Блоги Антон Кривов
278
0

Ландшафтная архитектура в маркетинге городской недвижимости

Ландшафтная архитектура в маркетинге городской недвижимости
В кризисные 2008 и 2014 годы цены на недвижимость снизились вслед за падением покупательского спроса. На фоне нынешней истории с короновирусом, колебаний цен на нефть и ослабления рубля есть опасения, что ситуация повторится. Девелоперам придется усиливать старые и искать новые аргументы для привлечения клиентов. 

Первое, что видит покупатель при просмотре объекта - это придомовая территория. Её благоустройство формирует впечатление от недвижимости. Эстетичный вид дает ощущение уюта и “обжитости”. Ассоциация девелоперов Польши подтверждает, что озеленение двора многоквартирного дома увеличивает стоимость жилья на 30%. Национальная статистическая служба Великобритании говорит о 0,6-3,7% в зависимости от типа благоустройства. Российские эксперты отмечают повышение стоимости на 5-15%. Кроме того, британский журнал “Финансовое управление недвижимостью и строительством” пишет о прибавке в цене на 0,44-20% в зависимости от типа здания, города и района, если рядом с недвижимостью находится зеленая зона. Исследование университета Вуллонгонга, Австралия, также подтвердило, что квартиры рядом с зелеными зонами в крупных городах Австрии, Канады, Южной Кореи стоят дороже по сравнению с другим аналогичным жильем.

Отечественные аналитики рынка недвижимости затрудняются в подсчете конкретной суммы прибыли, но отмечают, что ландшафтный дизайн значительно ускоряет продажу объекта. Покупатели становятся всё более требовательными и выбирают  предложения с благоустроенными общественными пространствами. Максимальный эффект от благоустройства можно получить, если изначально включить ландшафтную архитектуру в проект застройки и маркетинговый план. По сравнению с расходами на строительство зданий и прокладку коммуникаций, стоимость благоустройства и озеленения незначительна, а эффект будет заметный. 



Точно сказать на сколько возрастет смета сложно, потому что каждый ландшафт и расходы на его строительство индивидуальны. Кроме того, девелоперы по-разному подходят к формированию бюджета. Кто-то грамотно распределяет финансы и строит строго согласно проекту. А у некоторых застройщиков к моменту благоустройства деньги заканчиваются из-за перерасхода средств на строительство зданий, неправильного планирования бюджета, роста цен или по другим причинам. При этом, по данным разных источников, запланированный ландшафт вызывает удорожание 1 кв.м. жилья на 1-5 тыс. рублей, либо на него расходуется до 4% от бюджета строительства.

 

Как благоустройство поддерживает продажи недвижимости


На жилье в многоквартирных новостройках спрос стабильный, хотя его структура меняется в зависимости от объекта недвижимости. Емкость у рынка недвижимости есть, очевидно, что нужны дополнительные стимулы для продажи конкретных объектов. Авторы вышеупомянутых исследований, приходят к выводу, что озеленение - это самый простой и экономически эффективный способ повысить привлекательность недвижимости. С точки зрения ландшафтов можно встретить в эконом классе есть эксклюзивные идеи, в бизнесе - не грамотно спланированную придомовую территорию. Между тем, удобная планировка двора или даже мелочи вроде отсутствия порогов незаметно располагают к покупке человека, пришедшего на просмотр. 

Сегменты рынка жилой недвижимости, для которого больше всего важен ландшафт - это семьи с детьми, покупатели первого жилья и адепты экологичного образа жизни. Уровень дохода всех категорий - средний, выше среднего и высокий. Среди покупателей премиального сегмента 83% хотят закрытый двор ЖК.



Для того, чтобы ландшафт помог продать, он также должен соответствовать потребностям. Пространство - это способ самовыражения его хозяина и демонстрации социального статуса, место творчества архитектора и дизайнера. Наличие благоустройства и озеленения уже говорит о достатке собственника. Эстетически привлекательный и комфортный ландшафт, выполненный с применением высококлассных материалов создает правильное впечатление о его владельце. Таким образом недвижимость приобретает дополнительную нематериальную стоимость.

