Фото предоставлено пресс-службой «Главстрой»: жилой квартал и новый мост Академика Королева через Москву-реку в районе Филевский парк//Вадим Щербаков

Российский рынок недвижимости болезненно реагирует на высокие ставки по кредитам, идет ли речь о заемных средствах для девелоперов или об ипотеке для покупателей. Но удар держит. Тем более что наметившееся снижение ключевой ставки возвращает оптимизм и способно оживить деловую активность всей бизнес-среды.

Те, кто пережидал «высокий ключ» в депозитах, проценты по которым в моменте перекрывали текущий уровень инфляции, вновь оглядывают горизонт и изучают инвестиционный потенциал других активов. В том числе недвижимости, что для российских инвесторов база.

Вот только подход к выбору этих активов несколько изменился.

По оценке ЦБ на 1 июля 2025 года, общий объем вкладов физических лиц увеличился до 59,9 трлн рублей (без учета средств на счетах эскроу*) и, по прогнозам, к концу года может составить 67 трлн рублей. Примерно половина этих денег приходится на Московский регион и Санкт-Петербург. Звучали даже такие оценки: все непроданное строящееся жилье в России можно купить за процентный доход по вкладам населения за один год, если сохранятся жесткие условия денежно-кредитной политики. Это действительно похоже на правду, но не означает, что мы увидим лавину спроса.

Но политика смягчается, ставки по депозитам и даже проценты по ипотеке без поддержек пусть немного, но снижаются. Так, Агентство страхования вкладов (АСВ) отмечает, что в первом полугодии 88 из 100 банков понизили ставки по рублевым вкладам. И долгосрочных программ становится все меньше, а максимальные ставки даются на короткий, в несколько месяцев, срок.

Наивно было бы ожидать, что смягчающий тренд создаст магистраль для перетока всех средств с депозитов на рынок недвижимости, но сейчас мы видим, что инвесторы вновь обратили свой взор в эту сторону. И наиболее дальновидные из них уже выбирают перспективные активы, не дожидаясь, когда на рынок хлынут все остальные. При сравнении первого квартала 2024 года с первым кварталом 2025-го можно увидеть рост интереса к объектам в премиальном и элитном сегментах. Но реальная расстановка сил будет ясна по окончании второго полугодия.

Говоря о предпосылках увеличения спроса, нужно отчетливо понимать, на какую аудиторию ориентировано предложение и о каком сегменте идет речь.

В общей значительной сумме лежащих на депозитах средств много небольших вкладов. Крупных депозитов, где на счетах более 5 млн рублей, — менее одного процента. Ранее, по оценке инвестиционных аналитиков, потенциальный приток на рынок недвижимости средств крупных вкладчиков мог бы составить 210–250 млрд рублей. Из которых 38–45 млрд рублей (примерно 18% вложений) может прийти на рынки столичных регионов через инвестиционные покупки.

Можно ожидать, что при снижении ключевой ставки до 13–15% интерес вернется. При этом стоит понимать, что девелоперский цикл длинный и быстро наполнить рынок предложением не получится.

За показателями, которые составляют индекс здоровья рынка недвижимости, внимательно следит вся отрасль. «Единый ресурс застройщиков» или «Дом.РФ» аккумулируют аналитику наполнения счетов эскроу и распроданности строящихся метров относительно периодов ввода, стоимости и разницы в цене квартир на первичном и вторичном рынках. Эта разница тревожит потенциальных инвесторов: классическая вторичка сейчас существенно дешевле, но не стоит забывать, что есть и новая вторичка. То есть вчерашние новостройки, которые не уступают по ценам объектам, которые продаются по ДДУ, но часто оцениваются рынком дороже. Мы ожидаем, что в течение буквально нескольких лет они значительно вырастут в цене. Поэтому можно сказать, что умные инвесторы, те, кто разбирается в происходящем на рынке, не ждут, а готовы инвестировать в бетон уже сейчас.

На самом деле именно здесь есть почва для размышлений и понимания того, что недвижимость способна сохранить и приумножить капитал даже в весьма турбулентный период. Большинство аналитиков видят спрос и динамику продаж в жилых объектах до ввода в эксплуатацию, потому что после они уходят в тень договоров купли-продажи. И один из трендов, который видим мы, — осторожность в выборе, более длительный просчет рисков и внимание к деталям проекта.

К слову, торг уместен и вполне реален. И высокоуровневый покупатель, особенно сейчас, понимает это как нельзя лучше. Когда в прайс включается максимальная наценка, от которой уже начинается разговор с покупателем, это дает номинальный рост цен предложения. Реальные цены сделок показывают умеренную динамику: за I полугодие в пределах 3% для бизнес-класса и 8% в премиум-сегменте .

Покупка на котловане сейчас не сулит инвесторам былых преимуществ, разница в цене с готовым объектом сократилась в среднем с 30–40% до 15–20%. Фокус спроса смещается к объектам более высокой стадии готовности, благодаря сформированной ранее себестоимости в них можно получить выгодные условия покупки, короткий срок ввода и минимальный уровень риска.

Недвижимость в целом, а в особенности высокого уровня — качественный ликвидный и стабильно растущий в цене актив. Кроме того, готовое жилье можно сдать в аренду и частично компенсировать затраты. Сегодня ставки аренды квартир в старом жилом фонде почти вдвое ниже, чем в домах, недавно введенных в эксплуатацию в одной локации. Если раньше в общем портрете инвесторов по причине того, что спрос на недвижимость был высокий, процент тех, кто готов брать лоты без глубокой оценки, был выше, то сейчас ситуация изменилась. Спрос ориентирован только на стопроцентно ликвидные активы, а туда, где есть хоть грамм сомнения, инвесторы идти не решаются. Сейчас мы видим ориентацию на лоты максимальной готовности.

При этом, если разница в 15% играет существенную роль, то стоит рассмотреть покупку на стадии котлована в тех проектах, где явно виден потенциал места.

Определить идеальный момент для максимально выгодной сделки непросто, в игру вступает учет множества факторов, и оценить все вводные может только эксперт с большим опытом. Но смею предположить, что немалое число россиян за годы становления рынка недвижимости нужный опыт накопили и приумножили и понимают, что момент сейчас лучший на рынке и периоды спада или стагнации сменяются бурным ростом за счет отложенного спроса на недвижимость.

 

* По данным АСВ, на 1 июля на счетах эскроу было 6,6 трлн рублей (плюс 7,7% за полугодие).