Forbes Council Дарья Годунова
2919
0

Быть сегодня строителем это не приговор, а повод стать удачливым инвестором

Быть сегодня строителем это не приговор, а повод стать удачливым инвестором
За последние пять лет на рынке строительных компаний наблюдается острая нехватка проектов и контрактов от государства. Но при этом, в следующую пятилетку государство планируют масштабное строительство инфраструктуры. В связи с чем, у некоторых игроков возник логичный запрос на возможность рассмотрения переформатирования существующих компетенций от жилищной застройки, например, к инфраструктурной. Лучше через комплексное развитие и освоение территории, а в крайнем случае с помощью ГЧП (государственно-частное партнёрство) инструментария.

Причины понятны, помимо экономических составляющих и введения дополнительных условий финансирования. И как следствие ухудшения ситуации с рентабельностью, отсутствием возможности для подрядчика планировать распределение строительных активов на долгосрочный период. Плюс добавим осознание, что госзаказа на всех не хватает, да и стоимость контракта, предлагаемая заказчиком-государством, тоже не может радовать (за редким исключением, для особо приближенных).

Варианты и возможности

Первый вариант, когда сами строительные компании могут, например, отойти от госконтрактов к проектному финансированию – через участие в консорциумах. Вариант, требующий погружения в смежные области от маркетинга до договоренностей с банками, а также корпоративные условия вхождения в такой тандем.

Второй вариант, например, это обобщение задач через комплексное и устойчивое развитие территории. Через подготовку и утверждение документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественного, даже культурного назначения и смежной к ним инфраструктуре. Плюс к данным работам добавляется проектирование, строительство, реконструкция указанных объектов.

Третий вариант, это реализация инфраструктурных проектов через государственно – частное партнерство. На этом инструменте остановимся немного более подробно. Так как предыдущие варианты достаточно понятны для участников строительного бизнеса, где присутствует традиционная маркетинговая парадигма, присущая традиционным подрядным проектам - «вхожу как есть, а потом буду стараться увеличить». В ГЧП такой подход оборачивается против самих строителей.

Что за такое ГЧП

Итак, ГЧП – это привлечение частного сектора для более эффективного и качественного выполнения задач, относящихся к публичному сектору (государству), на условиях компенсации затрат, разделения рисков, обязательств, компетенций. Контракты ГЧП могут быть разных видов, все зависит от условий и возможностей государства в отношении рассматриваемых отношений сторон.

В России существует несколько основных моделей проектного сотрудничества государства и бизнеса, которыми может воспользоваться каждый и на любом уровне собственности. Но скорее речь идет о вложениях в муниципальную и региональную инфраструктуру с возможностью эксплуатации, как для общественных, так и собственных нужд:

  1. Концессия (Федеральный закон от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»).

  2. Государственно-частное партнерство (далее – «ГЧП»), Соглашение о ГЧП (СГЧП) (Федеральный закон от 13.07.2015 № 224-ФЗ «О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

  3. Контракт жизненного цикла (КЖЦ) (Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»).

  4. Офсетный контракт (ФЗ от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»).

  5. Специальный инвестиционный контракт (СПИК) (ФЗ от 31 декабря 2014 г. № 488-ФЗ «О промышленной политике в Российской Федерации»).

  6. Cоглашение о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК) (Федеральный закон от 01.04.2020 № 69-ФЗ «О защите и поощрении капиталовложений в Российской Федерации»).

  7. Институциональное партнерство на базе федеральных законов о хозяйственных обществах, простое товарищество.


Концессионное соглашение

Самый популярный инструмент из перечисленных — это концессия, концессионное соглашение. На сегодня в среднем по разным данным уже заключено более 3,5 тысяч концессионных соглашений, в период с 2005 по настоящее время. Через концессию можно одним договором осуществить на конкурсной основе или через частную инициативу, например:

  • проектирование школы;

  • строительство школы;

  • эксплуатацию той же школы.


Объект оформляется в собственность государства (концедент), а частный инвестор (концессионер) забирает объекты к себе на баланс и долгие годы эксплуатирует, управляет процессом. Также через тот же конкурс решается вопрос с земельным участком, так как участки, которые можно рассматривать, в большинстве своем принадлежат государству в лице региона или муниципалитета. Частный инвестор также подписывает договор аренды, который является приложением концессионного соглашения.

Концессия не заключается менее чем на пять лет, в общей массе срок начинается с 15 лет и без ограничений, так как помимо основных целей, проект необходимо и окупить, и заработать, частный инвестор не благотворитель и это существенное условие. По истечении срока соглашения объекты возвращается публичному партнеру.

Почему не госзаказ

Конечно, данные задачи также можно закрыть через госзаказ, но именно концессионное соглашение предоставляет публичному партнеру в лице региональных и муниципальных властей ряд значительных преимуществ по сравнению с использованием государственного контракта:

  • возможность выполнения комплекса работ по созданию и последующей эксплуатации объекта на основании одного соглашения;

  • гибкое перераспределение рисков, связанных с созданием и последующей эксплуатацией объекта;

  • возможность гибкого структурирования платежного механизма, через рассрочку оплаты работ (не сразу, а периодами, годами).


