Готовый арендный бизнес — интеллектуальные инвестиции
В самом общем, обывательском смысле классическая инвестиционная стратегия в недвижимости выглядит просто: купить объект, сдавать его в аренду и параллельно радоваться росту стоимости своей недвижимости. Россияне традиционно любят иметь запасные квартиры «на старость», а в идеале — хотя бы небольшой кусочек коммерческой недвижимости с надежным арендатором. Но реальность, особенно в условиях турбулентности экономики, показывает: срок окупаемости «коммерции» постоянно увеличивается, площади простаивают, спрос нестабилен. А жилая недвижимость «под сдачу» больше не перекрывает ипотечные платежи, и запасная квартира сама себя редко оплачивает. В результате инвесторы часто рискуют не только недополучить доход, но и оказаться с неэффективным активом.
ГАБ — готовый арендный бизнес — это другой подход к инвестированию. Средства вкладываются не в «голые метры», а в полноценный инвестиционный продукт: заполненные арендаторами помещения с четким ROI. Инвестор получает не головную боль, а бизнес с доходностью, прогнозируемой еще на этапе проектирования. И порог входа на этот рынок невысокий, иногда даже от миллиона рублей.
Первый шаг любого девелоперского проекта не стройка, а анализ городской среды. Мы начинаем с исследования местности и сообществ: кто живет или будет жить в этом районе, какой бизнес, как и зачем придет в этот район? Какой формат нужен: стрит-ретейл или уличная розничная торговля, помещения на первых этажах с отдельным входом с улицы, коворкинг, склад, офис, сервисные апартаменты или dark kitchen (от английского dark kitchen, «темная кухня» — формат профессиональной кухни без зала обслуживания, предназначенной исключительно для приготовления блюд на доставку)? Без цифр и больших данных, используемых для анализа спроса и рыночных трендов, девелопмент превращается в лотерею.
Далее проектирование. Пространства, от планировок до инженерных систем, создаются с учетом требований потенциальных арендаторов. Не «универсальные помещения на все случаи жизни», а конкретные решения под бизнес-модель арендатора.
На выходе не просто коробка, а объект с арендным потоком. Еще до ввода в эксплуатацию помещения уже предварительно передаются арендаторам для окончательной подготовки по их требованиям и нормам, подписываются долгосрочные контракты. Минимизация простоев — ключ к предсказуемой доходности.
Мы рассматриваем объекты ГАБ как полноценный продукт, а не просто актив. И инвесторов, и арендаторов помещений мы воспринимаем как наших партнеров и клиентов одновременно — мы все одинаково заинтересованы в стабильно работающем бизнесе. Арендаторы будущих помещений у нас часто «серийные» и сетевые, мы много сотрудничаем с продуктовыми сетями, фитнес-клубами, ресторанами и т. д. Но каждый новый проект отличается от предыдущих, потому что нет повторяющихся и типовых локаций. Даже каждый спальный район имеет свой неповторимый комплекс особенностей и потребностей.
Так работает подход product-market fit — соответствие продукта потребностям рынка. Концепция из стартап-индустрии означает, что продукт точно удовлетворяет реальный спрос и находит своего потребителя.
Каждый проект начинается с гипотезы, но быстро проверяется через маркетинговую аналитику, фокус-группы, цифровое моделирование. Это позволяет прогнозировать не только уровень заполняемости, но и срок окупаемости объекта уже на этапе проектной документации.
Доходность ГАБ-проекта строится на прозрачной системе метрик. ARPU (от англ. Average Revenue Per User — средний доход на одного пользователя; в контексте недвижимости — средний доход с одного арендатора) позволяет планировать выручку. LTV (от англ. Lifetime Value — пожизненная ценность клиента; показатель совокупного дохода, который аренда приносит за весь срок сотрудничества с арендатором) оценивает устойчивость дохода на длительном горизонте.
Минимизация рисков достигается за счет стратегии предсдачи, когда ключевые якорные арендаторы заходят в проект задолго до завершения строительства, а помещения зачастую проектируются под них. Мы также предлагаем модели «разделение дохода» (revenue sharing) или распределения выручки между участниками проекта, при которой инвестор получает процент от операционного дохода, а не фиксированную арендную плату. Инвестор становится не просто собственником метража, а партнером, получающим долю в операционном доходе.
