Девелоперы не в материале: что поднимает цены на жилье
Вне зависимости от конъюнктуры рынка есть все предпосылки для роста цен на жилье. И причина тому — пандемия . Со второго квартала 2020 года строительные материалы существенно подорожали: ряду поставщиков пришлось ограничить или вовсе остановить производство, что создало дефицит на рынке. Кроме того, курс рубля за прошлый год снизился более чем на 15%. Как именно пандемия влияет на стройку?
Железная хватка
Острее всего девелоперы ощутили на себе подорожание металла. Во всем мире спрос на него начал расти, отрасль быстрее многих восстановилась после падения в первом квартале, вызванного пандемией. Мировые цены на металл резко выросли к осени, что стимулировало российских металлургов увеличить экспортные поставки. В итоге начало нового цикла в металлургии быстро прочувствовали на себе отечественные девелоперы.
На арматуру, например, приходится более 18% стоимости материалов, которые используются при строительстве жилого дома. Она подорожала сильнее всего: если в течение 2020 года стоимость за тонну среднего сорта арматуры составляла 34 000-36 000 рублей, то к декабрю она подскочила на 80%, превысив 64 000 рублей за тонну. Адресная работа девелоперов с представителями власти и производителями металлопроката позволила в январе остановить спекулятивный рост цен. В феврале 2021 года были приняты конкретные меры по сдерживанию цен — введены новые пошлины на вывоз черного металла. Это привело к некоторой коррекции. После этого произошла некоторая коррекция стоимости до 48 000-50 000 рублей за тонну арматуры, что все равно примерно на 50% превышает среднегодовые цены 2020 г. При этом все усилия по формированию «длинных» прямых контрактов с производителями на срок более одного месяца не принесли значимых плодов — предложения производителей были выше рыночных прогнозов.
Тренды на рост цен справедлив для всех номенклатурных изделий, где применяется металл. Например, системы вентилируемых фасадов из оцинкованного металла подорожали за последние два месяца на 15%, стальные трубы для инженерных сетей и корзины для кондиционеров — на 25%, изделия из черного металла и входные двери — на 30%.
Курс и разрыв цепочек
Цены на теплоизоляционные материалы, трубы с ППУ-изоляцией и сантехника выросли на 15%, лифтовое оборудование — на 10-11%, кабельно-проводниковая продукция показывает стремительный рост.
Следует признать, что, несмотря на усилия по импортозамещению, цены на инженерное оборудование по-прежнему напрямую коррелируют с изменением курсов валют. Причина кроется в том, что даже с высоким уровнем локализации производства основные комплектующие поставляются из Китая или Европы. Схожая ситуация наблюдается с отделочными и общестроительными материалами, поскольку в их состав входят импортные пигменты и химия. Общий удельный показатель валютной зависимости по описанным товарным группам можно оценить на уровне 20-25%.
Вторая значимая статья расходов в любой стройке помимо материалов — рабочая сила. Пандемия и закрытие границ между странами сильно повлияли на себестоимость строительства, создав дефицит рабочей силы и, соответственно, предпосылки для повышения расценок на услуги строительных бригад. Анализ новых тендерных процедур показывает, что работы стали дороже в среднем на 10-15%. Это касается монолита, отделки, фасадных и других работ.
Вызовы и реакция на них
Единого решения проблемы повышения цен на материалы и услуги на рынке нет, но влиять на ситуацию необходимо. Для девелоперов рост себестоимости осложняется тем, что в рамках механизма проектного финансирования банк контролирует исполнение финансовой модели проекта до ввода домов в эксплуатацию. В случае сохранения обозначенных выше тенденций все эти защищенные в иной экономической ситуации финмодели потребуют пересмотра. И банки имеют все основания на этот период прекратить финансирование проектов и остановить стройку. Второй вариант развития событий — девелоперам придется срочно пересмотреть ценовую политику в сторону увеличения стоимости жилья для конечного потребителя.
