ТОП-5 проблем на рынке аренды жилья, которые мешают всем
После спада, рынок аренды жилья возвращается к докризисному уровню и стабильно развивается, но арендаторы по-прежнему плохо защищены. Потратить неделю на поиск подходящей квартиры среди тысяч фейковых объявлений, а потом оплатить практически бесполезные услуги агента — еще не самый плохой вариант. Чем еще «радует» российский рынок аренды жилья и как решить эти проблемы, рассказывает сооснователь «ПИК-Аренды» Никита Комаров.
Абсолютное большинство квартир на рынке аренды жилья находятся в эконом-сегменте. Собственникам таких квартир не приходится долго искать жильцов, потому что недорогое жилье всегда востребовано: достаточно определиться с требованиями к арендатору, разместить объявление и договориться о просмотре. Договоры в таких случаях типовые и не требуют специальных юридических знаний.
Отсюда возникает вопрос: зачем нужны услуги агента по недвижимости? Чаще всего агент выполняет роль посредника: публикует объявления, назначает время просмотра, открывает дверь квартиры, вписывает данные в договор. Доход агента зависит от того, как быстро он найдет жильца для своего клиента, поэтому нередки случаи, когда специалист по недвижимости обманывает собственника и будущего арендатора, лишь бы побыстрее закрыть сделку.
У риэлтора в работе могут одновременно находиться десятки квартир, и вряд ли он досконально помнит каждое жилье и требования всех собственников. Поэтому иногда бывает так, что агент приглашает на встречу заведомо неподходящего собственника, и в результате все теряют время. При этом агенты ведут себя на рынке агрессивно, например, обзванивают соискателей квартир.
Просмотры квартир с агентом — это много мелких и часто безуспешных действий: много звонков, согласование времени с собственником, поездки на другой конец города, чтобы понять что всё было зря. После заключения договора агенты не продолжают сопровождение сделки и не помогают разрешать конфликты между собственником и жильцом. Не все агенты плохие. Есть профессионалы, которые отвечают за качество работы, а не просто берут деньги и уходят в закат, но таких людей единицы.
Услуги посредника стоят до 100% от месячной стоимости проживания, при этом нет ни одной функции агента, которую нельзя автоматизировать. Технологии и эффективные бизнес-процессы могут сделать поиск квартир и оформление сделки быстрыми и комфортными для обеих сторон.
Найти хорошую квартиру без агента можно, но сложно: очень высокий риск попасть на фейковое, то есть ненастоящее объявление. Агенты размещают такие объявления, чтобы пополнять базу соискателей. Когда соискатель звонит и хочет договориться о просмотре, ему отвечают, что квартиру только что сдали, просто еще не успели убрать объявление. Агент тут же готов предложить вариант «чуть похуже, но тоже хороший» или передает номер коллегам, которые начинают названивать со своими предложениями.
Если объявление выглядит слишком уж привлекательно, существует также опасность наткнуться на мошенников: они просят перевести залог, чтобы квартиру больше никому не показывали, и пропадают с деньгами.
Наткнуться на фейковое объявление можно и на самых популярных порталах, и в соцсетях. Рано или поздно модераторы проверят и удалят объявление, но пока этого не произошло, неудачливые соискатели оставят свои контакты риэлторам, а деньги — мошенникам.
Решить эту проблему с помощью технологий можно, если порталы недвижимости будут первыми проверять новые объявления, но это требует больших издержек. Другой вариант — если портал работает с собственниками напрямую и размещает у себя проверенные квартиры своих клиентов.
Классический случай из практики любого, кто снимал или сдавал квартиру: типовой договор, скачанный из интернета. Опытный риэлтор может составить договор чуть лучше, но все же довольно редко заботится обо всех пожеланиях арендатора и собственника. При этом стороны доверяют агенту, он же специалист.
И собственники, и жильцы хотят хороших отношений, но конфликтные ситуации случаются чаще, чем хотелось бы, а устные договоренности работают не всегда. При первом конфликте получается, что договор не защищает интересы сторон: если в документе всегда прописаны ключевые условия, то личные пожелания часто забываются.
Напрямую с помощью технологий вряд ли можно что-нибудь с этим придумать. Поэтому приходится подключать дополнительные сервисы, например, юридическое сопровождение арендатора или собственника после сделки.
Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 38 000 рублей в месяц. Еще столько же нужно отдать в виде депозита плюс отдельно оплатить комиссию агента. Получается, что при заселении нужно заплатить около 100 000 рублей. При этом депозит удается вернуть лишь при выселении, да и то не всегда — некоторые собственники могут «оштрафовать» за сбитую штукатурку или жалобы соседей.
При этом полностью отказаться от депозита не получится — он покрывает возможный ущерб собственника. Однако, депозит худо-бедно защищает лишь от небольших финансовых рисков, и в отличие от страховки не покрывает пожары, затопления или кражи со взломом — для компенсации серьезного ущерба месячной ставки будет явно недостаточно.
Более удобную и безопасную для обеих сторон сделку позволяет провести использование страхования вместо депозита. В этом случае арендатору не нужно выплачивать месячную стоимость аренды и беспокоиться о том, что ее могут не вернуть, а собственник покрывает возможные убытки, даже если объем ущерба составляет миллионы рублей.
На рынке аренды недвижимости есть много стереотипов об идеальных жильцах. 30-летние работающие славяне без детей и животных устроят практически любого собственника, в то время как статус трудоустройства и национальный признак на самом деле не гарантируют ничего.
Из-за этого большая часть арендаторов не могут найти себе жилье и регулярно сталкиваются с невежеством собственников. Владелец квартиры сам страдает от своих стереотипов, потому что тратит больше времени на поиск жильцов. Естественно, собственник сам вправе решать, с кем и на каких условиях заключать договор, но поиск «идеальных жильцов» иногда затягивается на месяцы, а сам идеальный жилец может оказаться не таким, как хотелось бы.
Эти проблемы на рынке аренды жилья не менялись десятилетиями. В то же время рынки заказа такси, поиска работы или, например, уборки домов развивались, внедряя цифровые технологии и эффективные бизнес-процессы. Мы хотим сделать аренду квартир такой же быстрой и удобной, как каршеринг. Механическую работу риэлторов легко заменяем приложением, а страхи и стереотипы снимаются с помощью страховки. Сегодня каждый десятый россиянин живет в съемной квартире, поэтому рынку аренды жилья требуется цифровизация и прозрачность.
Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Экспертиза
1. Риэлтор: за или против арендатора?
Абсолютное большинство квартир на рынке аренды жилья находятся в эконом-сегменте. Собственникам таких квартир не приходится долго искать жильцов, потому что недорогое жилье всегда востребовано: достаточно определиться с требованиями к арендатору, разместить объявление и договориться о просмотре. Договоры в таких случаях типовые и не требуют специальных юридических знаний.
Отсюда возникает вопрос: зачем нужны услуги агента по недвижимости? Чаще всего агент выполняет роль посредника: публикует объявления, назначает время просмотра, открывает дверь квартиры, вписывает данные в договор. Доход агента зависит от того, как быстро он найдет жильца для своего клиента, поэтому нередки случаи, когда специалист по недвижимости обманывает собственника и будущего арендатора, лишь бы побыстрее закрыть сделку.
У риэлтора в работе могут одновременно находиться десятки квартир, и вряд ли он досконально помнит каждое жилье и требования всех собственников. Поэтому иногда бывает так, что агент приглашает на встречу заведомо неподходящего собственника, и в результате все теряют время. При этом агенты ведут себя на рынке агрессивно, например, обзванивают соискателей квартир.
Просмотры квартир с агентом — это много мелких и часто безуспешных действий: много звонков, согласование времени с собственником, поездки на другой конец города, чтобы понять что всё было зря. После заключения договора агенты не продолжают сопровождение сделки и не помогают разрешать конфликты между собственником и жильцом. Не все агенты плохие. Есть профессионалы, которые отвечают за качество работы, а не просто берут деньги и уходят в закат, но таких людей единицы.
Услуги посредника стоят до 100% от месячной стоимости проживания, при этом нет ни одной функции агента, которую нельзя автоматизировать. Технологии и эффективные бизнес-процессы могут сделать поиск квартир и оформление сделки быстрыми и комфортными для обеих сторон.
