Рынок без перегрева: почему недвижимость Дубая демонстрирует наименьший риск ценового пузыря
Дубай входит в число развитых государств со стабильно растущим рынком недвижимости. Согласно оценке швейцарского финансового холдинга UBS Global Real Estate Index, эмират характеризуется самой низкой в мире вероятностью возникновения пузыря, то есть чрезмерного роста стоимости активов по сравнению с доходами населения и процентными ставками по ипотечным кредитам.
UBS отслеживает вероятность развития пузырей в наиболее популярных мегаполисах, позволяя оценить, насколько рынок недвижимости конкретного города оторвался от тенденций ценообразования в государстве. Оценка адекватности ценовой политики региона базируется на пяти показателях: соотношение цены на недвижимость к ее доходности, стоимость недвижимости к цене аренды, изменение в соотношении стоимости ипотеки и ВВП, объемы гражданского строительства к ВВП и соотношение стоимости недвижимости в конкретном регионе к ее средней цене по стране.
Все города, получившие выше 1,5 балла, входят в зону риска возникновения пузыря. Показатели в диапазоне 0,5–1,5 оцениваются как переоцененные, -0,5 — 0,5 — справедливо оцененные, -1,5 — -0,5 — недооцененные и ниже -0,5 — депрессивные. По итогам 2020 года рынок недвижимости Дубая показал результат -0,4. Согласно UBS рынок недвижимости эмирата находится в относительной стабильности с тенденцией падения стоимости жилых объектов, которая отслеживается в Дубае в течение последних шести лет. По состоянию на конец первого квартала 2021 года цена жилья здесь стала на 40% меньше по сравнению с показателями 2014 года (с учетом инфляции).
Исследование UBS показало, что в последние несколько кварталов практически повсеместно наблюдается рост непогашенной ипотечной задолженности. Во многих европейских странах темпы роста заемного капитала далеки от своих рекордных значений. Но если такая тенденция продолжится, то местные домохозяйства могут столкнуться с чрезмерным валовым объемом кредитов, которые они не в состоянии оплачивать. В большинстве европейских городов падает уровень арендной платы, а с учетом непрерывного роста цен на жилье снижается его окупаемость. В случае с Дубаем падение арендной платы происходит меньшими темпами по сравнению с ценами на недвижимость, что обеспечивает доходность инвестиций на уровне 4–7%.
Немаловажно, что Дубай — единственный Альфа+ город (по классификации глобальных мировых городов Патрика Геддеса) в рейтинге UBS с позитивным прогнозом развития рынка жилья. Такой статус присваивается населенным пунктам, которые имеют высокую значимость в мировом сообществе и выступают в качестве движущей силы развития и роста не только своей страны, но и всего региона. Недвижимость в таких Альфа++ и Альфа+ городах, как Лондон, Нью-Йорк, Гонконг, Париж, Токио и Москва, также принимавших участие в оценке UBS, оказалась переоцененной. В особенности это касается Москвы, где цены на недвижимость выросли на 20% с середины 2020 до середины 2021 года.
В Metropolitan Premium Properties уверены, что, помимо ценообразования, на популярность Дубая как международной инвестиционной юрисдикции влияют несколько факторов. Один из них — лояльная налоговая политика. В стране нет налога на доходы физических лиц, на прирост капитала, на дарение, на наследование. Кроме того, экспаты, не являющиеся гражданами стран GCC, не должны оплачивать социальные сборы. Также ОАЭ заключили договоры об избежании двойного налогообложения с представителями 135 стран мира, в том числе и с Россией.
Свою роль играет и международная миграция населения. По итогам 2020 года 2% от общего количества переезжающих в ОАЭ мигрантов составили HNWI (high-net-worth individuals) — лица, владеющие собственным капиталом в размере от $1 млн. При этом Дубай вошел в пятерку наиболее востребованных городов мира по притоку HNWI по версии AfrAsia Bank. Среди фундаментальных преимуществ Дубая стоит отметить наличие двух международных аэропортов и удобного авиасообщения со всем миром, безопасность, мультикультурность и толерантность, а также простоту получения визы: в рамках Golden Visa инвесторы, предприниматели и другие востребованные в своей отрасли профессионалы имеют право на проживание в Арабских Эмиратах от 5 до 10 лет без необходимости спонсорства. Получение визы на аналогичный срок возможно для иностранных инвесторов при условии покупки местной недвижимости на сумму от 5 млн до 10 млн дирхамов ОАЭ (AED) соответственно.
