Дмитрий Пешнев-Подольский, Председатель Правления АО «БКС Банк», Сергей Хайруллин, и.о. Директора по рискам АО «БКС Банк»

Над землей туман стоит - нулевая видимость,
У ларька мужик лежит - русская недвижимость
Народный фольклор

В Москве ограничительные меры продлены до 31 мая, остальные регионы также не торопятся снимать ограничения. Причин действительно пока нет, несмотря на отмену "выходных дней", вчера был побит рекорд по заболевшим. Самоизоляция – беспрецедентная мера, с которой современная экономика ни разу не имела дела. Карантин отправил почти весь бизнес в нокаут. Пожалуй, не осталось отраслей, кроме редких исключений, кого эта история не затронула. В этой статье мы рассмотрим, что происходит с одной из крупнейших отраслей российской экономики – индустрией коммерческой недвижимости.

Еще начало этого года было полно оптимизма, все ожидали умеренного роста: новых площадей и ставок аренды. Да и традиционно недвижимость ассоциировалась с относительной надёжностью и уверенностью в завтрашнем дне. Может произойти все что угодно, может обанкротиться любой бизнес, но с коробкой из бетона точно ничего не случится. Да, кризисы 2008 и 2014 немного эту отрасль потрепали, в том же 2014 году произошло знаменательное изменение – массовой переход на рублевые ставки аренды, но глобально ничего не поменялось. И если к жилой недвижимости все как-то давно охладели, она уже перестала приносить желаемую доходность, то в коммерческую шли все. От крупных фондов и профессиональных команд, управляющих и владеющих большими торговыми центрами, до частных инвесторов, когда обычная семья, скопив немного денег и взяв кредит, покупали небольшое помещение и сдавали его под магазин или хостел.

В банковском кредитовании эта отрасль всегда была самой привилегированной. А как же иначе, ведь это залоговое кредитование с LTV обычно не превышающим 60%. Да и качество залога какое! Если в другой отрасли максимум на что ты можешь рассчитывать - завод или спецтехника, с которой вообще не понятно, что делать в случае дефолта клиента, то здесь ты получаешь недвижимость с готовым пулом арендаторов и денежным потоком. Мало того, когда банки дефолтили какой-нибудь завод, в первую очередь из него по-быстрому пытались сделать объект недвижимости. Переделать под склад, лофт, землю или под что-нибудь еще. На качество клиентов смотрели сквозь пальцы, абсолютно серьезно могли рассматривать вопросы рефинансирования клиента с дефолтом в другом банке, ведь «смотрите, какая там недвижимость хорошая в залоге и как она удачно расположена». Отрасль характеризовалась сочетанием низких рисков и высокой доходности.

Однако в этот раз что-то пошло не так. Стабильная и надежная отрасль массово начала просить банки о реструктуризации своих кредитов, снижении ставок, об отсрочках. Причина – упал их денежный поток, какие-то арендаторы просто съехали, какие-то не платят, какие-то готовы платить, но попросили отсрочку, кто-то платит только коммуналку. Уже сейчас просрочки по арендным платежам наблюдаются по 60% арендованных помещений. Пробуем разобраться в сложившейся ситуации.

У разбитого корыта

Речь в первую очередь идет не о «Москва Сити» или квартале «Белая площадь» и прочих красивых объектах из стекла и бетона с крупными арендаторами из государственных и западных компаний с долгосрочными договорами аренды. С этими еще долго ничего не случится. Даже наоборот, для госкомпаний кризиса вообще не существует, и они готовы заключать новые миллиардные контракты на аренду. Речь в первую очередь о торговых центрах и офисах, где площади арендуют представители малого и среднего бизнеса.

С 28 марта в более чем 2000 торговых центров по всей стране на 80% площадей коммерческая деятельность приостановлена. Несмотря на то, что большинство торговых центров остаются открытыми, чтобы обеспечить продажи работающим арендаторам, и получить хоть какую-то аренду, собственники ТЦ очень близки к кризису платежеспособности.  Учитывая, что практически все торговые центры в России строились с привлечением кредитных денежных средств и общий кредитный пакет оценивается на уровне 2 трлн рублей, сложившиеся экономические условия могут привести к невозможности своевременного и полного исполнения обязательств перед банками.

Очевидно, что текущая ситуация критична для всех: и для ритейлеров, которые чувствительны к потребительскому спросу, и к посещаемости ТЦ, и для владельцев ТЦ, которым нечем обслуживать финансовые обязательства, и для банков, которым точно не нужны пустые коробки, поэтому выход нужно искать немедленно и сообща.