ГАБ невозможен без технологий, и для каждого будущего объекта мы создаем многофакторную математическую модель. Стараемся учесть и экономическое поведение местных жителей, и транспортные потоки, и конкурентную среду для каждого будущего арендатора в среднесрочной перспективе. Мы тестируем проектные решения в BIM-среде: создаем цифрового двойника будущего объекта и проверяем клиентские потоки, эргономику, техническую реализуемость.
После открытия объекта управление арендой на многих объектах полностью автоматизировано: через платформу арендодатель и арендатор могут вести документооборот, оплачивать аренду, запрашивать техподдержку. Это не только упрощает процессы, но и повышает прозрачность доходности.
ГАБ востребован у частных инвесторов, которым нужен пассивный доход без сложностей управления. В условиях роста ключевой ставки недвижимость с прогнозируемым ежегодным доходом становится более привлекательной, чем банковские инструменты.
Проявляют интерес также инвестиционные фонды и Family Offices (семейные офисы), управляющие капиталом состоятельных семей, включая инвестиции, налоги, юридические вопросы и передачу наследства. Они заинтересованы в стабильном денежном потоке, и ГАБ для них — это «коробка», которая начинает генерировать деньги с первого месяца после ввода.
Третий круг покупателей — банки и финансовые учреждения. ГАБ как ликвидный и управляемый актив становится отличным обеспечением под кредитные продукты и деривативы.
ГАБ вытесняет спекулятивный девелопмент. Сегодня просто построить здание и надеяться, что «арендаторы найдутся», — значит играть в рулетку. ГАБ предлагает рынок с предсказуемой экономикой и реальной ликвидностью.
Для девелопера это значит переход от роли «строителя» к роли бизнес-дизайнера. Мы не просто возводим стены, мы проектируем бизнес-модель, собираем команду арендаторов, управляем доходностью. ГАБ становится логичным развитием рынка, уставшего от пустующих БЦ и ТЦ. Это новая логика девелопмента, где главное не построить, а создать продукт, который будет приносить доход с первого дня.
Мы в Kronung уверены: за ГАБ — будущее коммерческой недвижимости. Особенно в таких динамичных и перспективных регионах, как Санкт-Петербург и Ленинградская область. Инвесторы требуют прозрачности и эффективности, именно это дает формат ГАБ. Пора признать: традиционная модель исчерпана. Трансформация не просто назрела — она уже началась.
Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Экспертиза
ГАБ — готовый арендный бизнес — это другой подход к инвестированию. Средства вкладываются не в «голые метры», а в полноценный инвестиционный продукт: заполненные арендаторами помещения с четким ROI. Инвестор получает не головную боль, а бизнес с доходностью, прогнозируемой еще на этапе проектирования. И порог входа на этот рынок невысокий, иногда даже от миллиона рублей.
Как это работает
Первый шаг любого девелоперского проекта не стройка, а анализ городской среды. Мы начинаем с исследования местности и сообществ: кто живет или будет жить в этом районе, какой бизнес, как и зачем придет в этот район? Какой формат нужен: стрит-ретейл или уличная розничная торговля, помещения на первых этажах с отдельным входом с улицы, коворкинг, склад, офис, сервисные апартаменты или dark kitchen (от английского dark kitchen, «темная кухня» — формат профессиональной кухни без зала обслуживания, предназначенной исключительно для приготовления блюд на доставку)? Без цифр и больших данных, используемых для анализа спроса и рыночных трендов, девелопмент превращается в лотерею.
Далее проектирование. Пространства, от планировок до инженерных систем, создаются с учетом требований потенциальных арендаторов. Не «универсальные помещения на все случаи жизни», а конкретные решения под бизнес-модель арендатора.
На выходе не просто коробка, а объект с арендным потоком. Еще до ввода в эксплуатацию помещения уже предварительно передаются арендаторам для окончательной подготовки по их требованиям и нормам, подписываются долгосрочные контракты. Минимизация простоев — ключ к предсказуемой доходности.