 

Ландшафт для продвижения 


Мониторинг предложений жилья показывает, что в многоквартирных новостройках благоустройство и озеленение территории обозначается как преимущество. Но ландшафт можно и нужно использовать как основной элемент продвижения недвижимости. Любой проект - будто то жилье, БЦ или ТЦ, выглядит завершенным и полноценным, когда территория рядом с ним благоустроена и озеленена. На начальном этапе, когда необходимо найти источник финансирования, визуализация объекта с авторским ландшафтом и экономическое обоснование ландшафтно-строительного проекта повышают доверие инвесторов. И помогут привлечь покупателей - будущих жителей квартир. Рекламные щиты и баннеры с красивыми картинками обращают на себя больше внимания, чем текст или изображение дома.



Часто готовый ландшафт отличается от визуализации и имидж девелопера сильно страдает. Самое заметное - деревья-прутики вместо крупномеров или “голые” клумбы вместо пышных цветников. Возможно, маркетологи попросили приукрасить визуализацию или у застройщика к моменту озеленения закончились деньги. Бывают ошибки со сроками цветения растений, нарушения технологий посадки и ухода. Также из-за желания сэкономить закупаются дешевые аналоги МАФов и освещения, которые не соответствуют качеству запроектированных. Всё это говорит об экономии на профессиональных ландшафтных архитекторах и строителях. Проблемы возникают в тех проектах, где реализацией ландшафта занимался строивший здания генподрядчик. Особенно много нареканий к иностранным компаниям-генподрядчикам. Всё-таки сфера благоустройства и озеленения сильно отличается от строительства. 

Есть и неявные способы использовать ландшафтный дизайн в маркетинге недвижимости. Внимание целевой аудитории привлекает имя известного ландшафтного архитектора, особенно иностранное. На самом деле уровень российских ландшафтных архитекторов достаточно высок. Многие специалисты учились у зарубежных мастеров, к тому же мы на практике знакомы с местным климатом, растениями, строительными нормами, материалами и предпочтениями заказчиков. В большинстве проектов адаптацию идей зарубежных архитекторов и их реализацию поручают отечественным ландшафтникам. Строительство силами местных компаний обходится в разы оперативнее и дешевле. По нашим оценкам 70% ландшафтных проектов выполняется российскими компаниями. 

С помощью ландшафтного проекта можно повысить класс и статус недвижимости и, таким образом, повлиять на его стоимость. Здесь речь идет и о креативности концепции и о качестве используемых материалов. Даже самый простой в архитектурном плане проект можно облагородить, используя, скажем, гранитную плитку вместо бетонной. Крупномерные деревья, водоемы, дизайнерские МАФы подчеркнут премиальность объекта. 



Ландшафтная архитектура поможет в случае, если нужно скрыть недостатки здания, окружающего пейзажа, особенности рельефа, технические постройки и т.д. В практике компании Primula есть кейс апарт-отеля Marriott “Звезды Арбата”. Здание расположено в престижном районе столицы. Небольшая придомовая территория является крышей  подземного паркинга, на ней расположены технические сооружения, есть неприятное соседство в виде парковки и проходной зоны на соседней участке. В рамках благоустройства территории были построены террасы и многоуровневые кашпо с неприхотливыми злаками. Такое решение зрительно увеличило территорию и отгородило её от соседнего участка. Технические постройки замаскировали деревянными шпалерами. На крыше инженерного павильона поставили горшками с мелким кустарником - из окон жилого здания неприглядное сооружение теперь выглядит как миксбордер. Эти конструкции подсвечиваются по вечерам, создавая уютную атмосферу частного сада. По данным коммерческого отдела Marriott “Звезды Арбата” после благоустройства продажи апартаментов значительно выросли.
Этот материал опубликован на блог-платформе Forbes. Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Оставить комментарий

  Подписаться  
Уведомление о