Примеры поиска решений есть. Я уже упоминал в связи с ростом цен на металлы достаточно оперативную реакцию на запросы девелоперов со стороны государственных служб на различных уровнях, включая поручение президента. Несмотря на экспертные прогнозы роста цен на протяжении всего первого квартала 2021 года, удалось добиться стабилизации и коррекции. Таким образом, в качестве одной из мер может служить мониторинг ситуации со стороны ответственных государственных институтов с активным реагированием в случае возникновения спекулятивного роста.
Еще одна важная стабилизирующая мера, имеющая долгосрочный характер для отрасли, — государственная поддержка открытия дефицитных производств и дальнейшее развитие импортозамещения.
Поэтапное раскрытие эскроу-счетов, о котором вновь заговорили в связи с подорожанием материалов, тоже может отчасти решить проблему: у девелоперов появятся собственные средства на закупочные и ценовые маневры, которые явно дешевле новых банковских кредитов. Однако такой шаг будет противоречить основной цели недавней реформы долевого строительства, которая заключается в защите неквалифицированного инвестора, то есть дольщика, от отраслевых и финансовых рисков. Кроме того, предварительно потребуется решить целый ряд юридических вопросов, связанных с досрочным расторжением договора долевого участия. Например, получит дольщик обратно всю сумму или только ту часть, которую застройщик пока не снял с эскроу-счета.
С учетом валютной зависимости отрасли монетарная поддержка курса рубля со стороны государства тоже остается значимой мерой стабилизации цен. Наконец, государству под силу влиять на сокращение роста себестоимости строительства путем контроля транспортных тарифов и тарифов естественных монополий.
Все факторы роста себестоимости — падение курса рубля, пандемия и ограничение производства, закрытие границ, рост котировок металла, повышенный спрос на материалы, в том числе в связи с развитием программы реновации, — продолжают влиять на отрасль. Без должных мер реагирования общая себестоимость строительства может вырасти более чем на 10% в ближайшие полгода. Девелоперам придется прибегнуть к пропорциональному повышению цен на жилье. Благодаря программе льготной ипотеки жилье действительно стало доступным. Если тенденции не переломить, это важное достижение будет утрачено.
Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Экспертиза
Железная хватка
Острее всего девелоперы ощутили на себе подорожание металла. Во всем мире спрос на него начал расти, отрасль быстрее многих восстановилась после падения в первом квартале, вызванного пандемией. Мировые цены на металл резко выросли к осени, что стимулировало российских металлургов увеличить экспортные поставки. В итоге начало нового цикла в металлургии быстро прочувствовали на себе отечественные девелоперы.
На арматуру, например, приходится более 18% стоимости материалов, которые используются при строительстве жилого дома. Она подорожала сильнее всего: если в течение 2020 года стоимость за тонну среднего сорта арматуры составляла 34 000-36 000 рублей, то к декабрю она подскочила на 80%, превысив 64 000 рублей за тонну. Адресная работа девелоперов с представителями власти и производителями металлопроката позволила в январе остановить спекулятивный рост цен. В феврале 2021 года были приняты конкретные меры по сдерживанию цен — введены новые пошлины на вывоз черного металла. Это привело к некоторой коррекции. После этого произошла некоторая коррекция стоимости до 48 000-50 000 рублей за тонну арматуры, что все равно примерно на 50% превышает среднегодовые цены 2020 г. При этом все усилия по формированию «длинных» прямых контрактов с производителями на срок более одного месяца не принесли значимых плодов — предложения производителей были выше рыночных прогнозов.
Тренды на рост цен справедлив для всех номенклатурных изделий, где применяется металл. Например, системы вентилируемых фасадов из оцинкованного металла подорожали за последние два месяца на 15%, стальные трубы для инженерных сетей и корзины для кондиционеров — на 25%, изделия из черного металла и входные двери — на 30%.
