Для сегодняшних арендаторов коммерческой недвижимости образца 2020 года.

Например, Вы счастливый обладатель правоотношений по договору аренды недвижимого имущества в виде бизнес центра, в сердце столицы или на периферии, сейчас это уже не так важно. Договор заключили до марта 2020 года и у вас резко стало не хватать денег на оплату арендных платежей, но желание в дальнейшем снимать арендованное помещение пока остается. Арендодатель уверяет вас, что выполняет все возложенные на него обязательства. Помещение в доступе, освещаемое, отапливаемое, работай – не хочу. Но есть один момент, посещать арендованное помещение вы не можете, поскольку пунктом 10.3 Указа Мэра Москвы гражданам запрещено покидать свое место жительства за исключением определенных (неотложных) случаев. Вы как-то начинаете из далека, пытаетесь намекнуть на особые обстоятельства. Но арендодатель говорит вам достаточно пока твердым голосом, что платить аренду надо, по той же цене, которая согласована в договоре и в сроки, указанные в договоре.

Итак, главное, что стоит взять за основу в будущих переговорах исходя из новых вводных:

1. Общие положения Гражданского Кодекса РФ, с акцентом на 2 часть, главу 34.


2. Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (статья 19).


3. Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».


4. Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ (ред. от 02.04.2020) «О введении режима повышенной готовности» (или тоже уже в вашем регионе).

Перед тем как рассмотреть возможные варианты для диалога, выбрать последовательность действий, хотела бы обратить внимание на один момент. С учетом практики последнего месяца и аналитики на будущее. Арендодатель тоже «человек», тоже несет затраты и хорошо бы начать ваш диалог не с мажорных нот, а с:

• озвучивания своих реальных затрат,


• предложения краткосрочных (постепенно) вариантов скидок, отсрочек, компенсаций (все в рамках вашего договора и ГК РФ),


• пытаться поговорить лично и не вспоминать возможности судебных инстанций;


• в крайнем уже случае предложить расторжение, но надо понимать, что обычно об этом нужно уведомлять глубоко заранее (но все это время до момента выезда тоже платить), опять же надо смотреть долгосрочный у вас договор (зарегистрированный) или, например, что чаще на 11 месяцев.

Шаг первый:

Помимо основных норм ГК РФ, которые применялись и применяются независимо от экстренных новых норм, Правительство решило еще добавить дополнительные инструменты. 31 марта 2020 года спешно был принят закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Закон подписан Президентом РФ и опубликован (серьезно) - 1 апреля 2020 года (98-ФЗ). Арендным отношениям посвящена статья 19 закона, из которой следует:

• возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года;


• право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;


• предоставляется право на отсрочку арендных платежей за 2020 год.

Начнем с возможности изменения размера арендной платы. Правила ст. 19 ФЗ никак не изменяет регулирование, поскольку по соглашению сторон арендатор и арендодатель могли менять размер арендной платы как угодно часто и ранее. ГК РФ во взаимосвязи с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в пункте 21 пленум указывает на диспозитивность нормы ст. 614 ГК РФ). Но можно рассмотреть данный пункт статьи как запрет на одностороннее изменение размера арендной платы, которое допускается не чаще одного раза в год, но буквально этого вывода из закона не следует, поэтому можно тоже использовать, как аргумент.

Что касается прямого уменьшения, арендатор вправе потребовать такое уменьшение арендной платы за период 2020 года в связи, например, с невозможностью использования имущества связанный с принятием соответствующего акта органом государственной власти вашего субъекта РФ. Право арендатора на требование об уменьшение арендной платы есть, но вот обязанность арендодателя заключить это соглашение - неоднозначно. Обращаем внимание, все индивидуально, к сожалению, даже с учетом имеющихся возможностей. Если, например, арендодатель по-честному не может изменить арендную плату в связи с тем, что ему необходимо выплачивать кредит, а тут еще текущие платежи за поддержание собственности в рабочем состоянии, то что делать…в суд идти, но опять же решение может быть не в вашу пользу. Правда, ФНС России даны рекомендации по снижению имущественных налогов для арендодателей в обмен на снижение ставок аренды или отсрочки платежей для арендаторов отдельных категорий бизнеса, но на сколько это будет работать на местах, пока не ясно. Поэтому, пока только решаем вопрос обаянием и надеждой на то, что найти достойную замену в виде хорошего арендатора тоже непросто.

Да, все зависит от персоналии, но если не выйдет получить скидку, то второй вариант это отсрочка. Согласно упомянутой норме, при введении в субъекте федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендатор вправе требовать от арендодателя заключить дополнительное соглашение об отсрочке арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Арендодатель обязан (скорее может, но судебная практика еще не подоспела) заключить такое соглашение в течение 30 дней со дня обращения арендатора. Условия и сроки предоставления такой отсрочки установлены Правительством РФ. Таким образом законодатель как бы обязывает (прошу прощения, иначе не скажешь) арендодателя заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке платежа в 2020 году. Вам следует направить письменное обращение, в котором четко будут прописаны требования об отсрочке. Но мы должны помнить, что отсрочка – это когда платим по полной, без штрафов, но позже.

Итого, согласно нормам закона у арендатора есть право потребовать уменьшение арендной платы за период 2020 г. Также предусматривается обязанность арендодателя по просьбе арендатора заключить дополнительное соглашение об отсрочке платежа, которая не исключает обязанность должника погасить в будущем долг перед кредитором.