А менее недели назад разгорелась заочная полемика между ритейлерами и торговыми центрами из-за спорного законопроекта, согласно которому "добросовестные арендаторы смогут досрочно расторгать договоры с владельцами помещений без выплаты штрафов и вернуть обеспечительный платёж, если их ежемесячные доходы упадут более чем на 50%". 8 мая Российский совет торговых центров (РСТЦ) заявил, что принятие законопроекта о добросовестных арендаторах повлечёт «необратимое разрушение отрасли без возможности восстановления». А 9 мая, Ассоциация компаний розничной торговли (АКОРТ) и Ассоциация компаний интернет-торговли (АКИТ) попросили Госдуму ускорить принятие этого законопроекта. По их мнению он позволит сбалансировать арендный рынок, даст возможность арендаторам договориться с арендодателями о сотрудничестве в изменившихся рыночных условиях.

Кто виноват и что делать?

Сейчас ряд предпринимателей-арендаторов вынуждены полностью закрыться. Закрылись почти 60% несетевого ритейла, даже заметная часть аптек, закрыты почти все салоны бытовых услуг, развлекательные организации, фитнес-клубы. Прочие же продолжают работать, но стакиваются со снижением выручки на 20-90%. Денег настолько мало, что бизнесу не хватает даже на выплату зарплат. Ни о каких платежах по налогам, кредитам, аренде никто не думает.

Государство в сложившейся ситуации могло бы предоставить арендаторам поддержку в виде прямой денежной помощи. Вместо этого Правительство предоставило право отсрочки по арендной плате ряду предпринимателей, в том числе арендующих недвижимость у частных собственников. А также вынесло законопроект о "добросовестных арендаторах". Никаких компенсаций арендодателям не предоставляется, в некоторых регионах лишь ввели льготы по налогам, что является каплей в море на фоне вынужденных отсрочек и просроченных арендных платежей. Правительство раздает деньги арендаторам из карманов арендодателей, совершенно не поинтересовавшись мнением собственников на этот счет. В итоге арендодатели столкнулись с одной стороны с отсрочками, с другой - с просрочками. Что им делать в этой ситуации - совершенно непонятно.

Возможно, многие видят в арендодателе волка, стригущего шерсть с бедных овечек в виде арендаторов. И с него не убудет, если они ему немного не поплатят. Многие считают, что арендодатели сами никаких убытков не несут, и можно осуществлять помощь предпринимателям за их счет. Но это совершенно не так, у них есть расходы на содержание здания, зарплату персоналу, налоговые обязательства. Согласно исследованию Сбербанка арендный бизнес оказался одним из самым пострадавших. Более половины сотрудников сферы аренды не получали зарплату с начала «нерабочей недели». И самое главное – у них еще есть кредиты, которые им никто не отменял. Почти все объекты недвижимости куплены на кредитные средства. И арендные платежи, которых они лишились, шли как раз на погашение этих обязательств. Конечно, собственникам, не имеющим кредитной нагрузки, легче принять на себя удар в этой ситуации. Но, во-первых, таких меньшинство. А во-вторых, даже если это так, почему они должны взять на себя роль мецената и оказывать всем материальную помощь из своего кармана?

Причем собственниками часто бывают обычные люди. Возьмем историю Сергея Реванчекова из Москвы, который с его родителями набрал кредитов и купил помещение, в котором арендатор открыл гостиницу. В итоге он предоставил арендатору каникулы на месяц, но для него ситуация патовая, свои кредиты ему оплачивать нечем. И что делать –  не понятно, собственность теперь не продать, нового качественного арендатора не найти.

«Выжить» арендаторы и арендодатели могли бы благодаря поддержке государства, причем в виде субсидирования арендных платежей. Платежи должны именно субсидироваться, а не отсрочиваться и не прикрываться налоговыми льготами, как минимум на 50%. Это была бы абсолютно нормальная позиция, ведь если государство запирает людей дома, то оно должно о них позаботиться, как это делают в других странах. Или если денег нет, то запускайте бизнес. Ужесточайте санитарные требования, введите обязательное поголовное ношение масок, тестирование. Нельзя просто не работать и работать одновременно, бизнес – не кот Шредингера. Нужны хоть какие-то реальные меры.