Не секрет, что проблемой для строительных компаний, работающих по госконтрактам, является именно неритмичность выделения денежных средств государством-заказчиком. Проблему неритмичности можно решить за счёт авансирования: госконтракты предполагают такую возможность, но в строительной отрасли сумма лимитирована 30%, а на практике может быть и того меньше. И чтобы аванс получить, надо предоставить встречное обеспечение (банковские гарантии), что тоже бьет по бюджету. Другие опции — например, привлечение заёмного финансирования, которые для строителей также ограничены.

Про деньги

Продолжая тему затрат, надо отметить, что закон о концессии содержит упоминание о трех возможных видах финансирования концедентом на основании концессионного соглашения:

  1. Капитальный грант, т.е. принятие на себя концедентом часть расходов на создание объекта концессионного соглашения.

  2. Эксплуатационный грант, т.е. принятие на себя концедентом части расходов на использование (эксплуатацию) объекта концессионного соглашения.

  3. Плата концедента.


В состав платы концедента в наиболее применимом варианте входит:

  • инвестиционный платеж, направляемый на возмещение затрат концессионера в связи с проектированием и созданием объекта;

  • эксплуатационный платеж, направляемый на возмещение (финансовое обеспечение) затрат концессионера в связи с эксплуатацией объекта.


Надо обратить внимание, что по закону никак не ограничивается ни размер, ни целевое назначение платы концедента.

Плюс существует еще один вариант компенсации затрат концессионера – минимальный гарантированный доход (МГД) – возмещение концедентом доходов концессионера, недополученных им по не зависящим от самого концессионера причинам, связанным с падением спроса на услугу. МГД применим только к проектам, возврат инвестиций и доходность инвестора в которых обеспечиваются исключительно за счет сбора платы за использование объекта (включая оказание потребителям услуг с его использованием).

Выгодные сферы

Концессии по своему характеру ближе к ЕРС(М) проектам с их фиксированной стоимостью и качественным распределением рисков именно в начале проекта. Это давно известная проблема на рынке, которая часто приводит к ряду технических дефолтов крупных и средних строительных компаний. Европейские строители, например, от 38% до 72% своего подрядного бизнеса получают от своих же концессионных дочек (они отсутствуют как класс у российских коллег), которые являются лидерами концессионных консорциумов. В России же лидерами концессионных сделок, в большинстве своем, является в основном финансовые институты, инвестиционные компании, но не строительные организации в чистом виде.

Хотя, сейчас появляются и исключения, некоторые крупные девелоперские компании, которые имеют в портфелях инфраструктурные объекты, большая часть из них обращает внимание именно на социальную инфраструктуру. Все эти объекты, как правило, расположены на тех территориях, где компания является застройщиком.

Впрочем, девелоперским компаниям могут быть интересны и более дорогостоящие инфраструктурные проекты в городском транспорте и, например, cкоростные трамвайные линии.  Хороший пример участия девелоперской компании в таком концессионном проекте: ПАО группа ЛСР вошла в состав консорциума по строительству, реконструкции и эксплуатации трамвайных сетей в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга стоимостью 33,7 млрд. руб.

Или также могут быть рассмотрены такие популярные сейчас сферы как: школы, детские сады, бассейны, спортивные площадки, объекты социально-культурного назначения, гостиницы или даже дата-центры.

Пример ГЧП соглашения (СГЧП), где ООО «ВИС Девелопмент» в Ямало-Ненецком автономном округе построило 5 детских садов и 1 начальную школу на 1540 мест, сумма контракта составляла 9 млрд. рублей. Вплоть до 2019 года из бюджета Ямала должны были перечисляться деньги инвестору, который до момента выкупа сдает муниципалам эти здания для дошкольных учреждений в аренду.

Другой пример ООО «Центр АТР-Сайгон» заключил концессионное соглашение в Санкт-Петербурге по реконструкции и эксплуатации объекта для организации отдыха граждан и туризма – гостиница. Инвестор обязан выполнить реконструкцию (приспособление для современного использования) объекта культурного наследия регионального значения. В результате реконструкции будет создана гостиница, соответствующая категории «три звезды», не менее чем на 100 номеров, сумма контракта составляет 470 млн. рублей, срок соглашения 43 года.

Или более свежий опыт, в 2020 году между Нижегородской областью и ООО «Первая концессионная компания «Просвещение» было заключено концессионное соглашение о финансировании, проектировании, строительстве, реконструкции и эксплуатации единого образовательного комплекса. В рамках проекта предусмотрено строительство трех учебных корпусов в Автозаводском, Сормовском и Нижегородском районах Нижнего Новгорода, а также реконструкция центра дополнительного образования на Бору. Всего запланировано 4550 новых учебных мест. Частный инвестор обязался вложить в создание объекта более 6,1 млрд. руб. и содержать его до 2034 года. Правительство, в свою очередь, в течение срока концессии должно вернуть «Просвещению» 10,4 млрд. руб. в виде грантов и процентов, затем получив объекты в собственность.

