«Обманутые дольщики» будут и при эскроу
В России продолжает расти число девелоперов-банкротов. Эксперты отмечают, что на начало 2020 года в стадии банкротства находилось 508 компаний. По данным ДОМ.РФ, на сегодняшний день еще около 350 девелоперов находятся в неопределенном состоянии. Если в октябре 2019 года в стране насчитывалось около 200 тыс. дольщиков в зоне риска. То уже в этом году оно может удвоится.
Причина сложившийся ситуации известна – переход отрасли на работы с проектным финансированием. Рост числа банкротств был предсказуем. Однако эффективных мер поддержки предусмотрено не было. В итоге, наибольший удар на себя приняли мелкие и средние компании, которые ведут деятельность в субъектах.
С одной стороны, переход на новые правила работы позволит очистить отрасль от неблагонадежных застройщиков. В стране будет прослеживаться тренд на укрупнение компаний. Более мелкие девелоперы будут объединять портфели, чтобы продолжить свой бизнес.
Но как быть с теми, кто начал строительство задолго до перехода отрасли на проектное финансирование, а после 1 июля не смог получить ни разрешение на достройку объектов по старым правила, ни кредита на строительства? Благонадежность застройщиков тут не причем. Ситуацию спровоцировали банки, которые выставили одинаковые требования для крупных и мелких девелоперов, без учета специфик региональных рынков недвижимости. В итоге в зону риска попали не только строители, но и 200 тысяч дольщиков, которые уже заплатили за свои квартиры и все это время продолжают платить проценты за ипотеку без уверенности в том, что их жилье будет достроено.
Однако, эти лишь первые цифры, количество банкротств и застройщиков, которые уйдут с рынка может увеличится в несколько раз. Дело в том, что на сегодняшний день 60% проектов в стране достраиваются по старым правилам. Как поведут себя застройщики после их завершения: перестроятся или уйдут с рынка, остается под вопросом. Не менее важный вопрос, смогут ли девелоперы завершить уже начатые проекты?
Таким образом, сегодня мы не можем говорить, что рост числа так называемых «обманутых дольщиков» остановился.
Новые правила работы также подразумевают использование механизма эскроу счетов. Именно он должен обеспечить сохранность средств дольщиков, так сказать застраховать покупателей квартир от недостроев. Но и там не все гладко.
По сути, сегодня эскроу счет имеет номинальную возвратность и нулевую компенсационность. Давайте разберемся, чем это грозит покупателям квартир.
Согласно 214-ФЗ дольщик имеет право расторгнуть договор и потребовать возврат средств. Во-первых, согласно установленным правилам, максимальная сумма не может превышать 10 млн.руб. То есть, если квартира приобретена за 12 млн.руб., то 2 млн. руб. никто не вернет. Это и есть номинальная возвратность. Во-вторых, с момента покупки квартиры и перечисления денег на эскроу до момента расторжения договора может пройти ни один год. Если квартира взята в ипотеку, то все это время дольщик будет исправно ее гасить, в том числе с учетом процентов. И вот как раз эти проценты никто ему компенсировать не будет. Рискуют и те, кто не пользовался кредитом, эта категория покупателей может просто потерять на инфляционных процессах.
Но самое опасное, если дольщик не захочет расторгать договор и будет требовать достройки дома. В этом случае участники долевого строительства вместе с эскроу счетами рискуют попасть в процедуру банкротства, если застройщик будет признан финансово несостоятельным. По сути, их правовой статус будет мало отличатся от статуса «обманутый дольщик». В законодательстве подобный вариант развития событий прописан в законе «О банкротстве». В статье 201.12-2 «Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве» указано, что дольщик будет включен в реестр требований всех участников строительства.
Таким образом, наличие эскроу счетов в полной мере не защищает участников долевого строительства, и проблема «обманутых дольщиков» может возвращаться вновь и вновь. Сегодня принципиально важно дополнить действующее законодательство механизмами, которые могли бы компенсировать инфляционные риски и проценты по ипотечным кредитам. Необходимо разработать меры поддержки для мелких и средних девелоперов, а банкам упростить правила выдачи проектного финансирования для таких категорий застройщиков.
Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Экспертиза
Причина сложившийся ситуации известна – переход отрасли на работы с проектным финансированием. Рост числа банкротств был предсказуем. Однако эффективных мер поддержки предусмотрено не было. В итоге, наибольший удар на себя приняли мелкие и средние компании, которые ведут деятельность в субъектах.
С одной стороны, переход на новые правила работы позволит очистить отрасль от неблагонадежных застройщиков. В стране будет прослеживаться тренд на укрупнение компаний. Более мелкие девелоперы будут объединять портфели, чтобы продолжить свой бизнес.
Но как быть с теми, кто начал строительство задолго до перехода отрасли на проектное финансирование, а после 1 июля не смог получить ни разрешение на достройку объектов по старым правила, ни кредита на строительства? Благонадежность застройщиков тут не причем. Ситуацию спровоцировали банки, которые выставили одинаковые требования для крупных и мелких девелоперов, без учета специфик региональных рынков недвижимости. В итоге в зону риска попали не только строители, но и 200 тысяч дольщиков, которые уже заплатили за свои квартиры и все это время продолжают платить проценты за ипотеку без уверенности в том, что их жилье будет достроено.
Однако, эти лишь первые цифры, количество банкротств и застройщиков, которые уйдут с рынка может увеличится в несколько раз. Дело в том, что на сегодняшний день 60% проектов в стране достраиваются по старым правилам. Как поведут себя застройщики после их завершения: перестроятся или уйдут с рынка, остается под вопросом. Не менее важный вопрос, смогут ли девелоперы завершить уже начатые проекты?
Таким образом, сегодня мы не можем говорить, что рост числа так называемых «обманутых дольщиков» остановился.
Новые правила работы также подразумевают использование механизма эскроу счетов. Именно он должен обеспечить сохранность средств дольщиков, так сказать застраховать покупателей квартир от недостроев. Но и там не все гладко.
По сути, сегодня эскроу счет имеет номинальную возвратность и нулевую компенсационность. Давайте разберемся, чем это грозит покупателям квартир.
Согласно 214-ФЗ дольщик имеет право расторгнуть договор и потребовать возврат средств. Во-первых, согласно установленным правилам, максимальная сумма не может превышать 10 млн.руб. То есть, если квартира приобретена за 12 млн.руб., то 2 млн. руб. никто не вернет. Это и есть номинальная возвратность. Во-вторых, с момента покупки квартиры и перечисления денег на эскроу до момента расторжения договора может пройти ни один год. Если квартира взята в ипотеку, то все это время дольщик будет исправно ее гасить, в том числе с учетом процентов. И вот как раз эти проценты никто ему компенсировать не будет. Рискуют и те, кто не пользовался кредитом, эта категория покупателей может просто потерять на инфляционных процессах.
Но самое опасное, если дольщик не захочет расторгать договор и будет требовать достройки дома. В этом случае участники долевого строительства вместе с эскроу счетами рискуют попасть в процедуру банкротства, если застройщик будет признан финансово несостоятельным. По сути, их правовой статус будет мало отличатся от статуса «обманутый дольщик». В законодательстве подобный вариант развития событий прописан в законе «О банкротстве». В статье 201.12-2 «Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве» указано, что дольщик будет включен в реестр требований всех участников строительства.
Таким образом, наличие эскроу счетов в полной мере не защищает участников долевого строительства, и проблема «обманутых дольщиков» может возвращаться вновь и вновь. Сегодня принципиально важно дополнить действующее законодательство механизмами, которые могли бы компенсировать инфляционные риски и проценты по ипотечным кредитам. Необходимо разработать меры поддержки для мелких и средних девелоперов, а банкам упростить правила выдачи проектного финансирования для таких категорий застройщиков.
