Социальная разгрузка: как ускорить строительство школ и детских садов в новых ЖК
Никого не интересует сегодня дом в чистом поле — покупатели квартир смотрят в том числе и на социальную инфраструктуру: наличие детских садов и школ прежде всего. Получается, что и девелопер, и город заинтересованы в комплексных проектах с развитой инфраструктурой. О том, какие инструменты могли бы ускорить возведение социальной инфраструктуры в масштабных проектах комплексной застройки, рассказывает в своей колонке Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101».
В структуре затрат девелоперов на инженерные сети, социальные объекты и благоустройство около 30% приходится именно на строительство образовательных объектов. Для сравнения: на создание полного комплекса инженерных коммуникаций для жилого района с подключением к магистральным сетям приходится порядка 42%. При этом те же школы и детские сады не приносят девелоперу прибыли, а значит, заемное финансирование на общих условиях для подобных проектов фактически закрыто.
Однако внедрение в отраслевую практику такого механизма, как отдельные кредитные линии на создание социальных объектов с субсидированными ставками и гарантиями от государства для низкомаржинальных проектов, может позволить девелоперам возводить школы и детские сады одновременно с первыми домами жилого комплекса. При этом собственную ликвидность, доступ к которой был ограничен изменением 214-ФЗ, девелоперы могли бы использовать на расширение земельного банка и новые проекты.
До введения в действие эскроу-счетов строительство таких объектов велось за счет вознаграждения застройщика, которое девелопер получал в рамках договоров ДДУ на спецсчета. Сейчас же девелопер, заинтересованный в быстром создании необходимой социальной инфраструктуры, вынужден привлекать значительные кредитные средства, когда наполнение счетов эскроу только началось. Такой поход приводит к значительному росту ставки по эскроу-кредиту.
Действующее законодательство стимулирует ускоренное возведение школ и детских садов, принимая расходы на их создание как внереализационные и аккордно сокращая налоговую базу девелопера. Недавние поправки в Налоговый кодекс позволяют отнести строительство социальных объектов на себестоимость возведения домов при расчете налога на прибыль. Однако для этого школа, по сути, должна вводиться вместе или даже немного раньше первого года в жилом комплексе. Средняя стоимость создания и полного оснащения одной современной школы в ЦФО может составлять порядка 1,5–2 млрд рублей в зависимости от емкости объекта и набора функций. Очевидно, что эта мера не может в полном объеме решить вопрос по ускорению строительства важных для городской среды объектов без соответствующих изменений в законодательстве об эскроу-финансировании.
Поэтому на строительство социальной инфраструктуры необходимо выделять девелоперам отдельные кредитные линии. Государству же со своей стороны необходимо принять меры, чтобы на такие кредиты устанавливались льготные ставки. Сейчас ставки по проектному финансированию могут доходить до 12%, но снижаются в зависимости от выбранной суммы на строительство и количества денег на эскроу-счете. Но в случае с социальными объектами указанная схема неприменима, они не формируют поступления денег. Поэтому ставка, на мой взгляд, не должна превышать 0,1%. Такой подход даст реальную возможность девелоперам вводить социальные объекты даже раньше, чем первые дома в жилом комплексе.
Крайне желательно, чтобы такие кредитные линии в рамках генеральных соглашений между девелоперами и банками по финансированию проектов комплексной застройки территории были определенным образом обеспечены гарантиями со стороны государства. Это особенно важно для регионов, где маржинальность проектов ниже, чем в Москве и еще ряде миллионников.
Обычно любой социальный объект «обслуживает» жителей нескольких домов, и кажется логичным распределить расходы на его строительство на кредитные линии каждого жилого дома, для которого этот объект строится. Это удобно и банкам для оценки эффективности всего проекта. Но в процессе реализации такого подхода может появиться значительный перекос — финансирование школы придется на первые дома очереди в большей мере, чем на последние, что повлияет на ставку по кредиту. Это заметно увеличивает нагрузку на девелоперов, а в регионах России с невысокой маржинальностью девелоперских проектов может и вовсе затруднить доступ к эскроу-кредитам.
