Сегмент офисной недвижимости Москвы уже никогда не будет прежним. На рынок в 2024–2026 годах вышло большое количество проектов с мелкой нарезкой, и это не только метры в стадии проектирования, но и уже готовые объекты. Их заполнение зависит от умения собственников найти своего арендатора.

Несмотря на сдержанные объемы ввода — по данным аналитиков STONE, 519 000 кв. м в классах А и Прайм по итогам 2025 года, более чем в два раза меньше изначально заявленного, — объем вакантных площадей под аренду постепенно начал увеличиваться и к концу I квартала 2026 года составил почти 1 млн кв. м, по оценкам NF Group. Однако средняя вакансия по сегменту составляет 4–6%, что все еще оценивается как рекордно низкий показатель. Но парадоксальным образом не все вводимые офисы разбирают мгновенно — не потому, что они не нужны, а потому, что многие собственники не понимают потребностей целевой аудитории небольших офисов: где эти компании ищут помещения, на какие детали обращают внимание.

Поймать, если сможешь

Если клиенты на крупные объемы остаются понятными — это корпорации, холдинги и компании с опытом и штатом, которые стабильно занимают свою нишу в структуре спроса, — то основной арендатор малых офисов пока что неясен многим собственникам. Ввиду молодости формата рынок еще не понял, кто будет основным клиентом-арендатором таких пространств, как его найти и привлечь. Нередко сделки в сегменте небольших офисов заключаются по аналогии с жильем — напрямую с арендодателем или девелопером: 60% потребителей сами находят свои помещения, пользуются агрегаторами или сайтом девелопера, а иногда просто проезжают мимо и заходят на просмотр.

На опыте реализации нашего первого в классе А бизнес-центра в нарезку (это вторая очередь STONE Towers) мы сделали ряд выводов и составили портрет арендатора мелкой нарезки. Значительная доля интересантов сегодня — это региональные компании или торговые сети с небольшими представительствами в разных городах. В Москве им необходима «точка закрепления» — подразделение для локальных сотрудников с клиентской зоной и переговорными. Небольшие офисы до 300 кв. м как раз подходят для требуемого функционала, а наличие в составе инфраструктуры бизнес-центра дополнительных пространств для переговоров, деловых встреч и нетворкинга позволяет эффективнее использовать площади.

Другая группа интересантов — это средний бизнес, которому необходимы небольшие офисы для отделов IT-разработки, финансового блока или других сервисных подразделений, требующих хорошей деловой среды и высокой транспортной доступности. Не секрет, что с 2022 года IT-отделы многих крупных бизнесов стали самостоятельными компаниями с аккредитацией Минцифры, которые работают в том числе над решениями для внешних заказчиков и выступают подрядчиками большого бизнеса. Поэтому компаниям для сохранения конфиденциальности удобнее размещать такие отделы вне основного офиса, но при возможности в том же районе, чтобы сохранить связь со штаб-квартирой. Мы видим это на примере нашего проекта в Бумажном проезде.

Также в этом бизнес-центре присутствуют филиалы производственных региональных компаний, IT-отделы нефтегазовых корпораций и т.д. Для них тоже самым комфортным выбором стал формат мелкой нарезки.

Третья группа, достаточно многочисленная, — это арендаторы старых административных зданий, которые активно ищут новые офисы из-за развития программы КРТ. Объем перспективных проектов комплексного развития в Москве растет, и чаще всего зона КРТ охватывает бывшие корпуса заводов и фабрик, не представляющие ценности и существующие на грани классов В и С. При этом развивающиеся бизнесы и в этих локациях понимают: удерживать сотрудников и создавать качественный продукт позволяет в том числе офис, как HR-инструмент. Новое «жилье» для бизнеса с инфраструктурой и паркингом они могут найти как раз в офисах мелкой нарезки в классе А.

И четвертая категория — партнерские структуры и подрядчики, которым важно быть в зоне доступа к основным большим клиентам. Для них малый офис в престижном деловом районе — оптимальный ресурс, позволяющий работать с ключевыми заказчиками гибко и в тесном контакте.

Ремонт как ключ к сердцу арендатора

Если крупные компании, как и прежде, продолжают интересоваться офисами «в бетоне» и выбирают блоки на вырост с потенциалом к увеличению штата на 20–30%, то малый и средний бизнес мыслит иначе. Компании рассматривают офис в классе А как апгрейд для себя, но не хотят нести дополнительные расходы на ремонт, поскольку не имеют сейчас планов по масштабированию. Они скорее готовы заплатить за офис с отделкой, чем ввязываться в ремонт с вероятностью, что лет через пять (таков средний срок заключенных договоров аренды по STONE Towers) все равно придется переезжать.

Так бизнес дает себе карт-бланш для последующего расширения без лишних затрат «здесь и сейчас». При этом, как показал опыт, компании готовы к более высокой арендной ставке, поскольку она выступает прогнозируемым и посильным расходом, распределенным во времени.

Реализуя сегодня в аренду как небольшие офисы, так и офисные этажи наших собственников, мы видим, что 90% успешных сделок приходится на помещения с ремонтом от собственника. Базовая и достаточно бюджетная отделка в офисах, выполненная за 3–4 месяца, позволяет увеличить ставку на 20 000–30 000 руб./кв. м в год. Поэтому инвесторы все чаще прибегают к этому решению.

Например, в бизнес-центре на Савеловской, который был введен в эксплуатацию в феврале этого года, большинство собственников вышли на проектирование заблаговременно. Это позволило подрядчикам начать активные работы сразу после ввода и получить готовый продукт уже через несколько месяцев после получения ключей. На данный момент уже более 25% лотов от клиентов-инвесторов экспонируются там с ремонтом. Это значит, что совсем скоро на рынок выйдет новый объем предложения качественных офисов в аренду.

В целом мы рекомендуем инвесторам пробовать разные бизнес-модели, как выход «в бетоне», так и потенциальное предложение отделки арендаторам. Но ликвидность малого лота с ремонтом кратно возрастает.

В текущем году мы можем увидеть распространение тренда на отделку и среди профессиональных инвесторов, приобретающих целые этажи. Все большим спросом начинает пользоваться формат, предполагающий аренду сервис-офиса для одной компании целиком. Поэтому собственники, планирующие реализовать свои лоты этажами, тоже постепенно выходят на ремонты — наличие отделки заметно сокращает срок экспонирования и отвечает на запросы средних компаний, которые ищут быстрые и готовые решения для своего делового «дома».