И есть еще один главный момент, который стоит обязательно понимать. «Обязанность» арендодателя по согласованию, например, отсрочки не является повсеместной. 98-ФЗ подлежит применению лишь при выполнении определенных условий, закрепленных в том числе и Правительством РФ. Для получения таких послаблений необходимо, чтобы арендатором одновременно выполнялось три условия:

• осуществляемый вид деятельности арендатора должен входить в перечень отраслей наиболее пострадавших от распространения инфекции. Перечень утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434;


• в регионе, в котором находится арендованное имущество должен быть введен режим повышенной готовности;


• договор аренды, в отношении которого вы просите, например, отсрочку, должен быть заключен до введения режима повышенной готовности в вашем регионе (скорее до марта 2020).

Шаг два (решительный):

Если все же вы решили пойти на крайность и хотите расстаться со своим арендодателем или изменить договор в свою пользу. Тут самая главная защитница ваших прав это ст. 451 ГК РФ. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении (но надо пытаться до последнего), договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий. Данная статья предусматривает «Рубикон» исходя из которого вы решаете: расставаться или что-то подправить в отношениях:

• в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. В нашем случае такие обстоятельства присутствуют во весь короновирусный рост;


• изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. В нашем случае можно говорить, что речь идет об тех самых ограничениях в передвижении;


• исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В данном случае вариантов масса, но что-то точно подпадет исходя из сегодняшней непростой ситуации;


• из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Тут также придется доказывать свою невинность исходя из условий договора.

Таким образом, ГК РФ предусматривает ряд норм, позволяющих защитить интересы арендатора и арендодателя. В случае соблюдения всех четырех пунктов, суд изменит или расторгнет договор. Хотя, должна предупредить, судебная практика не в пользу заявителя по таким делам, так как доказательная база очень противоречива, как правило. Поэтому, данный инструмент лучше пускать в ход в самом крайнем случае. Потому как сейчас мы все будем зависеть от, в том числе, и от "правосознания судов".

Шаг три (запасной):

Действительно, такие болезненные «неожиданности» и связанные с ними ограничительные меры являются одной из разновидностей форс-мажора или непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Но непреодолимая сила освобождает только лишь от ответственности, т.е. от взыскания убытков, пеней, штрафов, но не освобождает от исполнения самого основного обязательства. Мы можем отсрочить исполнение, но не отменить. В нашем конкретном случае с арендой устанавливаемые ограничительные меры являются непреодолимой силой скорее для арендодателя, обязательство которого заключается в предоставлении арендатору возможности пользоваться имуществом, хотя многие этого не признают. Обязанность же арендатора заключается во внесении арендных платежей, и для него в качестве фарс-мажора могут рассматриваться только такие обстоятельства, которые мешают реально заплатить, занять, найти. Доказывать невиновность должна сторона, которая не смогла выполнить обязательства (ч. 2 ст. 401 ГК РФ). Например, распространение свиного гриппа в 2009 году или финансово-экономический кризис - не признавались форс-мажором, в отношении последнего суды относят его к предпринимательским рискам, а вместе с ними противоправные действия третьих лиц. По той же логике, изменение валютного курса, девальвация национальной валюты (п. 1.3 Положения о порядке свидетельствования ТПП России обстоятельств непреодолимой силы), банкротство контрагента кредитора (Определение Верховного Суда РФ от 06.12.2005 № 49-В05-19) – не являются обстоятельствами непреодолимой силы.

Таким образом, чтобы не платить пени за просрочку и отсрочить выплату, когда арендодатель не признает ваше объяснения почему, вы не платите, вы можете подтвердить свои слова через Торгово-промышленную палату Российской Федерации (ТПП РФ).  Хотя сейчас, по мнению ТПП РФ, региональным палатам не следует оформлять заключения о форс-мажоре в отношении договоров аренды коммерческой недвижимости. Арендаторам из пострадавших отраслей, следует обращаться к арендодателям с требованием об отсрочке платежей.

В любом случае факт наступления форс-мажора должен быть зафиксированы соответствующим образом, в подтверждении его правового статуса. Деятельность по свидетельствованию обстоятельств непреодолимой силы отнесена к полномочиям торгово-промышленных палат (пп. «н» пункта 3 статьи 15 Закона РФ от 07 июля 1993 года № 5340-I «О торгово-промышленных палатах в Российской Федерации»). Порядок и механизм выдачи сертификатов о форс-мажоре установлен Положением о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой Российской Федерации обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) (Приложение к постановлению Правления Торгово-промышленной палаты РФ от 23 декабря 2015 года № 173-14, Письмо ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349 «Об оформлении заключений об обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажора) в отношении обязательств по уплате арендных платежей за пользование помещениями в объектах недвижимости коммерческого назначения в связи с распространением коронавирусной инфекции (COVID-19)», Письмо> ТПП РФ от 10.04.2020 N 04в/0086 <О порядке подготовки заключений об обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажора) в связи с распространением коронавирусной инфекции (COVID-19)). Также в Правилах ТПП (Утверждены постановлением правления ТПП № 173-14 от 23.12.2015), сказано, что решение о выдаче сертификата о форс-мажоре принимается отдельно для каждого обращения и только после анализа условий соглашения и документов, которые подтверждают наличие события, на которое компания опирается в заявлении о выдаче сертификата. Т.е. все решается в каждом конкретном случае – индивидуально, что также подтвердил и Верховный Суд Российской Федерации в своих разъяснениях.

Заключение:

Исходя из предыдущих кризисов, вывод можно сделать один  - плохо сейчас всем (кроме Президента), последствия будут для всех бизнесменов неблагоприятные. Поэтому, можно сразу зайти с козырей, пугать судом, закидать цитатами о форс-мажоре. Но лучше прикинуться лучиком солнца и попытаться найти компромисс. С расчетом, что мужа можно выгнать всегда, но где же потом найдешь лучше, даже с учетом некоторых недостатков.