Необходимое и достаточное: как идеи столетней давности снова меняют девелопмент
Когда смотришь на современные жилые комплексы с компактными квартирами, коворкингами, разнообразными общественными пространствами, школами, детскими садами и точно рассчитанными парковками, возникает ощущение, что это все достижение последних десятилетий. На практике в этих проектах заметен и обратный процесс — возвращение к идеям, сформулированным почти сто лет назад.
В 1920–1930-е годы архитекторы в разных странах пытались переосмыслить саму модель проживания человека в городе. В Советском Союзе конструктивисты — Моисей Гинзбург, Иван Леонидов, братья Веснины — проектировали дома-коммуны, где личное пространство сокращалось, а часть функций переносилась в коллективные зоны. В Европе Ле Корбюзье предложил «жилую единицу» — вертикальный город, объединяющий жилье, сервисы и общественные пространства.
У нас в Петербурге в то время поражали воображение Дом Общества политкаторжан на Петровской набережной (архитекторы Григорий Симонов, Павел Абросимов и Александр Хряков) с музеем каторги в цоколе и солярием на крыше и Первый жилой дом Ленсовета на набережной реки Карповки (архитекторы Евгений Левинсон, Игорь Фомин) — с елями на террасах и опять же обязательным тогда в Ленинграде солярием на крыше. Тогда это были эксперименты, иногда утопические. Сегодня те же принципы возвращаются как переосмысленная экономическая необходимость.
За последние десять лет структура спроса на первичном рынке заметно изменилась. По данным Единого ресурса застройщиков, средняя площадь квартир в новостройках России сократилась с 56,8 до 48,8 кв. м (на 8 кв. м). При этом стоимость строительства продолжает расти: по оценкам отраслевых аналитиков, себестоимость в крупных городах увеличивается на 5–10% ежегодно, а в отдельные периоды рост был двузначным. Возможности покупателей не растут с той же скоростью.
В этих условиях девелопер оказывается в состоянии жесткой дихотомии. С одной стороны, необходимо удерживать конечную цену в диапазоне, доступном для спроса. С другой — компенсировать рост затрат на землю, материалы и финансирование. Единственный устойчивый способ сбалансировать эту модель — уменьшать площадь и повышать эффективность каждого квадратного метра. Именно поэтому ключевым фактором выбора для покупателя становится не размер квартиры, а ее функциональность. Пространство оценивается с точки зрения сценариев жизни: есть ли место для работы, достаточно ли систем хранения, как организована кухня, насколько логично разделены зоны.
Меняется и внутренняя структура квартиры. Если раньше спальни могли занимать значительную часть площади, то сегодня они становятся компактными и выполняют свою базовую функцию. Центром квартиры становится кухня-салон, которая одновременно работает как гостиная, столовая, пространство для общения и дневное рабочее место удаленщика. Такое перераспределение функций внутри квартиры закономерно ведет к следующему шагу — выносу части из них за ее пределы. Современный жилой комплекс все чаще включает в себя коворкинги, зоны отдыха, помещения для спорта и хобби, сервисные пространства, локеры для доставки. Это уже не дополнительная опция, а часть девелоперского продукта. В экономике проекта такие решения позволяют компенсировать уменьшение площади квартир за счет повышения общей привлекательности объекта и, как следствие, скорости продаж и уровня цен. По сути, происходит возвращение к идее, что жилье — это не изолированное пространство, а часть более широкой среды.
В пригородной застройке также происходит трансформация. Если в 2000-е годы девелоперы стремились создавать «город в городе» с максимально насыщенной инфраструктурой, то сегодня все чаще реализуется противоположная модель. Проекты становятся более компактными по составу функций: базовые магазины, сервисные точки, пункты выдачи заказов. Это связано не только с экономикой строительства, но и с изменением поведения жителей. Электронная коммерция, доставка и удаленная работа снижают зависимость от локальной инфраструктуры. В результате избыточные функции перестают создавать добавленную стоимость, а, наоборот, увеличивают издержки.
Таким образом, современный девелопмент одновременно решает две задачи: сокращает физическое пространство и расширяет функциональную среду. И в этом смысле он неожиданно возвращается к логике модернистской архитектуры XX века, но уже в условиях рыночной экономики. Девелоперы вынуждены считать стоимость каждого квадратного метра, скорость реализации проекта, загрузку инфраструктуры и поведение покупателей. Общие пространства перестают быть экспериментом и становятся инструментом повышения эффективности.
Архитектура, как и рынок недвижимости, развивается нелинейно. Иногда она возвращается к уже найденным решениям, адаптируя их под новые условия, особенно во времена сложных финансовых условий. То, что когда-то было утопией, сегодня становится прагматичным серийным ответом на экономические ограничения. Именно поэтому современные жилые комплексы все чаще напоминают не просто здания, а тщательно собранные системы существования семей. В них меньше лишнего пространства, но больше продуманности и функций. Прошедшие сто лет в урбанистике позволили довести эти идеи до комфортного уровня, хотя и без соляриев на петербургских крышах.
Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Экспертиза
В 1920–1930-е годы архитекторы в разных странах пытались переосмыслить саму модель проживания человека в городе. В Советском Союзе конструктивисты — Моисей Гинзбург, Иван Леонидов, братья Веснины — проектировали дома-коммуны, где личное пространство сокращалось, а часть функций переносилась в коллективные зоны. В Европе Ле Корбюзье предложил «жилую единицу» — вертикальный город, объединяющий жилье, сервисы и общественные пространства.
У нас в Петербурге в то время поражали воображение Дом Общества политкаторжан на Петровской набережной (архитекторы Григорий Симонов, Павел Абросимов и Александр Хряков) с музеем каторги в цоколе и солярием на крыше и Первый жилой дом Ленсовета на набережной реки Карповки (архитекторы Евгений Левинсон, Игорь Фомин) — с елями на террасах и опять же обязательным тогда в Ленинграде солярием на крыше. Тогда это были эксперименты, иногда утопические. Сегодня те же принципы возвращаются как переосмысленная экономическая необходимость.
За последние десять лет структура спроса на первичном рынке заметно изменилась. По данным Единого ресурса застройщиков, средняя площадь квартир в новостройках России сократилась с 56,8 до 48,8 кв. м (на 8 кв. м). При этом стоимость строительства продолжает расти: по оценкам отраслевых аналитиков, себестоимость в крупных городах увеличивается на 5–10% ежегодно, а в отдельные периоды рост был двузначным. Возможности покупателей не растут с той же скоростью.
В этих условиях девелопер оказывается в состоянии жесткой дихотомии. С одной стороны, необходимо удерживать конечную цену в диапазоне, доступном для спроса. С другой — компенсировать рост затрат на землю, материалы и финансирование. Единственный устойчивый способ сбалансировать эту модель — уменьшать площадь и повышать эффективность каждого квадратного метра. Именно поэтому ключевым фактором выбора для покупателя становится не размер квартиры, а ее функциональность. Пространство оценивается с точки зрения сценариев жизни: есть ли место для работы, достаточно ли систем хранения, как организована кухня, насколько логично разделены зоны.
Меняется и внутренняя структура квартиры. Если раньше спальни могли занимать значительную часть площади, то сегодня они становятся компактными и выполняют свою базовую функцию. Центром квартиры становится кухня-салон, которая одновременно работает как гостиная, столовая, пространство для общения и дневное рабочее место удаленщика. Такое перераспределение функций внутри квартиры закономерно ведет к следующему шагу — выносу части из них за ее пределы. Современный жилой комплекс все чаще включает в себя коворкинги, зоны отдыха, помещения для спорта и хобби, сервисные пространства, локеры для доставки. Это уже не дополнительная опция, а часть девелоперского продукта. В экономике проекта такие решения позволяют компенсировать уменьшение площади квартир за счет повышения общей привлекательности объекта и, как следствие, скорости продаж и уровня цен. По сути, происходит возвращение к идее, что жилье — это не изолированное пространство, а часть более широкой среды.
В пригородной застройке также происходит трансформация. Если в 2000-е годы девелоперы стремились создавать «город в городе» с максимально насыщенной инфраструктурой, то сегодня все чаще реализуется противоположная модель. Проекты становятся более компактными по составу функций: базовые магазины, сервисные точки, пункты выдачи заказов. Это связано не только с экономикой строительства, но и с изменением поведения жителей. Электронная коммерция, доставка и удаленная работа снижают зависимость от локальной инфраструктуры. В результате избыточные функции перестают создавать добавленную стоимость, а, наоборот, увеличивают издержки.
Таким образом, современный девелопмент одновременно решает две задачи: сокращает физическое пространство и расширяет функциональную среду. И в этом смысле он неожиданно возвращается к логике модернистской архитектуры XX века, но уже в условиях рыночной экономики. Девелоперы вынуждены считать стоимость каждого квадратного метра, скорость реализации проекта, загрузку инфраструктуры и поведение покупателей. Общие пространства перестают быть экспериментом и становятся инструментом повышения эффективности.
Архитектура, как и рынок недвижимости, развивается нелинейно. Иногда она возвращается к уже найденным решениям, адаптируя их под новые условия, особенно во времена сложных финансовых условий. То, что когда-то было утопией, сегодня становится прагматичным серийным ответом на экономические ограничения. Именно поэтому современные жилые комплексы все чаще напоминают не просто здания, а тщательно собранные системы существования семей. В них меньше лишнего пространства, но больше продуманности и функций. Прошедшие сто лет в урбанистике позволили довести эти идеи до комфортного уровня, хотя и без соляриев на петербургских крышах.