2. Евродвушка в центре за 40 000
Найти хорошую квартиру без агента можно, но сложно: очень высокий риск попасть на фейковое, то есть ненастоящее объявление. Агенты размещают такие объявления, чтобы пополнять базу соискателей. Когда соискатель звонит и хочет договориться о просмотре, ему отвечают, что квартиру только что сдали, просто еще не успели убрать объявление. Агент тут же готов предложить вариант «чуть похуже, но тоже хороший» или передает номер коллегам, которые начинают названивать со своими предложениями.
Если объявление выглядит слишком уж привлекательно, существует также опасность наткнуться на мошенников: они просят перевести залог, чтобы квартиру больше никому не показывали, и пропадают с деньгами.
Наткнуться на фейковое объявление можно и на самых популярных порталах, и в соцсетях. Рано или поздно модераторы проверят и удалят объявление, но пока этого не произошло, неудачливые соискатели оставят свои контакты риэлторам, а деньги — мошенникам.
Решить эту проблему с помощью технологий можно, если порталы недвижимости будут первыми проверять новые объявления, но это требует больших издержек. Другой вариант — если портал работает с собственниками напрямую и размещает у себя проверенные квартиры своих клиентов.
3. Договор аренды квартиры скачать бесплатно
Классический случай из практики любого, кто снимал или сдавал квартиру: типовой договор, скачанный из интернета. Опытный риэлтор может составить договор чуть лучше, но все же довольно редко заботится обо всех пожеланиях арендатора и собственника. При этом стороны доверяют агенту, он же специалист.
И собственники, и жильцы хотят хороших отношений, но конфликтные ситуации случаются чаще, чем хотелось бы, а устные договоренности работают не всегда. При первом конфликте получается, что договор не защищает интересы сторон: если в документе всегда прописаны ключевые условия, то личные пожелания часто забываются.
Напрямую с помощью технологий вряд ли можно что-нибудь с этим придумать. Поэтому приходится подключать дополнительные сервисы, например, юридическое сопровождение арендатора или собственника после сделки.
4. Депозиты против страховки
Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 38 000 рублей в месяц. Еще столько же нужно отдать в виде депозита плюс отдельно оплатить комиссию агента. Получается, что при заселении нужно заплатить около 100 000 рублей. При этом депозит удается вернуть лишь при выселении, да и то не всегда — некоторые собственники могут «оштрафовать» за сбитую штукатурку или жалобы соседей.
При этом полностью отказаться от депозита не получится — он покрывает возможный ущерб собственника. Однако, депозит худо-бедно защищает лишь от небольших финансовых рисков, и в отличие от страховки не покрывает пожары, затопления или кражи со взломом — для компенсации серьезного ущерба месячной ставки будет явно недостаточно.
Более удобную и безопасную для обеих сторон сделку позволяет провести использование страхования вместо депозита. В этом случае арендатору не нужно выплачивать месячную стоимость аренды и беспокоиться о том, что ее могут не вернуть, а собственник покрывает возможные убытки, даже если объем ущерба составляет миллионы рублей.
5. Идеальные жильцы
На рынке аренды недвижимости есть много стереотипов об идеальных жильцах. 30-летние работающие славяне без детей и животных устроят практически любого собственника, в то время как статус трудоустройства и национальный признак на самом деле не гарантируют ничего.
Из-за этого большая часть арендаторов не могут найти себе жилье и регулярно сталкиваются с невежеством собственников. Владелец квартиры сам страдает от своих стереотипов, потому что тратит больше времени на поиск жильцов. Естественно, собственник сам вправе решать, с кем и на каких условиях заключать договор, но поиск «идеальных жильцов» иногда затягивается на месяцы, а сам идеальный жилец может оказаться не таким, как хотелось бы.
Эти проблемы на рынке аренды жилья не менялись десятилетиями. В то же время рынки заказа такси, поиска работы или, например, уборки домов развивались, внедряя цифровые технологии и эффективные бизнес-процессы. Мы хотим сделать аренду квартир такой же быстрой и удобной, как каршеринг. Механическую работу риэлторов легко заменяем приложением, а страхи и стереотипы снимаются с помощью страховки. Сегодня каждый десятый россиянин живет в съемной квартире, поэтому рынку аренды жилья требуется цифровизация и прозрачность.
