Диджитализация экономики, о которой так много говорилось в последние годы, дала сбой ровно в тот момент, когда онлайн потребовался всем. Строительная отрасль одной из первых рванула осваивать Интернет в попытках бесперебойной работы в режиме самоизоляции. Однако сделать это оперативно не вышло, поскольку большинство смежных государственных и банковских служб ушли на бессрочные каникулы, заморозив процессы получения кредитов на жилье и регистрацию прав собственности. Застройщики, переживающие непростые времена после перехода на эскроу счета и проектное финансирование, столкнулись с новой проблемой - сокращающийся в течение последних лет платежеспособный спрос был отложен из-за пандемии.

До ограничительных мер удаленные сделки проходили в основном с участием покупателей из других регионов, составляли не более 3% и, все равно, требовали контакта с агентами и нотариусами на местах. Теперь, когда покупателей недвижимости ограничили в передвижении внутри регионов, сложности начались еще на этапе обращения клиентов в офис застройщика за консультацией. Виртуальные туры по новостройкам и красочные рендеры далеко не всегда могли удовлетворить требовательных покупателей. Дорогостоящая эмоциональная покупка, которая некоторыми семьями совершается лишь один раз в жизни, требовала личного посещения новостройки. Кроме того, многие потенциальные клиенты отказались от улучшения своего жилищного положения из-за потери работы или негативных ожиданий. Свой вклад в формирование атмосферы недоверия к девелоперам внесло и Постановление №423, о снятии с застройщиков ответственности за перенос сроков сдачи. 

После объявления режима самоизоляции спрос на недвижимость формировали в основном клиенты, которые заранее посетили понравившийся объект и уже приняли решение о покупке. Повезло тем, кто успел собрать документы и получить одобрение банка на кредит. Остальные столкнулись с задержками на разных этапах заключения кредитного договора. Для получения ипотеки клиенту необходимо собрать ряд документов: заверенную трудовую книжку, справку о доходах и др.. Хорошо, если банки готовы довольствоваться выпиской с зарплатной карты или из ПФР, в противном случае процесс буксовал уже на стадии сбора документов, ведь большинство компаний закрылись на карантин и не готовы были выдавать сотрудникам документы онлайн.

С другой стороны, своевременная подача документов не гарантировала одобрение заявки. Большинство банков не торопилось идти на риск и с легкостью оформлять ипотеку и без того закредитованному населению в условиях неизбежного экономического кризиса. Многие из них отменяли даже существующие сделки, демонстрируя полную неготовность своих служб к дистанционной работе.

Вопросы, связанные с продажей новых объектов, отошли на второй план. Первоочередной задачей стала организация завершения сделок по приемке-передаче. С одной стороны, необходимо было передать квартиры в собственность дольщикам, и не затягивать процессы ввода домов в эксплуатацию. А с другой, для застройщиков, которые работают по системе эскроу, регистрация прав на собственность – единственная возможность получить денежные средства по завершенным проектам и закрыть проектные банковские кредиты.

И тут первым слабым звеном оказались МФЦ, которые в большинстве регионов приостановили свою работу. А ведь львиную долю документов Росреестр принимал именно через МФЦ, где поданные документы теперь могли храниться до 6-ти месяцев. 

Впрочем, уже к середине апреля вопрос с онлайн сделками был решен в Москве и Санкт-Петербурге. Сразу несколько известных строительных компаний двух столиц сообщили о проведении первых дистанционных сделок на электронных платформах крупных банков. Так, через платформу Центр недвижимости от Сбербанка документы в Росреестр отправляли напрямую. После подтверждения перехода права собственности на приобретаемое жилье, застройщик получал деньги с номинального счета, а клиент - подписанный договор долевого участия в электронном виде. 

  Свои электронные платформы для проведения сделок с недвижимостью онлайн представили и другие крупные банки. Так, ВТБ и ДОМ.РФ для удаленного подписания кредитного договора и оформление сделки купли-продажи предложили установить на смартфоны клиентов приложение MyDSS, через которое можно подписывать любые документы облачной дистанционной подписью (ЕЦП). Право собственности на приобретаемую недвижимость можно зарегистрировать и через Росреестр онлайн. Казалось бы, вопрос решен. Вот только для этого там же необходимо оформить УКЭП, заявление на выпуск которой подписывается клиентом лично, так как требует его идентификации (№63-ФЗ "Об электронной подписи"). Если электронная подпись выпущена не ФГБУ "ФКП Росреестра", то в соответствии со статьей 32.6 №218-ФЗ покупателю недвижимости придется, опять же, лично подать заявление о согласии на электронную регистрацию сделки.

Но и наличие подтвержденной ЕЦП не позволит вам совершить все необходимы операции, не выходя из дома. Даже при проведении сделки на электронных платформах приходится ехать в банк. То есть, технически, сделка может проходить дистанционно вплоть до регистрации ДДУ. Но в итоге клиенту необходимо явиться в банк для открытия аккредитива лично.  А в случае с эскроу, как только банк одобрит кредит. Дело в том, что открытие эскроу счета невозможно без личного присутствия покупателя жилья в соответствии с 115-ФЗ «О противодействии легализации доходов, полученных преступным путем”.

Тут также стоит отметить, что представить онлайн-платформы для регистрации сделок смог ограниченный пул даже среди крупных банков. Остальные, попросту, не принимают зарегистрированные в электронном виде ДДУ. Их регламентом предусмотрен только «живой контакт».

Кроме того, большинству покупателей жилья посредством условно дистанционной сделки необходимо посетить дежурного нотариуса, чтобы заверить документы при покупке недвижимости супругами, оформления доли квартиры на несовершеннолетнего и т.д. А поскольку многие нотариусы также ушли на карантин, то даже при условии готовности клиентов застройщика нарушить режим самоизоляции, осуществить данную процедуру весьма непросто.

Подведем итоги. На сегодня полностью дистанционно можно провести только простую сделку купли-продажи с участием одного покупателя. В случае приобретения недвижимости с применением счетов эскроу, открытия аккредитива, участия в покупке нескольких лиц, оформления доли жилья на несовершеннолетних, применения материнского капитала, услуги trade in и проведения огромного числа других операций клиентам выйти из дома все же придется. А учитывая, что часть банковских служб и госорганов ушли на самоизоляцию, то сложные сделки скорее всего провести беспрепятственно в онлайн будет невозможно даже после снятия ограничительных мер.