С широко открытыми глазами

Теперь посмотрим на ситуацию в целом, что же будет происходить, если должная поддержка не будет оказана, а ситуация затянется. Начнем с лайт-версии, а именно обратимcя к кризисам 2008 и 2014 годов. Любое экономическое падение в стране моментально приводит бизнес в чувства, происходит масштабная оптимизация бизнес-процессов, сокращение расходов. В 2009 году из-за роста предложения объектов и отсутствия спроса со стороны арендаторов арендные ставки упали в 2-2,5 раза. Все помещения, которые были в нуле или приносили минимальную прибыль, а собственники бизнеса до последнего пытались их спасти и держать на плаву будут закрыты. Уже многие ритейлеры заявили о том, что 30-50% их торговых точек после окончания «выходных» открыты не будут. Ситуация в разы усугубляется карантинными мерами и полным отсутствием возможности продолжать работу у ряда предприятий, а также сдвигом потребительского поведения, люди не хотят больше столько тратить. Так что уже пережитыми сценариями мы точно не обойдемся.

Проблемы арендаторов перекинутся, вернее, уже перекинулись на арендодателей, которые либо будут вынуждены серьезно снизить арендные платежи, чтобы не потерять вообще все, либо лишатся их вообще. Если в большом ТЦ закроются пять магазинов, ничего не случится. Но если таких магазинов половина, все, у владельца ТЦ тоже коллапс. А у него тоже есть обязательства в виде крупных кредитов в банках, которые становятся дефолтными. Практически все торговые центры в России строились на кредитные средства. Эффект домино перебрасывается на банки – у них дефолтится большая часть кредитного портфеля. Объем недвижимости в кредитных портфелях банков доходит до 20%. 

Тут можно возразить, что большинство кредитов арендодателей обеспеченные, то есть в случае дефолта заемщика банк забирает его недвижимость. И вообще банки при выдаче кредита используют дисконты 30-40%. Но цены на такую недвижимость в скором времени резко упадут, да и спрос тоже. Тем самым банки будут иметь на руках кучу непрофильных неликвидных активов, стоящих уже гораздо меньше, даже меньше, чем тело кредита. С формированием резервов, потерей капитала и прочими прелестями. И опять-таки, ничего страшного, если это происходит с одним отдельно взятым банком. Но в описанной ситуации, к которой пока мы стремительно идем, проблема системная, она затронет множество банков. Стресс-тест ЦМАКП демонстрирует, что при самом неблагоприятном стечении обстоятельств капитал банков уменьшится на 2,1 трлн рублей, портфель проблемных кредитов вырастет на 5,1 п.п., а помощь потребуется каждому второму банку. ЦБ придется потратить колоссальные средства на спасение банков. В проигрыше абсолютно все.

Взгляд в не очень светлое будущее

Пока никто не может однозначно спрогнозировать, как изменятся экономическое положение страны, структура бизнеса и жизнь населения, но точно все больше не будет таким, как прежде. Многое будет зависеть от скорости нормализации ситуации с короноварисом и карантином, восстановления цен на нефть. Но уже очевидно, что рынок ждет массовый передел собственности, когда многие владельцы будут вынуждены продавать свои активы или отдавать их за долги. Банки останутся с кучей недвижимости, которая будет стоить дёшево и с которой они не знают, что делать. А доля государства увеличится еще сильнее.

Хотя какие-то прогнозы уже есть. Так, главный архитектор Москвы предрек массовый снос торговых комплексов. Он заверил, что «снести ТЦ и построить на их месте другие объекты не составит труда». Действительно хорошая новость для собственников. Заметим, что большинство бизнесов никогда бы не выросли и даже не появились, если бы пришлось под свой бизнес покупать, а не брать в аренду помещения. Их бизнес развивался исключительно потому, что кто-то приобрел или построил помещение с целью сдачи в аренду.

Рынок сильно упадет. Аналитики Cushman&Wakefield понизили свой прогноз объема сделок аренды и продажи офисной недвижимости в Москве на 20% из-за замедления бизнес-активности. По данным Knight Frank объем инвестиций в российскую недвижимость уже снизился в первом квартале на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а за год упадет в два раза. Из-за этого возникнут массовые проблемы у строящихся коммерческих объектов – строительство запланированных объектов отложится, темпы появления новых приостановятся, появится много недостроя. Произошедшее надолго отобьет интерес к этой отрасли, мы получим еще одно потерянное десятилетие.

Новая реальность

Что же делать всем сейчас, пока государственная поддержка не подоспела и, кажется, ее и не будет? Необходимо передоговариваться об условиях, приходить к вариантам, более-менее устраивающих всех, а также всем сторонам необходимо максимально оптимизировать и сокращать расходы.