Ускорение строительства в целом затрудняется особенностями банковских бизнес-процессов в рамках эскроу-счетов, здесь потенциал для совершенствования довольно велик. Нужно отметить, что сейчас на рынке, по сути, нет банка с оптимальной моделью эксплуатации девелоперских эскроу-кредитов. Одни банки готовы делать выборки хоть каждый день, но при этом условия финансирования обычно включают дополнительные ограничения и требования. При этом банки, у которых хорошо налажен порядок выборки кредитных средств, готовы проводить их не чаще раза в неделю. Темп работы девелоперов заметно выше, и банки за ним не успевают.
При этом уже есть прецеденты, когда девелоперы в связи со сложностью банковских процедур вынуждены были рефинансировать строительный кредит в ведущих банках, при этом все накопленные средства на эскроу-счетах до момента рефинансирования застройщик фактически бросил — расчет ставки по рефинансируемому кредиту начался с нуля. Такая итерация в рамках типового проекта локальной застройки может привести к росту процентной нагрузки в шесть-семь раз. При этом можно вообразить, какая нагрузка будет на маржинальность более крупного проекта с социальными и инфраструктурами объектами. То есть для того, чтобы ввести объекты в срок (поскольку неторопливое финансирование вынудит застройщика пойти на крайние меры), он просто будет вынужден поднять цены на жилье еще больше, чтобы компенсировать рост процентной нагрузки.
Причина в том, что в законе отсутствует механизм перевода счетов эскроу из одного банка в другой. Кредит рефинансировать можно, а перевести счета эскроу нет. Поскольку вариант проводить данный процесс через дольщиков слишком сложный и рискованный, в таких условиях застройщик вынужден до конца вести проект в изначальном банке-кредиторе, даже если условия эксплуатации кредита совершенно не соответствуют потребности застройщика в своевременном и стабильном финансировании.
Если решить вопросы с финансированием, то комплексный подход к застройке территории будет эффективным как с точки зрения затрат, так и с точки зрения фактической обеспеченности новых районов необходимой инфраструктурой.
Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Экспертиза
В структуре затрат девелоперов на инженерные сети, социальные объекты и благоустройство около 30% приходится именно на строительство образовательных объектов. Для сравнения: на создание полного комплекса инженерных коммуникаций для жилого района с подключением к магистральным сетям приходится порядка 42%. При этом те же школы и детские сады не приносят девелоперу прибыли, а значит, заемное финансирование на общих условиях для подобных проектов фактически закрыто.
Однако внедрение в отраслевую практику такого механизма, как отдельные кредитные линии на создание социальных объектов с субсидированными ставками и гарантиями от государства для низкомаржинальных проектов, может позволить девелоперам возводить школы и детские сады одновременно с первыми домами жилого комплекса. При этом собственную ликвидность, доступ к которой был ограничен изменением 214-ФЗ, девелоперы могли бы использовать на расширение земельного банка и новые проекты.
До введения в действие эскроу-счетов строительство таких объектов велось за счет вознаграждения застройщика, которое девелопер получал в рамках договоров ДДУ на спецсчета. Сейчас же девелопер, заинтересованный в быстром создании необходимой социальной инфраструктуры, вынужден привлекать значительные кредитные средства, когда наполнение счетов эскроу только началось. Такой поход приводит к значительному росту ставки по эскроу-кредиту.
Действующее законодательство стимулирует ускоренное возведение школ и детских садов, принимая расходы на их создание как внереализационные и аккордно сокращая налоговую базу девелопера. Недавние поправки в Налоговый кодекс позволяют отнести строительство социальных объектов на себестоимость возведения домов при расчете налога на прибыль. Однако для этого школа, по сути, должна вводиться вместе или даже немного раньше первого года в жилом комплексе. Средняя стоимость создания и полного оснащения одной современной школы в ЦФО может составлять порядка 1,5–2 млрд рублей в зависимости от емкости объекта и набора функций. Очевидно, что эта мера не может в полном объеме решить вопрос по ускорению строительства важных для городской среды объектов без соответствующих изменений в законодательстве об эскроу-финансировании.