Курс и разрыв цепочек
Цены на теплоизоляционные материалы, трубы с ППУ-изоляцией и сантехника выросли на 15%, лифтовое оборудование — на 10-11%, кабельно-проводниковая продукция показывает стремительный рост.
Следует признать, что, несмотря на усилия по импортозамещению, цены на инженерное оборудование по-прежнему напрямую коррелируют с изменением курсов валют. Причина кроется в том, что даже с высоким уровнем локализации производства основные комплектующие поставляются из Китая или Европы. Схожая ситуация наблюдается с отделочными и общестроительными материалами, поскольку в их состав входят импортные пигменты и химия. Общий удельный показатель валютной зависимости по описанным товарным группам можно оценить на уровне 20-25%.
Вторая значимая статья расходов в любой стройке помимо материалов — рабочая сила. Пандемия и закрытие границ между странами сильно повлияли на себестоимость строительства, создав дефицит рабочей силы и, соответственно, предпосылки для повышения расценок на услуги строительных бригад. Анализ новых тендерных процедур показывает, что работы стали дороже в среднем на 10-15%. Это касается монолита, отделки, фасадных и других работ.
Вызовы и реакция на них
Единого решения проблемы повышения цен на материалы и услуги на рынке нет, но влиять на ситуацию необходимо. Для девелоперов рост себестоимости осложняется тем, что в рамках механизма проектного финансирования банк контролирует исполнение финансовой модели проекта до ввода домов в эксплуатацию. В случае сохранения обозначенных выше тенденций все эти защищенные в иной экономической ситуации финмодели потребуют пересмотра. И банки имеют все основания на этот период прекратить финансирование проектов и остановить стройку. Второй вариант развития событий — девелоперам придется срочно пересмотреть ценовую политику в сторону увеличения стоимости жилья для конечного потребителя.
Примеры поиска решений есть. Я уже упоминал в связи с ростом цен на металлы достаточно оперативную реакцию на запросы девелоперов со стороны государственных служб на различных уровнях, включая поручение президента. Несмотря на экспертные прогнозы роста цен на протяжении всего первого квартала 2021 года, удалось добиться стабилизации и коррекции. Таким образом, в качестве одной из мер может служить мониторинг ситуации со стороны ответственных государственных институтов с активным реагированием в случае возникновения спекулятивного роста.
Еще одна важная стабилизирующая мера, имеющая долгосрочный характер для отрасли, — государственная поддержка открытия дефицитных производств и дальнейшее развитие импортозамещения.
Поэтапное раскрытие эскроу-счетов, о котором вновь заговорили в связи с подорожанием материалов, тоже может отчасти решить проблему: у девелоперов появятся собственные средства на закупочные и ценовые маневры, которые явно дешевле новых банковских кредитов. Однако такой шаг будет противоречить основной цели недавней реформы долевого строительства, которая заключается в защите неквалифицированного инвестора, то есть дольщика, от отраслевых и финансовых рисков. Кроме того, предварительно потребуется решить целый ряд юридических вопросов, связанных с досрочным расторжением договора долевого участия. Например, получит дольщик обратно всю сумму или только ту часть, которую застройщик пока не снял с эскроу-счета.
С учетом валютной зависимости отрасли монетарная поддержка курса рубля со стороны государства тоже остается значимой мерой стабилизации цен. Наконец, государству под силу влиять на сокращение роста себестоимости строительства путем контроля транспортных тарифов и тарифов естественных монополий.
Все факторы роста себестоимости — падение курса рубля, пандемия и ограничение производства, закрытие границ, рост котировок металла, повышенный спрос на материалы, в том числе в связи с развитием программы реновации, — продолжают влиять на отрасль. Без должных мер реагирования общая себестоимость строительства может вырасти более чем на 10% в ближайшие полгода. Девелоперам придется прибегнуть к пропорциональному повышению цен на жилье. Благодаря программе льготной ипотеки жилье действительно стало доступным. Если тенденции не переломить, это важное достижение будет утрачено.