Дубай относится к немногим юрисдикциям, которые предлагают недвижимость премиум-класса по довольно лояльной стоимости. Одна из ключевых причин текущей недооцененности местного рынка жилья заключается в пережитом страной в 2011–2014 годах непланомерном скачке стоимости после разрыва первого ценового пузыря. С 2008 года в рамках общего экономического подъема Дубая росла и стоимость местной недвижимости. Пик ценообразования пришелся на 2014 год, но уже в четвертом квартале 2016 года начался спад, который все еще оказывает свое влияние. По данным Bloomberg, самая высокая цена за квадратный метр собственности в 2014 году составила AED 16 000. К началу 2020 года эта сумма уменьшилась до AED 11 000 за квадратный метр. При этом даже в таких условиях местные застройщики не сократили объем новых построек соразмерно уровню спроса.
С целью продолжения политики повышения прозрачности экономики в целом и рынка недвижимости в частности главный визионер Дубая Шейх Мохаммед бин Рашид Аль Мактум принял решение о введении в эмирате НДС. Кроме того, развитие местной инфраструктуры (наличие свободных экономических зон, активное гражданское строительство, сильная туристическая отрасль, увеличение благоустроенных городских территорий), а также беспрецедентные меры по борьбе с коронавирусной инфекцией, благодаря которым Дубай стал первым мегаполисом в мире, полностью вернувшимся к нормальной жизни, в эмирате сформировалась уникальная в международной практике ситуация, когда цены на недвижимость мирового класса не намного выше себестоимости ее строительства.
В бесконечной гонке за клиентами девелоперы создавали все более совершенную формулу цены/качества. Это спровоцировало спрос со стороны резидентов и резкий рост их благосостояния, а в сочетании с развитой торгово-развлекательной инфраструктурой и высоким туристическим потенциалом такая ситуация открывает большие возможности для международного инвестирования.
Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Экспертиза
UBS отслеживает вероятность развития пузырей в наиболее популярных мегаполисах, позволяя оценить, насколько рынок недвижимости конкретного города оторвался от тенденций ценообразования в государстве. Оценка адекватности ценовой политики региона базируется на пяти показателях: соотношение цены на недвижимость к ее доходности, стоимость недвижимости к цене аренды, изменение в соотношении стоимости ипотеки и ВВП, объемы гражданского строительства к ВВП и соотношение стоимости недвижимости в конкретном регионе к ее средней цене по стране.
Все города, получившие выше 1,5 балла, входят в зону риска возникновения пузыря. Показатели в диапазоне 0,5–1,5 оцениваются как переоцененные, -0,5 — 0,5 — справедливо оцененные, -1,5 — -0,5 — недооцененные и ниже -0,5 — депрессивные. По итогам 2020 года рынок недвижимости Дубая показал результат -0,4. Согласно UBS рынок недвижимости эмирата находится в относительной стабильности с тенденцией падения стоимости жилых объектов, которая отслеживается в Дубае в течение последних шести лет. По состоянию на конец первого квартала 2021 года цена жилья здесь стала на 40% меньше по сравнению с показателями 2014 года (с учетом инфляции).
Исследование UBS показало, что в последние несколько кварталов практически повсеместно наблюдается рост непогашенной ипотечной задолженности. Во многих европейских странах темпы роста заемного капитала далеки от своих рекордных значений. Но если такая тенденция продолжится, то местные домохозяйства могут столкнуться с чрезмерным валовым объемом кредитов, которые они не в состоянии оплачивать. В большинстве европейских городов падает уровень арендной платы, а с учетом непрерывного роста цен на жилье снижается его окупаемость. В случае с Дубаем падение арендной платы происходит меньшими темпами по сравнению с ценами на недвижимость, что обеспечивает доходность инвестиций на уровне 4–7%.
