор проекта, площади офиса и ряда других параметров.
Очевидно, депозит и ОФЗ — это инструменты сохранения капитала на горизонте до двух лет, пока ставки высоки. Они неплохо работают для целей парковки капитала в ожидании других возможностей, но весьма плохо для стратегических целей преумножения капитала на 5–10 лет. Доходность этих инструментов падает синхронно со ставкой, а реальная стоимость номинала размывается инфляцией.
Корпоративные облигации приносят большую доходность, правда, за счет кредитного риска, но тоже не решают фундаментальную проблему: инструмент остается производным от ключевой ставки и платежеспособности эмитента, без связи с реальным активом.
Коммерческая недвижимость — инструмент, который работает на горизонте от пяти лет и дальше. Доходность складывается из двух компонентов: арендного потока (стартовая доходность 9–11% годовых с ежегодной индексацией 7%) и роста стоимости актива. На десятилетнем горизонте это обеспечивает годовую доходность IRR в диапазоне 14–16%, что уже сейчас сопоставимо с текущей ставкой ОФЗ.
Кажется, что депозит под 16% лучше любой недвижимости. Но на горизонте 5–10 лет офисная недвижимость приносит стабильную и сопоставимую доходность.
Часто рассуждения о финансовых инструментах и недвижимости подаются как развилка: либо вы зарабатываете высокую краткосрочную доходность на депозите или в ОФЗ, либо инвестируете в реальный актив. На практике развилки может и не быть.
В настоящее время покупка коммерческой недвижимости не требует одномоментного вывода всего капитала из неплохо работающих финансовых инструментов. Приобретение офисных блоков в Москве предусматривает гибкий график платежей через механизм рассрочки и даже отложенные платежи, что меняет саму механику инвестирования. Первоначальный взнос составляет лишь часть стоимости объекта, остальная сумма распределяется на длительный срок и поступает по согласованному графику, привязанному к этапам строительства или к фиксированным датам.
«Капитал, который иначе пришлось бы единовременно перевести в новый актив, продолжает частично зарабатывать на финансовом рынке. Каждый раз, когда подходит срок очередного платежа по графику, инвестор изымает только необходимую сумму, а остальной капитал остается в обороте»
В результате инвестор оказывается одновременно в двух классах активов: краткосрочный финансовый инструмент продолжает приносить высокую номинальную доходность при все еще высокой ключевой ставке, а долгосрочный реальный актив постепенно финансируется из средств на депозите и процентов. Когда ставка ЦБ начнет снижаться и доходность депозитов пойдет вниз, у инвестора уже будет сформирован объект, обеспечивающий индексируемый арендный поток.
Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Экспертиза
Ну зачем вообще в такой ситуации выбирать что-то, кроме финансовых инструментов с фиксированной доходностью?
«Однако условные 20 млн рублей, размещенные на депозите сегодня, останутся 20 млн рублей и через год, и через три, и через пять. Номинал депозита не изменяется и не индексируется. В долгосрочной перспективе депозит не защищает и от инфляции, а лишь компенсирует ее»
Это фундаментальное свойство всех финансовых инструментов с фиксированной доходностью. Именно оно делает их непригодными для решения долгосрочной задачи — сохранения и приумножения капитала на горизонте 5–10 лет.
Главная проблема депозитов и облигаций
Минэкономразвития России прогнозирует среднюю ставку 2026 года на уровне 14–14,5%, банковские аналитики ожидают ее снижения до 12% к концу года, а к 2027 году Банк России в базовом сценарии видит ключевую ставку на уровне 8–10%. Если планы Минэка не изменятся, депозит, открытый сегодня под 14%, уже через 18 месяцев придется пролонгировать под 9–10%, а еще через год — уже под 7–8%. Реальная доходность депозита сжимается синхронно со ставкой, и инвестор никак не может на это повлиять. Сам капитал, все те же 20 млн рублей, остается номинально неизменным, а реально дешевеет с каждым годом из-за реальной инфляции.
Инвесторы в ОФЗ парируют, что могут зафиксировать высокую доходность на годы вперед. Технически это так: купив сегодня ОФЗ с погашением в 2030 году с купоном 15% годовых, инвестор будет получать этот купон (эту доходность) до самого погашения. Но при погашении ОФЗ инвестор получит номинал, обесцененный инфляцией за весь период владения. Инвестирование в корпоративные облигации заменяет страновой риск (риск дефолта России по ОФЗ) кредитным риском компании, разместившей облигации. Премия +2% или +3% к доходности ОФЗ для эмитентов с рейтингом AAA — это плата за вероятность дефолта компании-эмитента. Природа корпоративных облигаций та же, что у ОФЗ, — фиксированный номинал, фиксированный купон, отсутствие защиты от инфляции. Помимо этого, облигации волатильны, их стоимость может измениться в течение дня и привести к потерям инвесторов.