ГЧП соглашение, сравнение с концессионным соглашением

ГЧП соглашение (напомним, 224-ФЗ, СГЧП) в отличие от концессионного соглашения устанавливает более жесткие требования к составу лиц на стороне частного партнера. Так, в качестве частного партнера могут выступать только российские юридические лица. Иностранные организации участвовать в ГЧП соглашениях смогут только косвенно в рамках консорциума с российскими организациями или через создаваемые ими российские юридические лица. Также ГУПы, МУПы, государственные и муниципальные учреждения, коммерческие организации с долей контроля государства более 50% - не могут выступать в качестве отдельной стороны.

Отличительные признаки ГЧП соглашения:

  • объекты – федеральная, региональная или муниципальная собственность;

  • предусмотрена возможность финансирования публичным партнером строительства и эксплуатации объекта, а также платы частного партнера публичному партнеру в период эксплуатации объекта;

  • соглашением может быть предусмотрена выплата штрафов и неустоек как частным партнером, так и публичным партнером;

  • финансовое участие частного инвестора в капитальных затратах, то есть в создании, реконструкции объекта;

  • право собственности на объект в период эксплуатации может принадлежать как частному партнеру, так и публичному партнеру, по истечении срока соглашения объект может остаться в собственности частного партнера, а также предусмотрена возможность передачи объекта в собственность публичного партнера;

  • оценивается эффективность проекта и определяется его сравнительное преимущество уполномоченным органом;

  • гарантии прав частного партнера, обеспечиваемые со стороны государства.


Условия финансирования Банками ГЧП проектов

Основные банки, которые являются лидерами по кредитованию ГЧП проектов (в том числе и концессий): ВТБ, Газпромбанк, Сбербанк (коробочные решения). Также стоит обратить внимание на типовые условия предоставления банковского кредита для финансирования концессионных проектов на принципах проектного финансирования:

  1. Банковское финансирование предоставляется под залог прав требований концессионера по концессионному соглашению:



  • право на получение выручки от коммерческой эксплуатации объекта;

  • право на получение выплат от концедента в рамках софинансирования проекта (если оно есть по условиям проекта);

  • право на получение выплат от концедента при досрочном прекращении концессионного соглашения (возмещение расходов на создание объекта);

  • для возможности реализации залога прав требований все финансовые потоки концессионера могут проходить через залоговый счет.



  1. Наличие собственного финансирования проекта непосредственно у инвертора и возможности для предоставления другого обеспечения кредита.

  2. Субординация между банковским и собственным финансированием: банковское финансирование – старший долг, собственное финансирование – младший долг.


Прогнозы

По расчётам InfraOne, российские строительные компании до 2024 года смогут освоить не более 2,8 трлн. руб., эта сумма может стать несколько выше, если начать исправлять системные проблемы строительной отрасли. Ещё около 2 трлн. руб. могут освоить подрядчики из смежных секторов — нефтегазовой инфраструктуры и недвижимости.

Несмотря на кризис и последствия пандемии, власти планируют масштабное строительство инфраструктуры. Планируется до 2024 года потратить 25,7 трлн. руб. для реализации национальных целей развития от жилья до науки. 13,2 трлн. руб. власти смогут выделить из федерального бюджета, еще 4,9 трлн. руб. возьмут из регионов, остальные 7,5 трлн. руб. выделят частные инвесторы с помощью в том числе тех же инструментов ГЧП, что мы перечислили.

Возможный выход

Кризис в строительной отрасли, дорогие кредиты от банков, нестабильный поток заказов и неритмичное финансирование от государства последние несколько лет вынуждали подрядчиков искать новые возможности привлечения более дешёвых средств на долгий срок. Решать ту же задачу можно с помощью развития проектного финансирования, участвуя в запуске концессий и ГЧП-проектов, где в российской практике строительные компании традиционно присутствуют в роли подрядчиков и субподрядчиков.

Участие строительной компании в проектах на принципах ГЧП дает шанс на получение гарантий на несколько лет вперёд загрузить свои мощности. К тому же, будучи партнёром в концессионном проекте, компания чаще всего получает большую прибыль, чем выполняя договор на подряде. Не говоря уже об особом подходе для определения условий кредитования именно для такого вида контрактов банками.

Без сомнения в ГЧП и концессионных проектах также есть свои риски: от ввода новых нормативных актов до сложности согласования самого проекта с публичным партнером - государством. Но определённо можно сказать, что сегодняшняя законодательная база, особенно, что регулирует концессионные проекты, обладает всеми составляющими, чтобы защитить инвестора и предоставить ему необходимые возможности для заработка и получения, в случае необходимости, компенсации. В том числе и обезопасить от риска изменений действующего законодательства или внезапных перемен в бюджете региона.

 

 
Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Council

Оставить комментарий

  Подписаться  
Уведомление о