Фундаментальная разница: насколько устойчив российский рынок недвижимости
Российская экономика в целом смогла восстановиться, несмотря на общую глобальную нестабильность. Но из-за пандемии мир продолжает лихорадить, в том числе и рынок недвижимости. Может ли ситуация на зарубежных рынках как-то отразиться на нашей стране?
Зарубежные издания пишут, что во многих странах возникла угроза «пузыря»: сократился объем предложения, вследствие чего цены на недвижимость выросли, и определенные слои населения больше не могут позволить себе покупать жилье. В последнее время взоры специалистов прикованы к проблемам крупнейшего китайского застройщика жилья — компании Evergrande. Этот риск уже отразился на долговых рынках развивающихся стран, включая Россию. Опасаясь риска дефолтов по возможному сценарию Evergrande, иностранные инвесторы выводят из российских фондов облигаций по $50 млн в неделю, как подсчитали в BCS Global Markets. Крах компании, по прогнозам Fitch, может создать риски для финансовой системы Китая и отразиться в целом на всем мире.
Посмотрим на ситуацию в нашей стране. Анализ проектных деклараций застройщиков в единой информационной системе «Наш.дом.рф», которую ведет Минстрой России, показывает, что с начала этого года на рынок многоквартирного строительства вышли 534 новых проекта — на 45% больше, чем годом ранее. Совокупно заявлен объем строительства в 8,4 млн кв. м — около 30% всех запусков за восемь месяцев этого года. Уровень конкуренции на рынке жилищного строительства растет, и это хорошо. Рост предложения говорит о том, что застройщики конкурируют не только и не столько ценой, сколько качеством, архитектурными и инфраструктурными «фишками» проектов.
Стоимость квартир продолжает расти, пусть темпы прироста и снизились за последнее время. По оценкам Центробанка России, стоимость квадратного метра жилья с начала пандемии выросла на 39%. Это больше, чем за семь лет, начиная с 2013 года. Ситуация от региона к региону, конечно, отличается. Спрос в крупных субъектах, куда ранее ушла большая часть льготной ипотеки — в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, — несколько сократился. Однако аналитики сходятся во мнении, что на снижение цен рассчитывать не стоит, при этом некоторая стагнация и стабилизация рынка все же намечается. На цену влияет и тот факт, что квартир с отделкой становится в реализации все больше и больше. Сейчас их доля достигла 82%, и нельзя не согласиться, что это очень удобная опция для покупателей, особенно если квартира покупается в кредит.
Центробанк предполагает, что темпы роста ипотеки в этом году будут на уровне 20%, хотя проникновение ипотеки, в отличие от многих западных стран, у нас сохраняется на низком уровне. Но и здесь есть свои достижения: сегодня наши сограждане нарастили обязательства по жилищным кредитам до 10 трлн рублей. Столица продолжает занимать лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования в силу традиционно высокого спроса на жилье. Это происходит несмотря на значительное изменение условий программы льготного ипотечного кредитования. В сентябре на Москву приходилось 27% всех выданных ипотечных кредитов. Развивается и рынок долевого строительства. Количество ДДУ, заключенных за январь — август, на 40% выше показателя за аналогичный период прошлого года. А в сегменте формально нежилой недвижимости, к которой относятся апартаменты, число ДДУ выросло на 114%.
Сейчас в некоторых округах Москвы на фоне роста в полтора раза предложений в новостройках на начальной стадии строительства снижаются цены на не самые ликвидные лоты. В отдельных проектах наблюдаются сезонные скидки и специальные условия от застройщиков. Но это разовые акции, которые продолжаются короткое время. Благодаря субсидированию государством ставок по ипотеке большое количество людей, имевших планы приобрести жилую недвижимость, удовлетворили свои желания. Покупательная способность населения не растет, но все еще есть возможности для приобретения жилья, например, благодаря «семейной» ипотеке или рефинансированию кредита на более выгодных условиях.
Жилая недвижимость, как и многие другие секторы экономики, подвержена цикличности, однако, на мой взгляд, признакам «пузыря» этот рынок на данный момент не соответствует. Возможности у московского рынка все еще есть. Промзоны в границах «старой» Москвы занимают примерно 17%, их территории являются важнейшим резервом для развития города. Сегодня почти четверть всей новой недвижимости Москвы создается именно на таких территориях. Интерес к московской недвижимости сохраняется среди региональных покупателей. Как правило, это представители крупного регионального бизнеса или госкорпораций, их доля в проектах «РГ-Девелопмент» составляет около 17–23%. Но в ближайшей перспективе будут развиваться и региональные рынки жилья. В конце 2020 года был принят закон о комплексном развитии территорий № 494-ФЗ, упрощающий процедуру развития не только свободных, но и уже застроенных, однако неэффективно используемых земель (редевелопмент). Этот закон должен стать мощным инструментом для обновления ветхого жилищного фонда в российских городах.
В период пандемии государство сделало ставку на строительную отрасль, определив ее в качестве драйвера развития экономики. Поддержка была оказана как строительным компаниям — в виде льгот, отсрочек по платежам, сокращения обязательных требований в строительстве на 30%, — так и простым гражданам в виде субсидирования ипотеки. Власти констатируют, что строить нужно больше и по всей стране.
Какие выводы можно сделать из всего вышесказанного? Текущая ситуация в российской строительной отрасли и на рынке недвижимости кардинально отличается от 2008 года, когда давление мирового экономического кризиса оказалось непреодолимым. Несомненно, в случае глобальных финансовых проблем и в нашей экономике будет неспокойно. Но состояние рынка недвижимости позволяет надеяться на его относительную устойчивость.
Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Экспертиза
Зарубежные издания пишут, что во многих странах возникла угроза «пузыря»: сократился объем предложения, вследствие чего цены на недвижимость выросли, и определенные слои населения больше не могут позволить себе покупать жилье. В последнее время взоры специалистов прикованы к проблемам крупнейшего китайского застройщика жилья — компании Evergrande. Этот риск уже отразился на долговых рынках развивающихся стран, включая Россию. Опасаясь риска дефолтов по возможному сценарию Evergrande, иностранные инвесторы выводят из российских фондов облигаций по $50 млн в неделю, как подсчитали в BCS Global Markets. Крах компании, по прогнозам Fitch, может создать риски для финансовой системы Китая и отразиться в целом на всем мире.
Посмотрим на ситуацию в нашей стране. Анализ проектных деклараций застройщиков в единой информационной системе «Наш.дом.рф», которую ведет Минстрой России, показывает, что с начала этого года на рынок многоквартирного строительства вышли 534 новых проекта — на 45% больше, чем годом ранее. Совокупно заявлен объем строительства в 8,4 млн кв. м — около 30% всех запусков за восемь месяцев этого года. Уровень конкуренции на рынке жилищного строительства растет, и это хорошо. Рост предложения говорит о том, что застройщики конкурируют не только и не столько ценой, сколько качеством, архитектурными и инфраструктурными «фишками» проектов.
Стоимость квартир продолжает расти, пусть темпы прироста и снизились за последнее время. По оценкам Центробанка России, стоимость квадратного метра жилья с начала пандемии выросла на 39%. Это больше, чем за семь лет, начиная с 2013 года. Ситуация от региона к региону, конечно, отличается. Спрос в крупных субъектах, куда ранее ушла большая часть льготной ипотеки — в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, — несколько сократился. Однако аналитики сходятся во мнении, что на снижение цен рассчитывать не стоит, при этом некоторая стагнация и стабилизация рынка все же намечается. На цену влияет и тот факт, что квартир с отделкой становится в реализации все больше и больше. Сейчас их доля достигла 82%, и нельзя не согласиться, что это очень удобная опция для покупателей, особенно если квартира покупается в кредит.
Центробанк предполагает, что темпы роста ипотеки в этом году будут на уровне 20%, хотя проникновение ипотеки, в отличие от многих западных стран, у нас сохраняется на низком уровне. Но и здесь есть свои достижения: сегодня наши сограждане нарастили обязательства по жилищным кредитам до 10 трлн рублей. Столица продолжает занимать лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования в силу традиционно высокого спроса на жилье. Это происходит несмотря на значительное изменение условий программы льготного ипотечного кредитования. В сентябре на Москву приходилось 27% всех выданных ипотечных кредитов. Развивается и рынок долевого строительства. Количество ДДУ, заключенных за январь — август, на 40% выше показателя за аналогичный период прошлого года. А в сегменте формально нежилой недвижимости, к которой относятся апартаменты, число ДДУ выросло на 114%.
Сейчас в некоторых округах Москвы на фоне роста в полтора раза предложений в новостройках на начальной стадии строительства снижаются цены на не самые ликвидные лоты. В отдельных проектах наблюдаются сезонные скидки и специальные условия от застройщиков. Но это разовые акции, которые продолжаются короткое время. Благодаря субсидированию государством ставок по ипотеке большое количество людей, имевших планы приобрести жилую недвижимость, удовлетворили свои желания. Покупательная способность населения не растет, но все еще есть возможности для приобретения жилья, например, благодаря «семейной» ипотеке или рефинансированию кредита на более выгодных условиях.
Жилая недвижимость, как и многие другие секторы экономики, подвержена цикличности, однако, на мой взгляд, признакам «пузыря» этот рынок на данный момент не соответствует. Возможности у московского рынка все еще есть. Промзоны в границах «старой» Москвы занимают примерно 17%, их территории являются важнейшим резервом для развития города. Сегодня почти четверть всей новой недвижимости Москвы создается именно на таких территориях. Интерес к московской недвижимости сохраняется среди региональных покупателей. Как правило, это представители крупного регионального бизнеса или госкорпораций, их доля в проектах «РГ-Девелопмент» составляет около 17–23%. Но в ближайшей перспективе будут развиваться и региональные рынки жилья. В конце 2020 года был принят закон о комплексном развитии территорий № 494-ФЗ, упрощающий процедуру развития не только свободных, но и уже застроенных, однако неэффективно используемых земель (редевелопмент). Этот закон должен стать мощным инструментом для обновления ветхого жилищного фонда в российских городах.
В период пандемии государство сделало ставку на строительную отрасль, определив ее в качестве драйвера развития экономики. Поддержка была оказана как строительным компаниям — в виде льгот, отсрочек по платежам, сокращения обязательных требований в строительстве на 30%, — так и простым гражданам в виде субсидирования ипотеки. Власти констатируют, что строить нужно больше и по всей стране.
Какие выводы можно сделать из всего вышесказанного? Текущая ситуация в российской строительной отрасли и на рынке недвижимости кардинально отличается от 2008 года, когда давление мирового экономического кризиса оказалось непреодолимым. Несомненно, в случае глобальных финансовых проблем и в нашей экономике будет неспокойно. Но состояние рынка недвижимости позволяет надеяться на его относительную устойчивость.