Поэтому на строительство социальной инфраструктуры необходимо выделять девелоперам отдельные кредитные линии. Государству же со своей стороны необходимо принять меры, чтобы на такие кредиты устанавливались льготные ставки. Сейчас ставки по проектному финансированию могут доходить до 12%, но снижаются в зависимости от выбранной суммы на строительство и количества денег на эскроу-счете. Но в случае с социальными объектами указанная схема неприменима, они не формируют поступления денег. Поэтому ставка, на мой взгляд, не должна превышать 0,1%. Такой подход даст реальную возможность девелоперам вводить социальные объекты даже раньше, чем первые дома в жилом комплексе.
Крайне желательно, чтобы такие кредитные линии в рамках генеральных соглашений между девелоперами и банками по финансированию проектов комплексной застройки территории были определенным образом обеспечены гарантиями со стороны государства. Это особенно важно для регионов, где маржинальность проектов ниже, чем в Москве и еще ряде миллионников.
Обычно любой социальный объект «обслуживает» жителей нескольких домов, и кажется логичным распределить расходы на его строительство на кредитные линии каждого жилого дома, для которого этот объект строится. Это удобно и банкам для оценки эффективности всего проекта. Но в процессе реализации такого подхода может появиться значительный перекос — финансирование школы придется на первые дома очереди в большей мере, чем на последние, что повлияет на ставку по кредиту. Это заметно увеличивает нагрузку на девелоперов, а в регионах России с невысокой маржинальностью девелоперских проектов может и вовсе затруднить доступ к эскроу-кредитам.
Ускорение строительства в целом затрудняется особенностями банковских бизнес-процессов в рамках эскроу-счетов, здесь потенциал для совершенствования довольно велик. Нужно отметить, что сейчас на рынке, по сути, нет банка с оптимальной моделью эксплуатации девелоперских эскроу-кредитов. Одни банки готовы делать выборки хоть каждый день, но при этом условия финансирования обычно включают дополнительные ограничения и требования. При этом банки, у которых хорошо налажен порядок выборки кредитных средств, готовы проводить их не чаще раза в неделю. Темп работы девелоперов заметно выше, и банки за ним не успевают.
При этом уже есть прецеденты, когда девелоперы в связи со сложностью банковских процедур вынуждены были рефинансировать строительный кредит в ведущих банках, при этом все накопленные средства на эскроу-счетах до момента рефинансирования застройщик фактически бросил — расчет ставки по рефинансируемому кредиту начался с нуля. Такая итерация в рамках типового проекта локальной застройки может привести к росту процентной нагрузки в шесть-семь раз. При этом можно вообразить, какая нагрузка будет на маржинальность более крупного проекта с социальными и инфраструктурами объектами. То есть для того, чтобы ввести объекты в срок (поскольку неторопливое финансирование вынудит застройщика пойти на крайние меры), он просто будет вынужден поднять цены на жилье еще больше, чтобы компенсировать рост процентной нагрузки.
Причина в том, что в законе отсутствует механизм перевода счетов эскроу из одного банка в другой. Кредит рефинансировать можно, а перевести счета эскроу нет. Поскольку вариант проводить данный процесс через дольщиков слишком сложный и рискованный, в таких условиях застройщик вынужден до конца вести проект в изначальном банке-кредиторе, даже если условия эксплуатации кредита совершенно не соответствуют потребности застройщика в своевременном и стабильном финансировании.
Если решить вопросы с финансированием, то комплексный подход к застройке территории будет эффективным как с точки зрения затрат, так и с точки зрения фактической обеспеченности новых районов необходимой инфраструктурой.