Покупая ОФЗ или отправляя свои деньги в ссылку на депозит, инвестор не владеет ничем реальным. Депозит, ОФЗ и корпоративная облигация — это право требования к другой стороне (банку, государству, компании) на выплату денег в будущем. Их стоимость определяется не активом, а способностью контрагента платить и покупательной способностью рубля, в котором эти выплаты номинированы.
Решение проблемы — смена актива
Коммерческая недвижимость работает в принципиально другой логике. Инвестор покупает не обязательство выплатить ему деньги, а физический объект, который обеспечивает денежный поток за счет индексируемой аренды.
Денежный поток инвестора напрямую не зависит от ставки ЦБ. Например, арендная ставка офисного блока класса А в Москве формируется балансом спроса и предложения. По данным NF Group за 2025 год, средневзвешенная ставка в Москве в пределах МКАД составляет около 40 957 руб./кв. м/год, а в деловом центре «Москва-Сити» — 79 712 руб./кв. м/год. Эти цифры реагируют не на решения финансового мегарегулятора, а на дефицит качественного предложения, активность арендаторов и общий экономический фон. Стандартный договор аренды офиса класса А предусматривает ежегодную индексацию арендной платы — обычно 7–10% в год или на фактический уровень официальной инфляции. Таким образом, рентный поток растет автоматически и практически гарантированно.
Тело капитала привязано к материальному активу. В Москве стоимость метра офисного помещения на старте продаж сегодня приближается к 490 000 руб./кв. м с НДС. Эта цена отражает себестоимость строительства, стоимость земли и баланс спроса и предложения. На горизонте 5–10 лет она движется вверх когерентно росту арендной платы, индексируемой ежегодно. Облигация при погашении возвращает номинал, обесцененный инфляцией. При выходе из инвестиции офис в Москве продается по рыночной цене, которая вырастает вместе со ставкой аренды.
Таким образом, 20 млн рублей, вложенные в офисный блок со стартовой арендной доходностью 10% и ежегодной индексацией арендной платы 7%, через пять лет сделают инвестора собственником объекта, который будет стоить около 28 млн рублей.
А что насчет простоя? Принято считать, что у недвижимости есть «риск простоя», которого нет у депозита или облигации. Действительно, при определенных негативных событиях есть риск, что помещение будет какое-то время незанятым. Но все объекты разные, поэтому вероятность наступления и длительность простоя целиком и полностью зависят от качества объекта, локации и формата офисного блока. Инвестор вполне способен самостоятельно минимизировать этот риск — через выбор проекта, площади офиса и ряда других параметров.
Что же выбрать? И нужно ли выбирать?
Очевидно, депозит и ОФЗ — это инструменты сохранения капитала на горизонте до двух лет, пока ставки высоки. Они неплохо работают для целей парковки капитала в ожидании других возможностей, но весьма плохо для стратегических целей преумножения капитала на 5–10 лет. Доходность этих инструментов падает синхронно со ставкой, а реальная стоимость номинала размывается инфляцией.
Корпоративные облигации приносят большую доходность, правда, за счет кредитного риска, но тоже не решают фундаментальную проблему: инструмент остается производным от ключевой ставки и платежеспособности эмитента, без связи с реальным активом.
Коммерческая недвижимость — инструмент, который работает на горизонте от пяти лет и дальше. Доходность складывается из двух компонентов: арендного потока (стартовая доходность 9–11% годовых с ежегодной индексацией 7%) и роста стоимости актива. На десятилетнем горизонте это обеспечивает годовую доходность IRR в диапазоне 14–16%, что уже сейчас сопоставимо с текущей ставкой ОФЗ.
Кажется, что депозит под 16% лучше любой недвижимости. Но на горизонте 5–10 лет офисная недвижимость приносит стабильную и сопоставимую доходность.
Часто рассуждения о финансовых инструментах и недвижимости подаются как развилка: либо вы зарабатываете высокую краткосрочную доходность на депозите или в ОФЗ, либо инвестируете в реальный актив. На практике развилки может и не быть.
В настоящее время покупка коммерческой недвижимости не требует одномоментного вывода всего капитала из неплохо работающих финансовых инструментов. Приобретение офисных блоков в Москве предусматривает гибкий график платежей через механизм рассрочки и даже отложенные платежи, что меняет саму механику инвестирования. Первоначальный взнос составляет лишь часть стоимости объекта, остальная сумма распределяется на длительный срок и поступает по согласованному графику, привязанному к этапам строительства или к фиксированным датам.
«Капитал, который иначе пришлось бы единовременно перевести в новый актив, продолжает частично зарабатывать на финансовом рынке. Каждый раз, когда подходит срок очередного платежа по графику, инвестор изымает только необходимую сумму, а остальной капитал остается в обороте»
В результате инвестор оказывается одновременно в двух классах активов: краткосрочный финансовый инструмент продолжает приносить высокую номинальную доходность при все еще высокой ключевой ставке, а долгосрочный реальный актив постепенно финансируется из средств на депозите и процентов. Когда ставка ЦБ начнет снижаться и доходность депозитов пойдет вниз, у инвестора уже будет сформирован объект, обеспечивающий индексируемый арендный поток.