Строим под спрос, а не под гипотезу
Мы рассматриваем объекты ГАБ как полноценный продукт, а не просто актив. И инвесторов, и арендаторов помещений мы воспринимаем как наших партнеров и клиентов одновременно — мы все одинаково заинтересованы в стабильно работающем бизнесе. Арендаторы будущих помещений у нас часто «серийные» и сетевые, мы много сотрудничаем с продуктовыми сетями, фитнес-клубами, ресторанами и т. д. Но каждый новый проект отличается от предыдущих, потому что нет повторяющихся и типовых локаций. Даже каждый спальный район имеет свой неповторимый комплекс особенностей и потребностей.
Так работает подход product-market fit — соответствие продукта потребностям рынка. Концепция из стартап-индустрии означает, что продукт точно удовлетворяет реальный спрос и находит своего потребителя.
Каждый проект начинается с гипотезы, но быстро проверяется через маркетинговую аналитику, фокус-группы, цифровое моделирование. Это позволяет прогнозировать не только уровень заполняемости, но и срок окупаемости объекта уже на этапе проектной документации.
Финансовая модель
Доходность ГАБ-проекта строится на прозрачной системе метрик. ARPU (от англ. Average Revenue Per User — средний доход на одного пользователя; в контексте недвижимости — средний доход с одного арендатора) позволяет планировать выручку. LTV (от англ. Lifetime Value — пожизненная ценность клиента; показатель совокупного дохода, который аренда приносит за весь срок сотрудничества с арендатором) оценивает устойчивость дохода на длительном горизонте.
Минимизация рисков достигается за счет стратегии предсдачи, когда ключевые якорные арендаторы заходят в проект задолго до завершения строительства, а помещения зачастую проектируются под них. Мы также предлагаем модели «разделение дохода» (revenue sharing) или распределения выручки между участниками проекта, при которой инвестор получает процент от операционного дохода, а не фиксированную арендную плату. Инвестор становится не просто собственником метража, а партнером, получающим долю в операционном доходе.
Цифровизация процесса
ГАБ невозможен без технологий, и для каждого будущего объекта мы создаем многофакторную математическую модель. Стараемся учесть и экономическое поведение местных жителей, и транспортные потоки, и конкурентную среду для каждого будущего арендатора в среднесрочной перспективе. Мы тестируем проектные решения в BIM-среде: создаем цифрового двойника будущего объекта и проверяем клиентские потоки, эргономику, техническую реализуемость.
После открытия объекта управление арендой на многих объектах полностью автоматизировано: через платформу арендодатель и арендатор могут вести документооборот, оплачивать аренду, запрашивать техподдержку. Это не только упрощает процессы, но и повышает прозрачность доходности.
Кому интересен ГАБ
ГАБ востребован у частных инвесторов, которым нужен пассивный доход без сложностей управления. В условиях роста ключевой ставки недвижимость с прогнозируемым ежегодным доходом становится более привлекательной, чем банковские инструменты.
Проявляют интерес также инвестиционные фонды и Family Offices (семейные офисы), управляющие капиталом состоятельных семей, включая инвестиции, налоги, юридические вопросы и передачу наследства. Они заинтересованы в стабильном денежном потоке, и ГАБ для них — это «коробка», которая начинает генерировать деньги с первого месяца после ввода.
Третий круг покупателей — банки и финансовые учреждения. ГАБ как ликвидный и управляемый актив становится отличным обеспечением под кредитные продукты и деривативы.
Как ГАБ меняет рынок коммерческой недвижимости
ГАБ вытесняет спекулятивный девелопмент. Сегодня просто построить здание и надеяться, что «арендаторы найдутся», — значит играть в рулетку. ГАБ предлагает рынок с предсказуемой экономикой и реальной ликвидностью.
Для девелопера это значит переход от роли «строителя» к роли бизнес-дизайнера. Мы не просто возводим стены, мы проектируем бизнес-модель, собираем команду арендаторов, управляем доходностью. ГАБ становится логичным развитием рынка, уставшего от пустующих БЦ и ТЦ. Это новая логика девелопмента, где главное не построить, а создать продукт, который будет приносить доход с первого дня.
Мы в Kronung уверены: за ГАБ — будущее коммерческой недвижимости. Особенно в таких динамичных и перспективных регионах, как Санкт-Петербург и Ленинградская область. Инвесторы требуют прозрачности и эффективности, именно это дает формат ГАБ. Пора признать: традиционная модель исчерпана. Трансформация не просто назрела — она уже началась.