Немаловажно, что Дубай — единственный Альфа+ город (по классификации глобальных мировых городов Патрика Геддеса) в рейтинге UBS с позитивным прогнозом развития рынка жилья. Такой статус присваивается населенным пунктам, которые имеют высокую значимость в мировом сообществе и выступают в качестве движущей силы развития и роста не только своей страны, но и всего региона. Недвижимость в таких Альфа++ и Альфа+ городах, как Лондон, Нью-Йорк, Гонконг, Париж, Токио и Москва, также принимавших участие в оценке UBS, оказалась переоцененной. В особенности это касается Москвы, где цены на недвижимость выросли на 20% с середины 2020 до середины 2021 года.
В Metropolitan Premium Properties уверены, что, помимо ценообразования, на популярность Дубая как международной инвестиционной юрисдикции влияют несколько факторов. Один из них — лояльная налоговая политика. В стране нет налога на доходы физических лиц, на прирост капитала, на дарение, на наследование. Кроме того, экспаты, не являющиеся гражданами стран GCC, не должны оплачивать социальные сборы. Также ОАЭ заключили договоры об избежании двойного налогообложения с представителями 135 стран мира, в том числе и с Россией.
Свою роль играет и международная миграция населения. По итогам 2020 года 2% от общего количества переезжающих в ОАЭ мигрантов составили HNWI (high-net-worth individuals) — лица, владеющие собственным капиталом в размере от $1 млн. При этом Дубай вошел в пятерку наиболее востребованных городов мира по притоку HNWI по версии AfrAsia Bank. Среди фундаментальных преимуществ Дубая стоит отметить наличие двух международных аэропортов и удобного авиасообщения со всем миром, безопасность, мультикультурность и толерантность, а также простоту получения визы: в рамках Golden Visa инвесторы, предприниматели и другие востребованные в своей отрасли профессионалы имеют право на проживание в Арабских Эмиратах от 5 до 10 лет без необходимости спонсорства. Получение визы на аналогичный срок возможно для иностранных инвесторов при условии покупки местной недвижимости на сумму от 5 млн до 10 млн дирхамов ОАЭ (AED) соответственно.
Дубай относится к немногим юрисдикциям, которые предлагают недвижимость премиум-класса по довольно лояльной стоимости. Одна из ключевых причин текущей недооцененности местного рынка жилья заключается в пережитом страной в 2011–2014 годах непланомерном скачке стоимости после разрыва первого ценового пузыря. С 2008 года в рамках общего экономического подъема Дубая росла и стоимость местной недвижимости. Пик ценообразования пришелся на 2014 год, но уже в четвертом квартале 2016 года начался спад, который все еще оказывает свое влияние. По данным Bloomberg, самая высокая цена за квадратный метр собственности в 2014 году составила AED 16 000. К началу 2020 года эта сумма уменьшилась до AED 11 000 за квадратный метр. При этом даже в таких условиях местные застройщики не сократили объем новых построек соразмерно уровню спроса.
С целью продолжения политики повышения прозрачности экономики в целом и рынка недвижимости в частности главный визионер Дубая Шейх Мохаммед бин Рашид Аль Мактум принял решение о введении в эмирате НДС. Кроме того, развитие местной инфраструктуры (наличие свободных экономических зон, активное гражданское строительство, сильная туристическая отрасль, увеличение благоустроенных городских территорий), а также беспрецедентные меры по борьбе с коронавирусной инфекцией, благодаря которым Дубай стал первым мегаполисом в мире, полностью вернувшимся к нормальной жизни, в эмирате сформировалась уникальная в международной практике ситуация, когда цены на недвижимость мирового класса не намного выше себестоимости ее строительства.
В бесконечной гонке за клиентами девелоперы создавали все более совершенную формулу цены/качества. Это спровоцировало спрос со стороны резидентов и резкий рост их благосостояния, а в сочетании с развитой торгово-развлекательной инфраструктурой и высоким туристическим потенциалом такая ситуация открывает большие возможности для международного инвестирования.