Собственникам необходимо идти навстречу арендаторам, предоставлять отсрочки и скидки, пересматривать условия договоров аренды. Согласно исследованию НАФИ, большинство (85%) арендаторов уже попросили собственников о пересмотре условий аренды. 28% уже получили от арендодателей отказ, 44% продолжают переговоры, уступок по арендным платежам удалось добиться 13% предпринимателей.

Пандемия разделила арендаторов и арендодателей на два лагеря. И те, и другие считают, что с ними поступают по-свински. Арендодатели говорят, что арендаторы используют пандемию, чтобы не платить. У них никто не отменял кредиты, оплату электричества и другие накладные расходы, и они грозят разорвать договор аренды. Арендаторы говорят, что они бы и рады работать и платить, но по указанию мэра/губернатора/президента большинство компаний закрыто, и полностью отсутствует денежный поток для выполнения своих обязательств. Да, в каждом лагере есть недобросовестные игроки, но в целом плохо всем.

Всем нужно договариваться. Кто из арендодателей поумнее, тот пойдёт на существенное снижение аренды и частичные арендные каникулы, а кто упертый и будет рассчитывать содрать свое, тот потеряет намного больше. Вспомните прошлый кризис конца 2014 года, кто-то перешел на рубли, а кто-то продолжил держать цены в долларах и вообще остался без арендаторов. Сейчас все глубже и будет протекать дольше, многие так и останутся работать удаленно, произойдет сдвиг парадигмы необходимости офиса. Ритейл привыкнет к онлайн-формату, а в офлайн останется огромное количество никому не нужных площадей. И есть еще большая проблема, о которой мы неоднократно писали – мир входит в дефляционную спираль. Карантин когда-нибудь закончится, но память, что можно и нужно меньше тратить, останется с нами надолго. Необходимости в таком количестве магазинов и ресторанов больше не будет. Таких ставок аренды уже не будет. 

Ну и параллельно договариваться с банками о новых условиях по кредитам. Банки работают с большим кредитным плечом, и даже относительно небольшой рост просрочки способен серьезно ударить по их капиталу. Да и самостоятельно заниматься арендным бизнесом у банков нет желания. А банкам, в свою очередь, думать, что делать, банкротить клиентов сейчас и списывать убытки, либо снижать ставку и размазывать эти убытки во времени.

«Карантин» – это новый опыт для всех, и только обоюдные уступки помогут хотя бы на время сохранить бизнес всем участникам. В произошедшем нет крайних, пострадали все. 

Однако без поддержки государства это поможет только отсрочить смерть, но не выжить. А государству необходимо включаться и как можно быстрее, иначе спасать будет некого. А мы получим очередного государственного неэффективного монстра в виде какого-нибудь фонда консолидации недвижимости. Пока государство просто забыло об этой отрасли и даже наоборот, пытается "быть щедрой за ее счет". Это тем печальнее, ведь пока в отрасли много частного капитала, и крупного и не очень. Много других отраслей мы уже потеряли, у нас даже маски теперь шьют гос. монополии.

Сейчас арендодателям главное выжить и не задефолтиться, пока экономика не начнет хоть как-то восстанавливаться. Согласно консенсусу аналитиков это может занять до года. В качестве мер поддержки считаем субсидирование арендаторов в размере 70% их арендных платежей на срок три месяца. Поддержка должна распространяться на всех субъектов МСП и крупный бизнес из списка пострадавших отраслей. Затем запускается субсидирование арендодателей в размере половины процентных платежей по кредитам, где в залоге находится коммерческая недвижимость. А также субсидирование коммунальных платежей и субсидирование или отмена налогов. Заметим, что последняя мера была уже реализована в Москве, но сейчас ее нужно распространить по всей стране. Субсидировать нужно недвижимость, чей денежный поток снизился более чем на 30%,  эти меры позволят выиграть время без катастрофических последствий, пережить самую острую фазу кризиса.

Если денег в бюджете нет, надо выходить на рынок заимствований. Признать, что идеи с налогом на вклады, прочие заявления и истории с замораживанием или конвертацией сбережений были не самые удачные и даже вредные. Заработать на этом бюджету много не получится, оценка около 110 млрд. рублей при текущей ставке. А вот подорвать потенциал одного из немногих имеющихся в стране источников финансирования -  денег физических лиц - такие инициативы могут. Государству за счёт выпуска новых долговых инструментов необходимо начать активно привлекать средства для финансирования программ поддержки. Это будут не только средства физических лиц - высокая доля нерезидентов в ОФЗ и недавние успешные размещения еврооблигаций российских компаний демонстрируют существенный потенциал привлечения денег из-за рубежа